Affitto in nero 2024: conseguenze fiscali e penali, sanzioni, reclusione

Quello degli affitti in nero è un fenomeno più diffuso di quanto si pensi. Da una parte il proprietario che non vuole versare le tasse dovute e d’altra un inquilino che accetta il “compromesso” pur di pagare un canone più basso. Ma se vi è andata bene finora, non lo è detto per il futuro, e le conseguenze non sono da sottovalutare.

In questa guida completa sull’affitto in nero ti spiego cos’è, quando è totale o parziale, cosa si rischia, se e quando rappresenta un reato, quali sono le sanzioni a carico del proprietario e le sanzioni a carico dell’inquilino, cosa fare, quando e come denunciare un affitto in nero (anche senza prove di pagamento del canone) e infine come funziona lo sfratto in caso di affitto in nero.

Cos’è

L’affitto in nero è un contratto di locazione non registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La legge infatti impone al locatario di registrarlo presso l’Agenzia e quindi pagare le tasse. Chi non provvede a questa registrazione evade le imposte, compiendo quindi un illecito.

Di solito chi stipula un contratto in nero lo fa con un

1. Contratto scritto, che il locatore non consegnerà mai all’Agenzia delle Entrate; c’è quindi una scrittura privata;
2. Contratto verbale. E di solito avviene proprio così: il locatore non mette nulla per iscritto, lasciando nessuna traccia dell’accordo, che si conclude verbalmente.

Ci sono due tipi di affitto in nero:

1. Totale, quando il locatore non registra il contratto. Per l’Agenzia delle Entrate quindi quella locazione non esiste.
2. Parziale. Purtroppo è più frequente di quanto si possa pensare: il locatore, sul contratto scrive una determinata cifra per l’affitto, ma in realtà quella che l’inquilino versa è maggiore. In questo modo il proprietario paga meno tasse.

Reato penale

Prima di capire se ci sono delle conseguenze penali nell’ambito di affitto in nero, dobbiamo fare una precisazione. Gli illeciti si dividono in due macrocategorie:

1. Civili;
2. Penali.

L’illecito penale si chiama anche “reato” ed è quell’illecito punito dal codice penale, quindi con una sanzione detentiva (per capirci meglio: con il carcere). Quindi la parola reato sta a indicare un illecito penale: chiamarlo reato penale è un errore, è una ripetizione, visto che reato significa già illecito di natura penale.

Chiarito questo aspetto, torniamo al nostro argomento: la locazione in nero. L’affitto in nero non rappresenta un reato, non è un illecito penale, ma fiscale: il locatore non registra il contratto per non pagare le imposte sull’affitto che incassa.

È chiaro che, se all’affitto in nero sono collegati altri elementi, per esempio il locatore affitta consapevolmente la casa a un soggetto che la usa per attività illecite, allora all’affitto in nero potrebbero collegarsi delle responsabilità anche di tipo penale. Ma in generale, l’affitto in nero non costituisce un reato, bensì “solo” un illecito amministrativo, fiscale nello specifico.

Cosa si rischia

in caso di affitto in nero, rischiano sia il proprietario che l’inquilino. Ognuno ha le sue responsabilità e ognuno deve farsi carico delle conseguenze. Dunque, le responsabilità non solo cadono sul proprietario che non ha registrato il contratto, ma anche sul conduttore.

Alcuni pensano che sia solo il locatore a commettere l’irregolarità, perché è il locatore che non dichiara il contratto all’Agenzia delle Entrate. In realtà ci sono delle conseguenze non solo per quest’ultimo, ma anche per l’inquilino. Vediamole insieme.

Sanzioni proprietario

Se le conseguenze per l’inquilino non sono di poco conto, per il proprietario è anche peggio. Ecco le conseguenze a cui va incontro chi affitta in nero un immobile:

1. Impossibilità della procedura speciale di sfratto. Se un proprietario affitta la sua casa in nero, quel contratto è come se non fosse mai esistito, anche se le parti hanno stipulato una scrittura privata scritta, poco conta: per la legge, nei confronti del proprietario quel contratto è nullo.Siccome quel contratto non esiste, se il proprietario vuole mandar via l’inquilino perché non paga, non potrà avvalersi della procedura speciale di sfratto, ma di quella ordinaria, molto più lunga e onerosa.
2. Contratto nullo: accordi nulli. Secondo una sentenza della Cassazione (la n. 25503/16) se il contratto è nullo, sono nulli anche i patti concordati. Quindi l’inquilino può anche non pagare eventuali affitti arretrati e persino chiedere la restituzione di quelli già versati, in quanto versati in virtù di un contratto nullo. Può quindi chiederne la restituzione.

Lo stesso vale in caso di affitto in nero parziale: a un certo punto l’inquilino può rifiutarsi di pagare quanto pattuito e pagare solamente l’importo che il locatore ha registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In tal caso il proprietario non potrà nè sfrattarlo né notificare decreto ingiuntivo.

Conseguenze fiscali

Non avendo dichiarato l’affitto (o avendo dichiarato un canone inferiore), il proprietario non paga l’imposta sul reddito derivante dalla locazione. A questo punto bisogna quindi vedere da quanto tempo la casa è affittata, da quanto tempo il locatore percepisce affitto in nero. L’Agenzia delle Entrate quindi, una volta venuto a galla l’affitto in nero, pretenderà imposta evasa + sanzione per imposta evasa.

La sanzione va:

• Dal 60 al 120% dell’imposta non pagata (con un minimo di 200 euro) se il proprietario non ha inserito il reddito da affitto nel 730;
• Dal 90 al 180% dell’imposta non pagata se il proprietario ha registrato l’affitto, ma con un canone inferiore a quello effettivo (affitto in nero parziale).

Sanzioni inquilino

Per il conduttore ci sono solo le conseguenze fiscali, quindi, come vedremo più avanti, si tratta di una situazione più “soft” rispetto a quello che invece dovrà passare il proprietario. Ma sicuramente una cartella di Equitalia non fa saltare di gioia neanche l’inquilino.

La legge stabilisce che, il locatore deve registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Quindi la persona obbligata è il locatore. Ciò nonostante, se non provvede alla registrazione, è solidalmente responsabile per evasione fiscale anche l’inquilino. Quindi anche quest’ultimo rischia una cartella esattoriale da parte dell’Agenzia delle Entrate, che può sfociare anche nel pignoramento dei beni.

Cosa fare

Hai stipulato un affitto in nero e ora vuoi metterti in regola? Effettua la registrazione tardiva del contratto di affitto: dovrai pagare le tasse evase (da quello non si scappa) + una sanzione ridotta. Con la registrazione postuma il proprietario si mette in regola con il fisco, ma attenzione: il contratto continua a essere nullo tra le parti. Quindi, anche se registri il contratto:

1. In caso di morosità dell’inquilino non puoi sfrattarlo con la procedura speciale;
2. L’inquilino può rifiutarsi di pagarti i canoni arretrati e persino chiederti il rimborso di quelli già pagati.

L’unico modo per ovviare a tutto ciò è quello di fare un contratto di affitto completamente nuovo. E ovviamente stavolta registrarlo.

Denunciare

Qualsiasi persona (non solo l’inquilino) può denunciare un affitto in nero a:

• Agenzia delle Entrate;
• Oppure alla Guardia di Finanza. Per fare un esposto alla Guardia di finanza puoi usare questo modulo, da consegnare presso la caserma. L’esposto non è anonimo, ma né il proprietario né l’inquilino sapranno chi ha presentato denuncia.

Senza prove

Supponiamo che tu sia un inquilino e il proprietario ti abbia affittato casa in nero. Hai accettato perché ti ha proposto uno sconto del canone. Ora lasci casa, consegni le chiavi, ma dopo qualche giorno il proprietario ti chiama lamentando la presenza di danni. Che vuole farti pagare. A questo punto, se finora avevi taciuto, stai pensando di denunciare l’affitto in nero.

Hai già consegnato le chiavi della casa, quindi sei senza prove. Almeno credi. Non solo la tua presenza in quella casa rappresenta una prova: puoi provare l’affitto in nero anche con altri documenti: per esempio quietanze di bonifici dell’affitto, copie di assegni oppure bollette a te intestate che dimostrano che in quella casa ci vivevi tu. Solo con queste prove documentali l’inquilino può denunciare l’affitto in nero, se ormai in quella casa non vive più.

Sfratto

Come ti ho già spiegato nei paragrafi precedenti. Se c’è un affitto in nero e l’inquilino non paga, va a tutto svantaggio del proprietario. Se quindi sei un locatore che ha affittato in nero e finora l’hai fatta franca, i problemi iniziano da questo momento.

Inquilino non paga

Non essendoci un contratto di affitto registrato, il contratto di locazione è praticamente inesistente. È nullo anche se c’è una scrittura privata. Il fatto che tu non lo abbia registrato lo rende nullo. Quindi, per sfrattare il tuo inquilino, non puoi avvalerti della procedura speciale (e veloce) di sfratto, ma devi intentare una causa ordinaria (più lunga e danarosa). Se invece avessi regolarmente registrato il contratto, in caso di morosità dell’inquilino avresti ottenuto lo sfratto in due udienze.