Agibilità 2024: certificato, segnalazione, scia, costo, silenzio assenso

L’agibilità di un immobile è molto importante poiché attesta la sua abitabilità e la rispondenza alle norme di carattere igienico, di sicurezza e di risparmio energetico. È un documento molto importante al momento della compravendita dell’immobile: il venditore deve consegnarlo al notaio che si occupa del rogito.

In questa guida completa sull’agibilità di un immobile ti spiego cos’è e qual è la definizione, cos’è il certificato di agibilità che ora non esiste più, quanto costa, come comportarsi per i vecchi immobili ossia gli edifici ante 1967, cosa fare in caso di acquisto immobile senza certificato, quali sono le conseguenze; infine ti fornisco un fac simile di autocertificazione da consegnare in comune per la SCA.

Cos’è e definizione

Cosa significa. Il certificato di agibilità è un documento istituito dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380/2001 (TUE – Testo Unico Edilizia) che assicura che quell’immobile rispetta le norme in materia di:

1. Igiene;
2. Sicurezza;
3. Risparmio energetico.

L’ente preposto al rilascio del certificato di agibilità è il Comune.

A cosa serve. Devi chiedere il certificato di agibilità ogni volta che:

1. Costruisci un nuovo immobile;
2. Effettui su un immobile delle importanti modifiche strutturali che ne modificano gli spazi. Il certificato serve sia su immobili nuovi che su vecchi immobili, ma appunto solo se la ristrutturazione modifica gli spazi.

Dunque, se effettui lavori di ristrutturazione che non modificano gli spazi dell’immobile (nuovo o vecchio che sia), il certificato di agibilità non serve.

Segnalazione certificata

Ora che abbiamo chiarito di cosa si tratta, chiariamo un punto importante. In passato, se avevi bisogno del certificato di agibilità di un immobile dovevi inviare apposita domanda al Comune, accompagnata da tutti i documenti.

Il Comune, controllati tutti questi documenti ed eventualmente ordinando a un tecnico un ispezione dell’immobile, emetteva il certificato. Inoltre, in caso di non risposta del Comune, valeva il principio del silenzio assenso: se il Comune non rispondeva entro 60 giorni dalla domanda, essa si considerava accolta, ossia agibilità concessa.

Il D.Lgs. 222/2016 ha semplificato la procedura. Ecco cosa devi fare ora per ottenere l’agibilità di un immobile:

1. Incarica un professionista (geometra, architetto…) affinché presenti in Comune la SCA – Segnalazione Certificata di Agibilità. Il professionista può essere lo stesso che ha fatto il dirigente dei lavori nel tuo immobile;
2. Con la SCA – Segnalazione Certificata di Agibilità, il professionista stesso dichiara che l’immobile rispetta tutti i criteri di igiene, sicurezza e risparmio energetico previsti dalla legge, nonché che l’immobile risponde esattamente al progetto di lavoro presentato a suo tempo in Comune.

A questo punto tu puoi già usare l’immobile! Non devi attendere nessuna autorizzazione da parte del Comune, perché il tecnico professionista ha già attestato l’agibilità.

Segnalazione certificata agibilità e silenzio assenso

Il D.Lgs. 222/2016 ha quindi semplificato moltissimo la procedura e ha abolito il silenzio assenso, preferendo responsabilizzare il proprietario dell’immobile e il tecnico abilitato che dichiara la conformità dei lavori.

Certificato

Molte persone si chiedono se il certificato di agibilità esiste ancora. La risposta è NO. Il certificato di agibilità non esiste più, la legge lo ha sostituito con l’autocertificazione come ti ho appena spiegato nel paragrafo precedente.

Cosa è cambiato

Il D.Lgs. n. 222/2016 ha cambiato tutto, o meglio ha semplificato tutto: prima di questa norma per ottenere l’agibilità di una casa, un appartamento, una villa, un alloggio, dovevi presentare apposita istanza in Comune. Il Comune controllava tutti i documenti che tu avevi presentato, in caso di necessità faceva venire un tecnico incaricato a ispezionare l’immobile ed infine, entro i tempi stabiliti emetteva il certificato di agibilità.

Adesso il certificato di agibilità non esiste più: una volta effettuati i lavori di costruzione o ristrutturazione, il tecnico che ha seguito i lavori (geometra, architetto, ingegnere…) deve solo inviare in Comune la Segnalazione Certificata di Agibilità, in cui dichiara già egli stesso che l’immobile risponde a tutti i requisiti igienici, di sicurezza ed energetici.

Una volta inviata tale SCA, l’immobile è immediatamente abitabile, non occorre attendere alcuna risposta o autorizzazione da parte del Comune.

Costo

Per sapere quanto costa il certificato di agibilità, o meglio, la segnalazione certificata di agibilità, devi considerare due aspetti: devi pagare innanzitutto il tecnico che emette la segnalazione. Puoi tranquillamente incaricare il tecnico che ha seguito i lavori, ossia il geometra, l’architetto, l’ingegnere…

Se i lavori hanno toccato anche gli impianti, allora occorre anche il collaudatore degli impianti. Chiedi al tecnico che ha seguito i lavori: di solito conoscono le ditte che effettuano i collaudi.

Quindi, ricapitolando, di regola devi pagare solo il tecnico che ha seguito i lavori in modo che emetta la segnalazione certificata di agibilità e la inoltri al comune. Se i lavori hanno toccato gli impianti, allora occorre anche il collaudatore che attesti che tutti gli impianti sono a norma.

I costi non sono fissi, ma chiaramente dipendono dall’entità dei lavori e da quanto è particolare la relazione che deve fare il tecnico. Possiamo riassumere i costi entro le seguenti fasce:

Autocertificazione

Come detto nei paragrafi precedenti, il certificato di agibilità non esiste più: non bisogna più presentare apposita domanda in Comune per ottenere l’agibilità. Basta l’autocertificazione del proprietario della casa corredata dall’attestazione del tecnico che ha seguito in lavori, in cui dichiara la conformità dell’immobile e degli impianti.

Di seguito puoi scaricare un modello fac simile di autocertificazione, scaricabile sia in formato doc che in formato pdf.

Edifici ante 1967

Dal 1934 e prima del 1967 (ante 67) non esisteva il certificato di agibilità. Quindi, se stai per comprare un immobile ante 1967 non puoi chiedere il certificato di agibilità semplicemente perché non esiste.

Se però dal 1967 in poi, il proprietario ha fatto su quella casa dei lavori che richiedevano il certificato di agibilità, ossia lavori che hanno modificato strutturalmente l’edificio, allora il certificato di agibilità deve esserci.

Quindi, in caso di immobile ante 1967, le situazioni sono due:

1. Dopo il 1967 non ha subito lavori o modifiche: il certificato di agibilità non esiste e al rogito quindi non si può presentare. In fase di rogito il venditore dichiara dinanzi al notaio che l’immobile è ante 1967 e quindi non c’è certificato di agibilità e al rogito il venditore non è obbligato a dartelo, non essendoci mai stato.
2. Dopo il 1967 ha subito modifiche che richiedevano autorizzazioni o concessioni. In tal caso devi controllare che la planimetria dell’immobile corrisponde allo stato di fatto (questo devi farlo sempre, perché quando si vende una casa lo stato di fatto deve corrispondere alla planimetria).

Se il tecnico non trova nulla, allora è tutto ok: significa che l’immobile ante 1967, dopo questa data non ha subito modifiche strutturali e quindi in fase di rogito il certificato di agibilità non serve: basta come detto sopra, la dichiarazione del venditore in cui sottolinea che l’immobile è ante 1967.

Se invece scopre che la planimetria che è in Comune non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile e sono stati fatti dei lavori, allora il venditore è tenuto a presentare al rogito il certificato di agibilità. A meno che, tu compratore decidi di accettare la casa così com’è, senza certificato di agibilità.

Abitabilità

In passato, l’agibilità edilizia si riferiva a immobili destinati a uso residenziale, mente l’abitabilità si riferiva ai locali commerciali, non residenziale.

L’articolo 24 del DPR n. 380/2001 (TUE – testo unico per l’edilizia) ha uniformato i due termini, quindi tra abitabilità e agibilità non esiste più alcuna differenza: si riferiscono entrambi alla stessa cosa ossia alla conformità dell’immobile e degli impianti alle norme igieniche, di sicurezza ed energetiche.

Acquisto immobile

Per vendere un immobile è necessario consegnare al notaio che effettua il rogito il certificato di agibilità. Chiaramente, se si tratta di immobile ante 1967, il certificato non è necessario perché prima del 1967 non esisteva: in tal caso basta la dichiarazione del venditore in fase di rogito, in cui attesta appunto che l’immobile è ante 1967.

Obbligo agibilità per la compravendita

Se però l’immobile è stato costruito dal 1967 in poi, il venditore deve consegnare obbligatoriamente il certificato di agibilità. Se il venditore non ce l’ha perché l’ha smarrito, può chiederne una copia al Comune. Se invece il certificato manca del tutto, deve sempre presentare domanda al Comune per ottenerlo.

La domanda va presentata attraverso la modulistica presente in Comune e a tal proposito il venditore può avvalersi di un professionista (geometra, architetto…) che segua la pratica.

Immobile senza certificato di agibilità: conseguenze

Chi vende un immobile, deve attivarsi al fine di ottenere il certificato di agibilità. È inutile che magari all’atto di compravendita si scriva che “il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, in modo da bypassare il certificato: questa clausola non incide minimamente sull’obbligo del venditore a rilasciare il certificato.

Vale meno di zero anche il fatto che il venditore abbia adibito l’immobile ad abitazione: non importa cosa abbia fatto dell’immobile quando era in suo possesso, che lo abbia usato come abitazione anche se non era abitabile: al momento della vendita deve consegnare all’acquirente il certificato di agibilità.

Vendere casa senza certificato

Le parti però possono comunque concordare la compravendita dell’immobile pur senza certificato di agibilità. Per esempio il venditore può garantire che la casa ha tutti i requisiti necessari per ottenere l’agibilità. Si può fare: chiaramente purché il compratore sia d’accordo.

Se però poi questi requisiti necessari risultano mancanti, il venditore è responsabile (Cassazione, sentenza n. 1514/2006; Cassazione, sent. n. 8880/2000). Anche in questo caso le parti possono stabilire nel contratto che, in difetto dei requisiti di agibilità, ne risponde il venditore o il compratore.

Quindi la legge lascia ampia discrezionalità alle parti: il compratore può decidere di comprare un immobile anche senza certificato di agibilità. Però è quanto meno necessario che nell’atto di compravendita, scrivano chi dovrà rispondere in caso di mancanza dei requisiti di agibilità tali da ottenere il certificato.

Se il venditore dichiara che l’immobile ha tutti i requisiti per ottenere l’agibilità, ne è responsabile (a meno che le parti convengano diversamente). In tal caso l’acquirente della casa, entro 10 anni dalla compravendita può chiedere in Tribunale:

1. Lo scioglimento della compravendita e quindi la restituzione di quanto pagato per l’immobile;
2. Il risarcimento dei danni, in termini di perdita di altre occasioni.