Affitto fondo rustico 2024: durata minima, in deroga, morte proprietario

Si definisce fondo rustico, un terreno destinato alla produzione agricola. Così come avviene per altri tipi di terreni, anche il fondo rustico si può affittare: se per esempio desideri avviare un’attività agricola, ma non hai un terreno, puoi affittarlo.

In questa guida completa sul contratto di affitto fondo rustico ti spiego cos’è, la durata minima prevista dalla legge, sia un caso di contratto ordinario che in deroga, come funziona il rinnovo tacito e come recedere, come comunicare la disdetta, come procedere alla registrazione del contratto, la tassazione prevista, cosa succede in caso di morte proprietario e infine come funziona la prelazione.

Cos’è

L’affitto di fondo rustico è un contratto con cui una parte, il locatore/proprietario concede all’altra, l’affittuario, di utilizzare un terreno, ricevendo in cambio del denaro.

Numerose leggi speciali regolano questo tipo di contratto: la più rilevante è sicuramente la Legge n. 203/82 sui contratti agrari,  la quale contempla a 360 gradi questo tipo di contratto.

Durata

E’ proprio la legge n. 203/82 che, dall’articolo 1 al 7, regola la durata del contratto, con una spiccata tutela verso l’affittuario, più che sul proprietario.

Il legislatore ha infatti voluto dare maggiore tutela e stabilità a chi usa il fondo per lavorare, per produrre, piuttosto che al proprietario. Vedremo di seguito come si realizza questa maggiore tutela.

Durata minima

Innanzitutto, la durata minima del contratto è di ben 15 anni. Quindi l’affittuario sa che nessuno potrà interrompere la sua attività agricola per molto tempo (tranne in gravi casi, come vedremo dopo). D’altra parte, non è legato davvero per 15 anni: la legge gli permette di recedere dal contratto in qualsiasi momento, senza dare alcuna motivazione al proprietario, tramite una semplice raccomandata A/R.

Se quindi hai intenzione di affittare un terreno agricolo, sai sin da subito che per 15 anni il proprietario non può chiedertelo indietro. D’altra parte, se vedi che l’attività va male, se dopo il ciclo produttivo ti rendi conto che non ti conviene più continuare, puoi recedere dal contratto in qualsiasi momento, inviando al proprietario del fondo una raccomandata A/R.

Risoluzione anticipata garantita

Quindi sei tutelato nel senso che nessuno può mandarti via dal fondo prima di 15 anni, ma non sei “legato” per 15 anni: per qualsiasi motivo puoi recedere prima.

Recesso da parte del locatore

Come detto nei passi precedenti, il proprietario può recedere dal contratto solo in specifici casi ben definiti dalla legge. Ossia se l’affittuario:

1. Non paga almeno un anno di affitto;
2. Subaffitta o subconcede il fondo;
3. Lo conduce in malo modo.

I primi due casi sono abbastanza obiettivi, ma il terzo, potrebbe dare adito a qualche fraintendimento, perché la cattiva gestione può essere tale per il proprietario, ma non per l’affittuario.

Per evitare fraintendimenti, per cattiva gestione di intendono i casi di violazione dell’obbligo di normale e razionale cura e coltivazione del fondo. Tuttavia, spetta al tribunale giudicare l’effettiva cattiva gestione del fondo, studiando ogni singolo aspetto del caso.

Il proprietario però, prima di rivolgersi al tribunale, deve inviare al locatario una contestazione scritta, chiedendogli di tornare in regola. Se non lo fa entro sei mesi dalla raccomandata, il locatore ha diritto di recedere dal contratto.

Rinnovo tacito contratto

Alla scadenza dei 15 anni, il contratto si rinnova in automatico di altri 15 anni, a meno che una delle parti invii all’altra una semplice disdetta. In questo caso possono farlo sia proprietario che affittuario e non occorre dare motivazione. Il proprietario deve inviare all’affittuario (o viceversa) una raccomanda A/R oppure una PEC, almeno un anno prima della scadenza.

In deroga

Le parti possono fare diversamente da quanto disposto dalla legge, ma solo se (art. 45 della L. n. 203/82):

1. Sono entrambe d’accordo;
2. L’accordo viene stipulato con l’assistenza dei rispettivi sindacati.

Facciamo un esempio concreto. Supponiamo che tu e il proprietario vi accordate per un affitto di durata inferiore a 15 anni, quindi in deroga alla disciplina generale (che prevede almeno 15 anni). Per applicare correttamente l’art. 45 della L. n. 203/1982 (ossia la legge che consente di derogare alla disciplina generale), in fase di stipula tu e il proprietario dovete farvi assistere dai vostri rispettivi sindacati.

Se entrambi o uno solo dei due non si fa assistere, i sindacati non vi informano adeguatamente sugli effetti della vostra scelta, si limitano a essere presenti alla firma, la deroga non è valida e la durata del contratto si converte automaticamente in quella ordinaria, ossia 15 anni.

Se quindi il proprietario voleva riprendere il terreno dopo soli 5 anni, deve sperare che l’affittuario glielo restituisca di sua spontanea volontà: se non lo fa è perfettamente in regola. Potrà tenere il fondo fino ai 15 anni.

Registrazione contratto

Forma. La legge non prevede una forma specifica per la validità del contratto affitto fondo rustico: potete stipularlo per atto pubblico, per scrittura privata e persino verbalmente. L’accordo è valido anche se verbale.

Di conseguenza, per la validità del contratto di affitto rustico non occorre la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione conferisce al contratto data certa, ma non è un requisito fondamentale per la validità dello stesso.

Dire che la registrazione non serve ai fini della validità del contratto però, non significa che le parti possano non farla: la registrazione infatti, assolve a un obbligo fiscale. Va fatta presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza. Se la decorrenza è prima della stipula, i 30 giorni decorrono dalla decorrenza e non dalla stipula.

Imposta di registro

In fase di registrazione, devi pagare un’imposta di registro pari a:

0,5% del canone annuo X anni del contratto

Se il risultato è inferiore a 67 euro, devi comunque pagare un’imposta di registro pari a 67 euro (art. 5, co. 1, lettera a, Tariffa parte 1 allegato TUR).

Tassazione

Possiedi dei fondi rustici e vorresti affittarli a un imprenditore agricolo che sarebbe interessato. Prima però, vuoi capire quante tasse dovresti pagare sui tuoi guadagni. Ecco cosa devi sapere.

Dichiarazione dei redditi

Per i fondi rustici concessi in affitto, il reddito da dichiarare è sempre il reddito dominicale, e non il canone che incassi. Quindi se per esempio l’affitto di un terreno ti frutta un canone di 4.000 euro, ma il reddito dominicale di quel terreno è pari a 3.240 euro, è su 3.240 euro che pagherai le tasse. In dichiarazione dei redditi quindi devi indicare questo importo.

Eccezione. Se il canone che incassi è inferiore all’80% del reddito dominicale, allora le tasse le paghi sul canone.

Morte proprietario

La successione agraria è regolata in maniera differente rispetto a quella ordinaria, perché lo scopo principale è preservare la continuità agricola, il lavoro e i lavoratori e non il patrimonio del defunto.

In base a ciò, l’art. 49, co. 3 della Legge n. 203/1982, prevede che in caso di morte del proprietario del fondo rustico, il contratto di affitto non si scioglie. Con la morte del proprietario il contratto di affitto rimane valido: nella figura del locatore subentrano gli eredi, ai quali l’affittuario inizierà a pagare il canone.

Prelazione

La prelazione è il diritto di essere preferiti ad altri in caso di vendita del fondo. Se quindi un proprietario decide di vendere il terreno, hanno diritto di prelazione i seguenti soggetti:

1. Per primo, il coltivatore diretto, se coltiva il fondo da almeno due anni (art. 8 della L. n. 590/65); oppure società agricola che coltiva il fondo da almeno due anni (solo se la almeno il 50% dei soci ha la qualifica di coltivatore diretto);
2. Se l’affittuario di cui sopra non è interessato, la prelazione spetta ai proprietari dei terreni confinanti, ma solo se sono coltivatori diretti o società agricole dove almeno il 50% dei soci ha la qualifica di CD (art. 7 della L. n. 817/1971).

Non hanno prelazione gli IAP (imprenditori agricoli professionali).

Per rendere noto il diritto di prelazione, il proprietario che vuole vendere, deve inviare una raccomandata A/R all’affittuario o ai confinanti, indicandone prezzo e altre condizioni di vendita. Il destinatario ha tempo 30 giorni per accettare o meno. Se accetta deve pagare entro tre mesi.