Stai provando in tutti i modi ma non riesci ad ottenere un mutuo per la casa che vuoi comprare? Sei stanco di vivere in affitto e spendere i tuoi soldi in un appartamento che non ti apparterrà mai? Ho la soluzione giusta per te: oggi giorno puoi acquistare un immobile tramite l’affitto con riscatto.
In questa guida ti spiego cos’è e come funziona l’affitto con riscatto, quali sono i tipi di formule con cui puoi farlo, quali sono i vantaggi e gli svantaggi sia per te che vuoi comprare casa che per chi la vende, dunque qual è la tassazione applicata per questo tipo di compravendita. Ecco tutto quello che devi sapere.
Cos’è
L’affitto con riscatto è un nuovo metodo di acquisto casa: si tratta di una formula di acquisto a metà strada tra mutuo e affitto e che presenta dei vantaggi sia per il compratore che per il venditore. L’affitto con riscatto è una formula che può essere usata tra privati, con le agenzie immobiliari ed anche con le imprese di nuove costruzioni.
Come funziona
L’affitto con riscatto consiste nell’uso di un contratto di affitto: al proprietario si pagano i canoni di locazione e, al termine del periodo di affitto, si possono riscattare i canoni già pagati in modo da abbattere il prezzo dell’immobile.
Da una parte quindi, l’inquilino si impegna a comprare casa dopo tot anni in affitto e in quel momento potrà conteggiare anche gli affitti pagati (tutti o in parte) come quota a pagamento dell’immobile.
Esempio
Decidi di acquistare un casa tramite la formula affitto con riscatto. L’immobile costa 150.000 euro e l’accordo prevede:
- 10.000 euro come caparra;
- 1000 euro al mese di affitto per 4 anni;
- Acquisto finale a 92.000 euro (150.000 – 10.000 di caparra – 48.000 di affitti pagati)
Non bisogna confondere l’affitto con riscatto con il rent to buy perché c’è un’importante differenza: con il secondo infatti si diventa subito proprietari dell’immobile, mentre con l’affitto con riscatto si tratta di un patto d’acquisto futuro.
L’inquilino rimane tale fino a quando non si perfeziona l’atto di acquisto, che non è obbligatorio ma è solo un’opzione dell’affitto con riscatto.
La formula prevede che l’inquilino sottoscrittore si impegni a comprare casa trascorsi tot anni di utilizzo in affitto potendo contare nel conteggio delle somme versate per l’affitto come quota a pagamento dell’immobile.
Tipi di formule
L’affitto con riscatto prevede tre tipologie di formule:
- Affitto con riscatto con diritto all’acquisto. Con questo contratto si vincola solo il proprietario a vendere, mentre l’inquilino potrà decidere a suo tempo se comprare oppure no;
- Affitto con riscatto con patto di futura. Con questo contratto sono vincolati sia il proprietario a vendere, che l’inquilino ad acquistare;
- Vendita con riserva di proprietà: è una normale compravendita immobiliare. L’inquilino diventa proprietario dell’immobile solo con il pagamento dell’ultimo canone di affitto. In pratica è come se il compratore pagasse un mutuo al venditore, che mantiene lo status di proprietario fino al pagamento dell’ultimo canone di locazione (art. 1523 e seguenti Codice Civile).
L’affitto con riscatto non deve essere confuso con il buy to rent, con il quale ci sono delle analogie, ma anche importanti differenze:
| Formula | Acquisto immobile | Contratto |
|---|---|---|
| Buy to rent | Immediato | Preliminare di compravendita + Locazione |
| Affitto con riscatto | Futuro | Locazione + Opzione di acquisto |
Durata ed esempi
Il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014, conosciuto anche come “decreto sblocca Italia” ha stabilito una durata massima del contratto pari a 10 anni.
La durata ovviamente, deve essere stabilita nel contratto: alla scadenza, l’inquilino deciderà se procedere con l’acquisto oppure, se il contratto prevedeva l’obbligo di comprare, dovrà concludere la compravendita, al prezzo stabilito e conteggiato anche gli affitti già pagati.
Attenzione
Il contratto può prevede che tutti gli affitti pagati vadano a scalare il prezzo finale, oppure solo parte di essi.
Esempio
Decidi di acquistare un casa tramite la formula affitto con riscatto. L’immobile costa 150.000 euro e l’accordo prevede il riscatto totale dei canoni di affitto:
- 10.000 euro come caparra;
- 1000 euro al mese di affitto per 4 anni;
- Acquisto finale a 92.000 euro (150.000 – 10.000 di caparra – 48.000 di affitti pagat
Esempio
Decidi di acquistare un casa tramite la formula affitto con riscatto. L’immobile costa 150.000 euro e l’accordo prevede il riscatto parziale dei canoni di affitto (solo il 50%):
- 10.000 euro come caparra;
- 1000 euro al mese di affitto per 4 anni;
- Acquisto finale a 116.000 euro (150.000 – 10.000 di caparra – 24.000 di affitti pagati).
Vantaggi
La convenienza di un affitto con riscatto, è su entrambi i fronti, dal lato del compratore e dal lato del venditore:
Vantaggi del compratore
- Rimanda al futuro l’atto di acquisto, quando ritiene di avere maggiori disponibilità economiche e più possibilità di ottenere un mutuo (se necessario);
- I canoni di affitto versato non vanno persi, in quanto andranno riscattati (totalmente o parzialmente) in caso di acquisto;
- L’IMU continua a pagarla il proprietario fino a quando non si concretizza la compravendita;
- Il prezzo viene deciso al momento della stipula del contratto. Se quindi in futuro i prezzi saranno più alti, il proprietario è obbligato a vendere la casa al prezzo pattuito anni prima.
Vantaggi del venditore
- Riesce a vendere la casa più velocemente grazie a questa formula di vendita;
- Inizia già a incassare il denaro e quindi ottiene delle entrate sin da subito;
- Può essere certo che l’inquilino tratterà bene l’immobile, considerandolo già suo.
Svantaggi
Come sempre, anche l’affitto con riscatto ha due facce della stessa medaglia e presenta anche dei rischi per il compratore ed il venditore:
Svantaggi del compratore
- Se in futuro, al momento dell’acquisto, il valore della casa è sceso, sarà costretto ad acquistarlo al (maggiore prezzo) pattuito anni prima;
- Se al momento dell’acquisto non può comprare l’immobile perché non ha denaro, i canoni di affitto sono “persi”, non vengono restituiti indietro;
- Se il contratto prevedeva l’obbligo di acquisto alla scadenza, ma non ha il denaro sufficiente, è costretto a chiedere un mutuo o a pagare una penale.
Svantaggi del venditore
- Percepisce il prezzo dell’immobile a poco a poco e non tutto insieme come in una classica compravendita;
- Se opta per la formula che prevede l’acquisto solo alla fine del contratto, rimane proprietario della casa e quindi per tutta la durata del contratto deve pagare l’IMU.
L’affitto con riscatto può quindi rappresentare una interessante alternativa, ma occorre avere le idee ben chiare sulla propria situazione economica e affidarsi, per la parte contrattuale, alla competenza di un professionista, nello specifico di un notaio.
Tassazione
Con la circolare 4/E del 19 febbraio 2015, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti in merito alla tassazione da applicarsi a questa tipologia di contratti, soprattutto in riferimento ai redditi che il locatore ottiene affittando l’immobile tramite un contratto di affitto con riscatto.
In merito ai proventi ricavati dall’affitto con riscatto, occorre distinguere la tassazione da applicare:
- Sui canoni di affitto veri e propri;
- Sulle quote di canone pagate a titolo di anticipo per il prezzo dell’immobile;
- Sulla somma pagata a saldo alla fine del contratto.
Tassazione sui canoni di affitto veri e propri
I canoni di affitto sono assimilati ai canoni riscossi per un classico contratto di locazione. Il proprietario può quindi decidere di optare:
- Per il regime di tassazione ordinario e quindi pagare la relativa aliquota IRPEF sui canoni;
- Per la cedolare secca, laddove sussistano i requisiti.
Tassazione sulle quote di canone pagate a titolo di anticipo
I canoni che il proprietario riscuote a titolo di anticipo sono assimilati agli acconti prezzo per la vendita della casa. Si applica quindi la seguente tassazione:
1.Tassazione ai fini IVA
Normalmente l’affitto di case residenziali è esente IVA. Ma se il locatore è un un’impresa di costruzioni che opta per il regime fiscale di imponibilità IVA, oppure è un soggetto passivo di IVA, l’immobile è a uso strumentale e opta per il regime di imponibilità IVA, si applicano le seguenti percentuali ai fini IVA:
- 4% se il futuro compratore acquista l’immobile come “prima casa” e la categoria catastale è diversa da A/1, A/8 e A/9;
- 10% se la casa è di una categoria catastale che può fruire delle agevolazioni prima casa;
- 22% se la casa appartiene alle categorie A/1, A/8 e A/9 o è un immobile strumentale.
2.Imposta di registro
L’imposta di registro dipende dal regime IVA applicato:
- Se l’acconto è soggetto ad IVA, l’imposta di registro è fissa e pari a 200 euro;
- Se l’acconto é esente IVA l’imposta è pari al 2% dell’immobile;
- Se l’acconto é soggetto a IVA per esplicita opzione del venditore, l’imposta di registro è pari a 67 euro o 200 euro, a seconda che il contratto sia concluso con scrittura privata (67 euro) oppure con scrittura privata autenticata o atto pubblico (200 euro);
- Se si tratta di immobile strumentale (soggetto a IVA o no), l’imposta di registro è pari all’1% del valore dell’immobile.
Somma pagata alla scadenza del contratto
Se il venditore è un’impresa, l’imponibile è dato dalla differenza tra prezzo e acconti prezzo (non vengono considerati i canoni dati in affitto). Le imposte applicate sono:
| Tipo immobile | Imposta di registro | Imposta ipotecaria |
|---|---|---|
| Strumentale rilevante ai fini IVA | 200€ | 3% |
| Abitativo esente IVA | 2% o 9% (min 1.000€) | 50€ |
| Abitativo imponibile IVA | 200€ | 200€ |
Se il venditore è un soggetto IRPEF:
- La somma ricevuta a titolo di saldo è assimilata a una plusvalenza derivante da cessione onerosa di immobile, se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto;
- L’imposta di registro è pari al 2% (se si tratta di prima casa) o al 9%;
- Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa e pari entrambe a 50 euro.
Conclusioni
L’affitto con riscatto rappresenta quindi un atto complesso e ogni momento viene considerato e tassato diversamente.