Dopo anni di sacrifici e risparmio hai deciso di acquistare la tua prima casa e vuoi conoscere nel dettaglio quali sono tutti i benefici fiscali e le agevolazioni che puoi ottenere? I tuoi genitori ti hanno donato un immobile o un tuo vecchio parente te ne ha assegnato uno per successione? Anche in questo caso ci sono dei benefici.
In questa guida sulle agevolazioni per la prima casa ti spiego nel dettaglio quali sono e come si calcolano, quali sono i requisiti per usufruirne, quando decadono e cosa fare dopo la perdita dei benefici, come inoltrare la richiesta all’Agenzia delle Entrate e come rinunciare se prevedi la perdita delle agevolazioni.
Quali sono
Se hai deciso di comprare la tua prima casa, anche per il 2017 puoi risparmiare grazie all’applicazione di una aliquota fiscale ridotta per calcolare:
- L’IVA (se acquisti la casa da un’impresa costruttrice);
- L’imposta di registro;
- Le imposte ipotecaria e catastale.
Sono dovute inoltre particolari agevolazioni anche in caso di acquisto da agenzia immobiliare, in caso di mutuo ipotecario e per l’acquisto della prima casa tramite successione o donazione. Tutte queste agevolazioni sono soggette al rispetto di particolari requisiti imposti da legge, pena la decadenza e l’applicazioni di sanzioni.
Nello specifico la legge italiana prevede una serie di vantaggi:
1. Bonus prima casa
Consiste nella riduzione dell’IVA se acquisti da impresa di costruzione (l’IVA passa dal 21% al 4%) o dell’imposta di registro se acquisti da privati (l’imposta é pari al 2% (e si calcola sul valore catastale e non quello di mercato); inoltre, imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa e pari a 200 euro ognuna se compri da impresa, sono pari a 50 euro ognuna se compri da privato.
2. Detrazione commissione agenzia
Se acquisti la casa tramite un’agenzia immobiliare, hai diritto a detrarre dall’IRPEF il 19% della commissione pagata (l’importo massimo su cui calcolare la detrazione é di 1.000 euro, quindi pari a 190 euro).
3. Successione e donazione
Se ottieni la prima casa per successione o donazione, imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa pari a 200 euro ognuna.
4. Detrazioni fiscali
Calcolate sugli interessi pagati sul mutuo per acquisto, costruzione o ristrutturazione.
5. Credito di imposta
Se vendi la tua prima casa e ne riacquisti successivamente un’altra entro un anno, alla nuova imposta da pagare puoi sottrarre quella già pagata con il primo acquisto).
Le agevolazioni possono essere riassunte come segue:
| IVA | Imposta di registro | Imposta ipotecaria – catastale |
|---|---|---|
| 4% | 200 € | 200 € |
| IVA | Imposta di registro | Imposta ipotecaria – catastale |
|---|---|---|
| Non dovuta | 2% sul valore catastale | 50 € |
| IVA | Imposta di registro | Imposta ipotecaria – catastale |
|---|---|---|
| Non dovuta | Non dovuta | 200 € |
A queste si aggiungono:
- Commissione agenzia immobiliare detrazione su IRPEF del 19% della commissione;
- Mutuo ipotecario detrazione su IRPEF degli interessi passivi sul mutuo.
Attenzione
Alle pertinenze dell’immobile acquistato si applicano le stesse agevolazioni, con l’unico limite di una pertinenza per categoria (se per esempio i box sono due, solo su uno si applicano le agevolazioni).
Requisiti
Per avvalersi delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa, occorre rispettare determinati requisiti oggettivi (della casa) e soggettivi (della persona che l’acquista):
- L’immobile non deve essere di lusso (deve quindi appartenere alle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11);
- L’immobile deve essere nel comune in cui hai la residenza (oppure devi stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto);
- Non devi essere titolare di diritti reali su altri immobili ubicati nello stesso Comune e in tutto il territorio nazionale.
Attenzione
Non si applica il requisito della residenza nello stesso Comune se appartieni alle Forze armate o alle Forze dell’ordine.
Decadenza: perdita dei benefici
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 13/E del 26/01/2017 ha puntualizzato quando decade il diritto alle agevolazioni prima casa:
- Se le dichiarazioni che hai inserito nell’atto di compravendita dell’immobile sono false;
- Se vendi l’immobile prima di 5 anni dall’acquisto. Se però riacquisti entro un ulteriore anno un altro immobile, non decadi dai benefici in quanto hai semplicemente sostituito la prima casa con un’altra più adatta alle tue esigenze; dopo 5 anni invece, puoi vendere tranquillamente la prima casa senza doverne riacquistare un’altra e quindi senza perdere i benefici goduti in passato;
- Entro 18 mesi non trasferisci la residenza nel Comune ove si trova l’immobile.
Attenzione
Se decadi dai requisiti dovrai versare all’Agenzia delle Entrate le imposte “risparmiate” + il 30% dell’imposta dovuta + gli interessi legali.
Richiesta
La richiesta delle agevolazioni viene fatta direttamente nell’atto di acquisto della casa. L’atto notarile deve contenere anche la dichiarazione di possesso dei requisiti per accedere al beneficio. Solitamente il notaio si occupa anche di pagare tutte le imposte all’Agenzia delle Entrate e il loro importo viene poi inserito nella sua parcella finale.
In caso di successione invece, occorre presentare all’Agenzia delle Entrate un’apposita dichiarazione, corredata del certificato di morte dell’intestatario dell’immobile e dai documenti di identità dell’erede o degli eredi.
Scarica subito il modello fac simile editabile WORD di richiesta delle agevolazioni per successione.
Rinuncia
Se pensi di perdere i requisiti per le agevolazioni prima casa, ti conviene presentare apposita istanza di rinuncia alle stesse. In questo modo non sarai poi costretto a pagare le sanzioni e gli interessi. Potresti perdere i requisiti per due motivi:
- Entro 18 mesi dall’acquisto non riesci a trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile;
- Vuoi rivendere la casa senza riacquistarne un’altra. Se infatti ne compri un’altra non perdi il beneficio, poiché la prima casa viene semplicemente sostituita con una più adatta alle tue esigenze. Senza riacquisto invece, i benefici si perdono in toto.
Scarica subito il modello fac simile WORD di istanza rinuncia all’agevolazione prima casa.
Una volta ricevuta la comunicazione, l’Agenzia delle Entrate provvede a ricalcolare la dovuta imposta e ad applicare gli interessi, ma non la sanzione del 30%. Riceverai un avviso di pagamento.