Identificare ogni immobile è molto importante, perché case, appartamenti, ville, ma anche terreni, possono essere oggetto di varie operazioni, come compravendite, ristrutturazioni, abbattimento di muri, ampliamenti.
In questa guida completa sull’accatastamento immobili ti spiego cos’è e il significato di questo termine, a chi spetta farlo, quando è obbligatorio, i costi da mettere in conto, cos’è il Catasto, la classe catastale e gli altri vari dati, cosa significa accatastare un immobile C2.
Cos’è e significato
Ogni Comune conserva una banca dati dove sono registrati tutti gli immobili, suddivisi per dati catastali, ossia categoria di appartenenza, classe, mappa, particella, subalterno.
A cosa serve
Ogni immobile, che sia una casa singola o un appartamento o una pertinenza come un garage, per essere agevolmente identificato possiede infatti degli specifici dati: i dati catastali. Nello specifico sono: categoria, classe, foglio, mappa, particella e subalterno, dei semplici codici alfanumerici che servono appunto a identificare l’immobile.
Cos’è il Catasto
Ogni immobile, con i suoi dati catastali, è iscritto in una banca dati tenuta dall’Agenzia delle Entrate – Territorio e dal Comune e questa banca dati si chiama Catasto. Qui ogni immobile è iscritto appunto con i suoi dati catastali (categoria, classe, mappa, particella, ecc.), insieme alla rendita catastale, ossia un numero espresso in euro, molto importante ai fini del pagamento delle tasse.
Fatta questa doverosa premessa, possiamo facilmente intuire cosa significa accatastare un immobile: significa iscrivere l’immobile nella banca dati del Catasto. Ogni singolo comune ha un suo ufficio catastale. Accatastare un immobile è obbligatorio: non puoi per esempio costruire una casa e non accatastarla.
A chi spetta
L’accatastamento (e le relative spese) spetta a chi vanta un diritto di godimento sull’immobile, quindi teoricamente anche all’eventuale inquilino. Laddove non c’è inquilino, è chiaro che spetta al proprietario.
Il proprietario deve provvedere all’accatastamento nei seguenti casi:
- Nuova costruzione;
- Ampliamento di una costruzione già presente;
- Qualsiasi modifica che modifichi la planimetria, quindi per esempio abbattimento di un muro, creazione di un mutuo, una finestra, ecc.
Se quindi sei proprietario di un immobile, devi rivolgerti a un tecnico abilitato (per esempio un geometra) il quale potrà occuparsi di tutta la procedura e alla fine rilasciarti una ricevuta di operazione di accatastamento completato.
Spetta all’acquirente
Come detto a inizio paragrafo, l’accatastamento (e le relative spese) spetta a chi vanta un diritto di godimento sull’immobile. In un contratto di compravendita, generalmente le spese sono a carico del compratore.
Se quindi le parti si sono messe d’accordo per la compravendita di un immobile, le spese di accatastamento spettano all’acquirente. Lo stabilisce una sentenza della Cassazione Civile, sez. II, la n. 7004/2012.
Spetta all’affittuario
Prendiamo ora un altro caso, quello di immobile in affitto. Supponiamo che una ditta affitti un terreno, ci costruisca un piccolo edificio di tipo leggero e procede a fare l’accatastamento.
Se tra proprietà e affittuario c’era un contratto, dove la proprietà autorizzava la costruzione e stabiliva che tutti gli oneri fossero a carico dell’affittuario, allora le spese spettano a quest’ultimo.
Se l’affittuario non procede con l’accatastamento e la proprietà riceve un accertamento e una sanzione, essendoci un contratto che legava le parti e stabiliva che le spese erano a carico dell’affittuario, allora deve rimborsare la sanzione al proprietario.
In assenza di contratto tra le parti, l’onere di accatastamento spetta alla proprietà, ma la spesa rimane a carico di chi ha costruito, ossia la ditta.
Costi
Come detto nei paragrafi precedenti, per una pratica di accatastamento puoi rivolgerti a un tecnico abilitato (un geometra, un architetto…). I costi dipendono per la maggior parte dal compenso da pagare al professionista.
Il costo è molto variabile, in base ad alcuni fattori:
- Nuova costruzione. In tal caso il costo è maggiore;
- Immobile già esistente. In tal caso i costi sono più contenuti;
- Dimensione dell’immobile;
- Complessità della pratica. E’ chiaro che l’abbattimento di un muro comporta meno operazioni rispetto alla creazione di una dependance.
- Luogo dove è ubicato un immobile. I prezzi come sempre, variano da zona a zona, da città a città. I costi di un professionista a Milano potrebbero essere più alti rispetto all’onorario di un professionista a Palermo.
Per avere un’idea, possiamo dire che il costo si aggira sui 2.000/3.000 euro. L’accatastamento di un immobile già registrato in Catasto parte dai 300 euro e può arrivare fino a 1.000 euro a seconda della complessità della pratica.
All’onorario del professionista, devi poi aggiungere i diritti erariali, che vanno da 50 a 100 euro a scheda.
C2 cosa significa
L’Agenzia delle Entrate, a seconda delle caratteristiche di un immobile, gli attribuisce una determinata categoria, detta classe catastale. Le classi catastali, come appena detto, in base alle loro caratteristiche si dividono in A, B, C, D e in ulteriori sottocategorie. La classe catastale C2 indica che quell’immobile è un magazzino o un deposito, una cantina.
Fino al 2015 si usava inserire le cantine nella stessa planimetria dell’appartamento. Questo vale ancora oggi per le case costruite appunto prima del 2016: nel senso che non c’è bisogno di accatastare a parte una cantina come categoria C2, sempre che la casa sia stata costruita prima del 2016 (circolare Ade n. 2/E72016).
Diverso il discorso per quanto riguarda le cantine di nuove costruzioni e che hanno un ingresso autonomo (come spesso avviene). Bisogna accatastare questa cantina a parte, non può rientrare come vano accessorio dell’immobile principale, bisogna quindi accatastarlo come subalterno a categoria C2.
Rispetto al metodo prima del 2016, in questo modo aumenta la rendita catastale, perché mentre prima la cantina si considerava un semplice vano accessorio dell’appartamento, nelle nuove costruzioni diventa un “immobile a parte”, con una sua classe, appunto la C2.
Come sempre, per l’accatastamento ci si rivolge a un tecnico abilitato e i costi sono variabili in base a metratura, città e costo del professionista. In media i costi si aggirano dai 200 ai 400 euro.