La tua azienda va a gonfie vele e vorresti che se ne occupasse qualcun altro per un periodo di tempo al fine di riposarti? La tua attività non riesce a far fronte alla crisi e preferisci affittare tutti gli immobili e l’attrezzatura ad una società per un breve periodo di tempo? In entrambi i casi devi stipulare un contratto di affitto d’azienda.
In questa guida sul’affitto d’azienda ti spiego cos’è e come funziona, per quali tipologie di attività può essere fatto, come funziona il contratto e quali sono le clausole da rispettare, qual è la tassazione prevista in caso di partita IVA attiva o sospesa, dunque come rescindere dal contratto via cessazione.
Cos’è e come funziona
L’affitto di un’azienda é un contratto concluso da due parti: una é il proprietario e l’altra il locatore. Il primo cede l’uso della sua azienda, il secondo lo acquista dietro pagamento di un corrispettivo, detto canone.
Chi cede l’azienda si chiama locatore, chi compra il diritto ad usarla si chiama affittuario. Il codice civile contempla questo tipo di contratto a partire dall’articolo 2562 in poi.
Con il contratto di affitto, l’affittuario acquisisce il diritto d’uso dietro pagamento di un canone, che può essere mensile, annuale, o con altro accordo temporale. L’affittuario si fa carico di tutte le spese di gestione, ordinarie e straordinarie; ha diritto anche a intascare l’intero utile, al netto soltanto del canone pattuito con il locatore.
Attenzione
Alla scadenza del contratto l’affittuario deve restituire l’azienda così come l’ha ricevuta, senza deteriorarne l’efficienza economica.
Tipo di attività
L’affitto di azienda o di ramo aziendale può essere applicato a qualsiasi tipologia di attività: a una società di persone o di capitali, a una ditta individuale.
Questo tipo di contratto viene spesso usato nel settore della ristorazione e dei viaggi: sempre più sono infatti hotel, bar, agriturismi che vengono dati in affitto. Tant’è che la locazione viene chiamata anche “contratto di gestione”.
Perché si usa così tanto dare in gestione un locale o un albergo? Perché spesso ai poli opposti di sono due soggetti: uno é il proprietario, che magari é stanco di portare avanti l’attività ma non vuole venderla. Dall’altra c’è un giovane imprenditore con tanta voglia di fare ma con pochi capitali per iniziare.
Grazie al contratto di affitto, il proprietario mantiene il suo status, non vende la sua attività e riceve anche un guadagno (il canone di affitto). Il giovane imprenditore invece non deve fare tutti gli investimenti iniziali, quindi acquisto locale, macchinari, ristrutturazione, licenze, ecc.
Attenzione
L’affittuario ha un ingente risparmio solo all’inizio, perché non deve creare l’azienda, ma poi le spese di gestione (ordinarie e straordinarie, stipendi dei dipendenti) rimangono a suo carico per tutta la durata del contratto.
Contratto
Per stipulare un contratto di affitto di azienda o di ramo aziendale é necessaria la presenza di un notaio.
Non é infatti possibile procedere senza, con il solo commercialista: ai sensi degli artt. 2562 e 2556 del codice civile e della Legge 310/93, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, il notaio deve procedere alla registrazione dello stesso presso la Camera di Commercio. Non può provvedervi il commercialista.
Il contratto di affitto deve contenere tutti gli elementi necessari a identificare l’accordo:
- I dati del locatore e dell’affittuario;
- L’azienda o il ramo locato;
- La durata;
- Il canone da pagare al locatore;
- I crediti e i debiti aziendali;
- I dipendenti, che mantengono inalterata la loro posizione, il TFR accumulato e anzianità lavorativa. Al termine dell’affitto, se il gestore aveva assunto nuovi lavoratori, costoro rimangono all’azienda e passano sotto la responsabilità del locatore, se le parti non hanno convenuto diversamente.
Opzione di acquisto
Il contratto può stabilire che, a una data scadenza, l’affittuario possa acquistare l’azienda, diventandone definitivamente proprietario. Il contratto di affitto in tal caso dovrà contenere:
- La data entro cui comprare l’azienda; oltre tale data l’azienda si intenderà libera e l’opzione scaduta;
- Il prezzo + IVA e se i precedenti canoni sono da considerarsi quali acconti;
- Le modalità con cui l’affittuario dovrà informare il proprietario che intende comprare l’attività (di solito tramite raccomandata A/R).
Tassazione
Se hai affittato un’azienda o un ramo, sui canoni di locazione percepiti devi pagare:
IVA e imposta di registro
Se non chiudi la partita IVA (questo succede soprattutto se affitti solo un ramo d’azienda), nelle fatture di riscossione del canone devi inserire l’IVA al 22%. Devi inoltre pagare l’imposta di registro con importo fisso pari a 200 euro oppure pari all’1% se il valore dei fabbricati affittati supera quello dei beni strumentali (art. 35 del D.L. 223/06).
Attenzione
Se sospendi la partita IVA, perdi lo status di imprenditore (succede se hai affittato tutta l’azienda): in questo caso non paghi l’IVA ma solo l’imposta di registro pari al 3% (C.M. n. 26 del 19/03/1985). Inoltre, se nel contratto di affitto sono ben distinti i beni immobili dal resto, sulla parte immobiliare paghi solo il 2% di imposta di registro e sulla restante parte il 3%. Quando l’affitto scade, l’azienda torna ad essere tua e la partita IVA si riattiva.
L’ IRPEF secondo l’aliquota di riferimento
Se la tua partita IVA é sospesa perché hai affittato tutta l’azienda, allora devi pagare l’IRPEF sul canone percepito. L’importo imponibile su cui calcolare l’aliquota IRPEF é pari alla differenza tra i canoni percepiti e le eventuali spese sostenute per l’azienda (per esempio di ristrutturazione).
Tale imponibile va indicato in dichiarazione dei redditi come “redditi diversi” (art. 67 del D.P.R. n. 917/1986). Non devi pagare l’IRAP, perchè non sei più imprenditore.
Attenzione
Se la tua partita IVA non é sospesa (perchè per esempio hai ceduto solo un ramo dell’azienda), allora i canoni percepiti vanno a sommarsi al reddito di impresa e ed essi si calcola l’IRAP.
Riassumendo, sui canoni d’affitto percepiti devi pagare:
| Imposta | P. IVA attiva | P.IVA sospesa |
|---|---|---|
| IRPEF | SI (se ditta individuale) | SI |
| I. di registro | 200€ o 1% | 2% o 3% |
| IRPEF | SI | NO |
| IRPEF | SI | NO |
Cessazione
L’affitto d’azienda può terminare:
- Alla scadenza, se le parti non intendono prorogare il contratto;
- Prima della scadenza con risoluzione anticipata. I motivi della risoluzione anticipata possono essere i più disparati (inadempimento delle parti, per morosità, fallimento del gestore, ecc.).
Al momento della chiusura del contratto, sia essa alla scadenza o in via anticipata, occorre darne comunicazione alla Camera di Commercio. Il soggetto legittimato a effettuare questa comunicazione é solo il notaio (non può farlo il commercialista), il quale provvederà anche al pagamento dell’imposta di registro.