Acquisto seconda casa 2024: tasse, spese, agevolazioni fiscali, regime

Hai già realizzato il tuo sogno un po’ di tempo fa e adesso stai per realizzarne un altro: hai deciso di comprare una seconda casa. Prima di fare questo passo però, vuoi valutarne bene la convenienza, soprattutto capire quali sono le tasse da pagare e se c’è qualche modo per usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa.

In questa guida completa sull’acquisto seconda casa ti spiego quali tasse devi pagare, le altre spese da considerare tra cui la parcella del notaio, le agevolazioni fiscali, cosa fare se sei in regime di comunione o separazione dei beni, le imposte da pagare per l’acquisto di una seconda casa all’asta ed infine come ottenere l’anticipo del TFR da usare per l’acquisto.

Tasse

Alcune persone sperano che anche con la seconda casa ci sia un modo per beneficiare delle “agevolazioni prima casa”, ma non è così: come dice il nome stesso, le agevolazioni prima casa sono dei benefici a cui hai diritto solo nel momento in cui compri la tua prima abitazione, tranne in uno specifico caso che chiarirò più avanti. È un aiuto che lo stato concede a chiunque finalmente realizzi il sogno di comprare una dimora, per sé e/o la propria famiglia.

In caso di acquisto seconda casa, le imposte che devi pagare sono le seguenti:

1. Imposta di registro;
2. Imposta catastale;
3. Imposta ipotecaria;
4. IVA (solo se acquisti da impresa costruttrice entro 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione).

Imposte acquisto casa da impresa costruttrice:

1. Imposta di registro + ipotecaria + catastale = 200 euro l’una, per un totale di 600 euro;
2. IVA con aliquota al 22% se l’immobile appartiene alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (immobili di lusso); aliquota al 10% per tutte le altre categorie.

Imposte acquisto casa da privato (agenzia immobiliare o persona fisica):

1. Imposta ipotecaria + catastale = 50 euro l’una, per un totale di 100 euro;
2. Imposta di registro pari al 9% del valore catastale rivalutato;
3. Non si paga IVA.

TARI

Oltre alle imposte appena esposte, sulla seconda casa dovrai iniziare a pagare anche la TARI, ossia la tassa sui rifiuti, anche se è disabitata. Puoi evitare di pagare la TARI solo se dimostri che in casa non ci sono mobili né utenze attive.

Spese

Quando compri la seconda casa, le tasse non devi pagarle tu, ma le paga il notaio. Quindi versi i soldi al professionista per il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ed egli le versa all’Agenzia delle Entrate per tuo nome e conto. Oltre alle tasse, al notaio devi pagare anche la sua parcella.

Parcella notaio

Non ci sono delle tariffe precise che i notai devono applicare. Questi professionisti operano in regime di libera concorrenza, per cui ognuno può decidere l’onorario che ritiene opportuno. Tieni presente che la parcella varia in base a molti fattori, tra cui:

1. Complessità dell’atto di compravendita;
2. Valore dell’immobile;
3. Zona: un notaio di una grande città potrebbe richiedere più di uno di un paesino sperduto di provincia;
4. Esperienza del notaio.

Agevolazioni fiscali

Come dice il nome stesso, le agevolazioni prima casa puoi richiederle solo quando acquisti la tua prima abitazione. Per la seconda casa quindi non è possibile ottenere queste agevolazioni, tranne in un caso specifico stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.2565 del 2 febbraio 2018: secondo questa sentenza, sulla seconda casa hai diritto alle agevolazioni prima casa solo se quest’ultima è inidonea come abitazione.

Quali sono

Dunque, se tu in passato hai già comprato una prima casa, ma questa non è idonea, allora sulla seconda hai diritto alle stesse agevolazioni prima casa (ossia IVA ridotta e imposta di registro ridotta). La Corte di Cassazione però, non ha specificato quando una casa si considera inidonea, quindi questo termine è lasciato alla libera interpretazione. Tuttavia ha fornito alcuni esempi:

• Calamità naturali, per esempio un terremoto, che hanno reso la prima casa inagibile;
• Il numero dei locali è insufficiente per il nucleo familiare, quando per esempio per la nascita di nuovi bambini, la casa è diventata troppo piccola.

Come ottenerle

In questi casi puoi chiedere le agevolazioni prima casa, anche se il secondo immobile si trova nella stessa città del primo. Inoltre non è richiesto che tu venda la tua prima casa.

Regime comunione dei beni

Non ricade nella comunione dei beni:

• Acquisto di beni rigorosamente personali;
• Acquisto di beni indispensabili per lo svolgimento della propria attività lavorativa;
• Denaro proveniente da risarcimento danni e beni acquistati con tale denaro;
• Donazioni e beni acquistati con tale denaro o con denaro generato dalla vendita di beni donati;
• Eredità e beni comprati con tale denaro o con denaro generato dalla vendita di beni ereditati;
• Beni comprati prima di sposarsi.

Negli altri casi, i beni cadono sempre in comunione. Se tu e il tuo coniuge siete in regime di comunione dei beni, quello che ognuno di voi compra diventa subito anche dell’altro. Per esempio, se tu decidi di comprare una casa, ti presenti da solo dal notaio per il rogito e paghi con denaro tuo, la casa diventa direttamente al 50% del tuo coniuge.

Dichiarazione di esclusione dalla comunione dei beni

C’è un solo modo per comprare una casa e non farla ricadere nella comunione dei beni: comprarla con i soldi generati dalla vendita di beni personali comprati prima delle nozze oppure dalla vendita di beni donati o ereditati.

Tale condizione però non è sufficiente: come hciarito dalla Corte di Cassazione – II sez. civ. – sent. 11668/2018, occorre anche inserire nel rogito un’apposita clausola con cui l’altro coniuge dichiara (e firma) di rinunciare alla sua parte di proprietà. Dunque, sono necessarie entrambe le due condizioni.

Regime separazione dei beni

Il caso più frequente è quello di due coniugi in separazione dei beni, ognuno dei quali desidera comprare una casa. Essendo in separazione dei beni, possono entrambi usufruire delle agevolazioni prima casa, prestando però attenzione ad alcuni aspetti fondamentali:

1. Per ottenere i vantaggi prima casa, dovete abitare nello stesso comune in cui sono i due immobili. Potete avere entrambi residenza in uno solo dei due immobili, purché l’altro si trovi nello stesso comune.
2. Se ciò non è possibile, essendo i due immobili in paesi diversi, allora dovete avere due residenze differenti: uno in una casa e uno nell’altra. I due coniugi infatti possono avere residenze difformi: l’obbligo di coabitazione non viene violato solo da due residenze differenti (si pensi ad esempio a due coniugi che per lavoro devono vivere in città diverse).

All’asta

Se hai deciso di comprare una casa all’asta, le imposte da pagare si calcolano sul valore catastale dell’immobile (e non sul prezzo di vendita come avveniva in passato). Anni fa infatti, le imposte si pagavano in percentuale del prezzo di vendita e quindi erano un vero e proprio salasso che alcune volte vanificava la convenienza dell’asta.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n.6/2014 ha sancito che le tasse si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo di vendita. Ciò significa che l’imposta di registro si calcola secondo le aliquote prima casa oppure seconda casa, sul valore catastale.

Anticipo TFR

L’articolo 2120 del codice civile stabilisce che il dipendente assunto da almeno 8 anni può chiedere l’anticipo del TFR per l’acquisto della prima casa e per altri motivi specificatamente indicati, tra cui purtroppo non rientra la seconda casa.

Però, non c’è nessuna legge che vieti al datore di lavoro di concedergli un anticipo anche per la seconda casa: nulla vieta ai contratti collettivi di disciplinare l’anticipo del TFR con un trattamento di maggior favore, prevedendo per esempio ulteriori casi di concessione. E quand’anche il CCNL non menzionasse niente in merito, nulla ti vieta di farne richiesta alla tua azienda. Chiaramente, l’azienda potrà concedertelo a sua completa discrezione non essendoci alcuna legge che lo impone.

Che poi diventa prima

Come far diventare seconda casa prima casa. Acquistare la seconda casa avendo già una, senza vendere la precedente e allo stesso tempo usufruire delle agevolazioni prima casa, è possibile, ma solo nei seguenti casi:

• La prima casa è inidonea, perché per esempio la famiglia è cresciuta e il numero dei locali non è più sufficiente (Cassazione n. 19989/2018); in questo caso puoi comprare un secondo immobile usufruendo dei vantaggi prima casa;
• La prima casa, dopo l’acquisto, viene dichiarata inagibile (Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 107/2017). Anche in questo caso puoi comprare un secondo immobile usufruendo dei vantaggi prima casa.