Abusi edilizi sanabili e non sanabili 2024

Se temi che il tuo immobile (o quello che vorresti comprare) sia oggetto di abuso edilizio, la prima cosa che devi fare è una valutazione attenta, eventualmente aiutato da un professionista, per capire la gravità o meno della situazione. In questo modo, puoi sapere se l’irregolarità è talmente piccola da essere irrilevante, oppure se c’è da chiedere una sanatoria.

In questa guida completa ti spiego quali sono gli abusi edilizi sanabili e non sanabili, qual è il limite di tolleranza previsto dalla legge, come agire in ogni singola situazione, infine in quali casi le autorità possono chiedere la demolizione dell’opera eseguita senza autorizzazione.

Mancanza di autorizzazione

Un abuso edilizio è un illecito derivante da un lavoro edile eseguito senza autorizzazione. Si tratta quindi di un intervento realizzato su un immobile, senza rispettare la normativa edilizia, le regole che impongono il permesso di costruire.

Gli abusi edilizi non sono trattati tutti allo stesso modo: in alcuni casi, per mettersi in regola non c’è altra soluzione se non quella di rimuovere/abbattere l’intervento che ha generato l’abuso. In altri invece, l’abuso è sanabile attraverso alcuni interventi tecnici oppure tramite sanatoria, ossia la richiesta del permesso che in fase di lavori non era stata richiesta.

Riconoscere abusi edilizi sanabili e non sanabili, assume rilevante importanza soprattutto quando si tratta di immobili ricevuti in eredità. di immobili oggetto di compravendita, di asta giudiziaria oppure di interventi di rimodernizzazione al fine di usufruire di eventuali bonus edilizi.

Generalmente, a grandi linee, gli abusi si possono dividere in due categorie:

• Abusi sanabili, per i quali è sufficiente richiedere una sanatoria;
• Abusi non sanabili, per i quali non è possibile ottenere la sanatoria, essendo l’abuso di grave importanza. In questo caso le autorità potrebbero richiedere l’abbattimento del bene.

Cos’è un abuso edilizio

Un abuso edilizio, è un opera architettonica eseguita senza il permesso di costruire oppure, con permesso di costruire ma eseguito in difformità di tale permesso (praticamente si esegue un lavoro, ma al Comune se ne dichiara un altro).

Le irregolarità edilizie in Italia sono più diffusi di quanto si possa pensare: dall’abbattimento non dichiarato di muri divisori, alla creazione di finestre, ecc. Nella maggior parte dei casi si tratta di irregolarità sanabili, ai sensi dell’art. 34 bis del TUE (Testo Unico sull’Edilizia): il lavoro eseguito non costituisce violazione edilizia se ha aumentato superficie o cubatura o altezza o altro parametro dell’immobile entro il 2% delle misure originarie.

Si parla della cosiddetta tolleranza esecutiva, ossia dell’irregolarità che non comporta significativi cambiamenti dell’unità immobiliare, appunto entro il 2% rispetto alla planimetria depositata in comune. Sono modifiche poco significative per le quali la legge ammette tolleranza. Tipico esempio è la diversa collocazione degli impianti, oppure un muro con angolazione leggermente diversa rispetto alla planimetria. In questi casi non serve sanare l’irregolarità, perché appunto la legge la tollera.

La situazione quindi, inizia a essere rilevante quando il lavoro modifica l’immobile oltre il 2% rispetto alla planimetria depositata in comune. Ma anche in questo caso l’abuso può essere sanabile. Vediamo di seguito quali sono abusi sanabili e non sanabili.

Abusi sanabili

Un abuso è sanabile se non entra in contrasto con il piano regolatore comunale. Tipici esempi sono: l’abbattimento di un muro, la realizzazione di un muro in una stanza per dividerla in due, la creazione di una porta. In questi casi puoi procedere con la regolarizzazione, attraverso:

• Un permesso a costruire in sanatoria, se a suo tempo il lavoro è stato eseguito senza permesso;
• Oppure una sanatoria, se a suo tempo il lavoro è stato eseguito senza o in difformità rispetto alla SCIA;
• Oppure una CILA tardiva.

Dopo aver sistemato tutto, l’immobile è nuovamente regolare, puoi venderlo, ristrutturarlo per usufruire delle agevolazioni, ecc.

Abusi non sanabili

Un abuso è non sanabile se non rispetta il requisito della doppia conformità, ossia non è conforme:

1. Alla normativa urbanistica attuale;
2. E alla normativa in vigore ai tempi di realizzazione del lavoro.

Un tecnico di fiducia ti aiuterà a capire se il tuo caso è quello di abuso non sanabile.

Se lo è, allora non c’è sanatoria che tenga: purtroppo in questo caso devi procedere con il ripristino dell’immobile alle condizioni precedenti. Per dirla in termini ancora più semplici: se vuoi regolarizzare l’immobile devi demolire l’opera che genera l’abuso.

In alcuni casi, il comune può decidere di non chiedere la demolizione, ma applicare una sola sanzione. Questo però succede solo in casi particolari, quando per esempio si denota che l’abbattimento dell’opera potrebbe compromettere l’intero immobile o quelli adiacenti. In questa situazione, la sanzione è pari al doppio del costo di demolizione.

Conclusioni

Per sapere se una casa è oggetto di abuso edilizio, la prima cosa da fare è chiedere una planimetria catastale e verificare se corrisponde allo stato di fatto dell’immobile. Praticamente prendi la piantina, vai nell’immobile e controlla che tutto corrisponda a quanto indicato nella planimetria. Questo è un primo controllo che puoi effettuare tu stesso.