Non tutte le delibere assembleari, purtroppo, vengono prese conformemente alla legge. I vizi che possono toccare le delibere, le distinguono in delibere nulle o annullabili. Le delibere nulle, sono quelle che sono inidonee a sortire alcun effetto: è come se non fossero mai state prese. Queste delibere, in quanto nulle, possono essere impugnate sempre, senza limiti di tempo. Tuttavia, una corrispondente pronunzia giudiziale, avrebbe quindi natura di mero accertamento.
Le delibere annullabili, invece, sono delibere che possono essere annullate, ma per far ciò è necessario che siano impugnate entro 30 giorni, trascorsi i quali la delibera diventa valida. Di seguito vediamo le cause di nullità e di annullabilità delle delibere assembleari e come impugnarle.
Cause
1. Sono nulle quelle delibere che:
– sono fuori dai poteri dell’assemblea; sono quindi nulle le deliberazioni in cui l’assemblea va oltre i suoi poteri, per esempio quando per una delibera è richiesta l’unanimità e invece decide la sola maggioranza, oppure una delibera presa invadendo la sfera dei diritti soggettivi dei singoli condomini (su questo punto si è anche espressa la Cassazione Civile Sez. II, 26468/07);
– sono contrarie alla legge; per esempio la delibera che decide di non mettere a norma un impianto di riscaldamento, la delibera di mettere in opera un abuso edilizio oppure la delibera di vietare l’affitto a persone di diversa razza.
Le delibere nulle possono essere impugnate senza scadenza, da tutti i condomini, addirittura anche dai condomini che hanno votato a favore. Come già detto comunque, le delibere nulle sono prive di effetto sin da subito e l’eventuale impugnazione da parte di un condomino di fronte a un giudice, avrà il mero scopo di accertare la sussistenza della causa di nullità.
2. Sono annullabili quelle delibere che:
sono state assunte senza rispettare il procedimento stabilito dalla legge, soprattutto in riferimento alle regole che riguardano la formazione della volontà della maggioranza.
Appare evidente che, rispetto alle delibere nulle, le cui cause sono più chiaramente individuate dalla normativa, per le delibere annullabili invece, manca una specifica normativa. La giurisprudenza ritiene comunque annullabili le assemblee illegittimamente convocate, oppure le delibere riguardanti argomenti non compresi nell’ordine del giorno.
Impugnazione
Le delibere nulle possono essere impugnate sempre, senza scadenza, non ci sono termini di prescrizione. Le delibere annullabili invece, possono essere impugnato solo entro 30 giorni. I 30 giorni si contano dal momento della delibera, se ad impugnarla sono i presenti all’assemblea. Si contano invece dal momento della ricezione della comunicazione della delibera, se ad impugnarla sono gli assenti. Possono impugnare le delibere annullabili sono i dissenzienti e gli astenuti.
Come: il procedimento
Non è sufficiente una lettera raccomandata all’amministratore del condominio, ma occorre un atto legale (quindi è necessario l’intervento di un avvocato) da notificare tramite ufficiale giudiziario al condominio, all’ufficio dell’amministratore.
L’atto é un atto di citazione a comparire davanti al giudice in udienza, in modo da poter esporre le proprie ragioni di difesa.
L’intervento del legale è necessario se il contenzioso supera il valore di 526,46 euro. Se il valore é inferiore o uguale, il condomino può stare in giudizio personalmente, quindi senza l’ausilio di un avvocato.
Cosa fare
Le delibere assembleari, anche se annullabili, sono immediatamente esecutive. L’impugnazione non sospende l’esecutività. Se il condominio ritiene necessaria la sospensione, se ritiene che la durata del giudizio possa comportare un danno per se, può chiedere la sospensione della delibera prima dell’udienza.
A questo punto possono succedere due cose:
- il condominio decide di cancellare o modificare la delibera contestata. Il giudice quindi dichiara cessato il contenzioso e decide solo sulle spese della causa. Di solito le spese vengono divise equamente tra i contendenti, anche se il condomino aveva ragione.
- il condominio non cancella o modifica la delibera. A questo punto si andrà quindi avanti con la causa, l’udienza e la sentenza.