Asta senza incanto 2024: quanto offrire, come funziona, minima, regole

Quando una persona non paga i suoi debiti, il creditore può avviare il procedimento di esecuzione forzata, che prevede l’espropriazione dei beni e la successiva vendita all’asta: chiunque sia interessato all’acquisto, può fare la sua offerta e quindi tentare di aggiudicarsi il bene, mobile o immobile.

In questa guida completa sull’asta senza incanto ti spiego cos’è e come funziona, sia nel caso di più offerenti che in caso di unico offerente o addirittura di asta deserta, ti fornisco un fac simile di domanda di partecipazione, la procedura da seguire ed infine ti svelo alcuni trucchi per vincere e aggiudicarti l’immobile.

Cos’è e come funziona

Cosa significa

Un’asta giudiziaria è un procedimento di vendita di un bene, mobile o immobile, che può seguire diversi iter. Infatti ci sono due tipi principali di aste:

1. Asta senza incanto;
2. Asta con incanto.

Asta senza incanto significa che devi depositare la tua offerta in busta chiusa presso la cancelleria del tribunale che gestisce l’asta. Tale offerta è:

• Segreta, essendo in busta chiusa nessuno degli altri partecipanti sa quanto hai offerto, fino a quando viene aperta;
• Irrevocabile, se dovessi vincere l’asta non puoi tirarti indietro.

Più offerenti

Il giorno dell’asta, gli offerenti si presentano in tribunale. Le buste vengono aperte davanti a tutti. Le offerte valide sono quelle superiori al prezzo base dell’asta: vince l’offerta più alta. Se c’è una sola offerta valida, vince solo se è maggiore di almeno il 20% del prezzo base.

Se quest’unica offerta valida è inferiore al 20% del prezzo base, il giudice contatta il creditore dell’ex proprietario del bene, per capire se quel prezzo è sufficiente o meno a soddisfare le sue esigenze e i suoi diritti. A questo punto quindi, decide se assegnare l’asta oppure indirne una nuova, senza incanto.

Deserta

Cosa succede

Non è così raro il caso di un’asta senza incanto deserta: nessuno è interessato a quel bene, nessuno ha fatto un’offerta. In questo caso il giudice, valutata la situazione e sentito il creditore, può prendere una di queste decisioni:

• Indire una nuova asta, stavolta con incanto e con un prezzo del bene ribassato del 25%;
• Assegnare il bene al creditore;
• Avviare l’amministrazione giudiziaria del bene.

Se anche la seconda asta è deserta, o perfino la terza (non è raro il caso di aste deserte anche dopo la quarta volta), il giudice può disporre l’estinzione del processo esecutivo poiché infruttuoso (Legge n. 162/2014). Se infatti con l’asta il bene non si riesce a vendere, o si riesce a vendere solo a un prezzo talmente basso da non coprire neanche i debiti, il giudice chiude il processo esecutivo per infruttuosità: lo scopo è quello di evitare di svendere i beni del debitore a un prezzo ridicolo. A questo punto il giudice potrebbe anche decidere di assegnare il bene al creditore.

Procedura

Quando un soggetto non ha pagato i suoi debiti, il giudice, su richiesta del creditore, decreta l’espropriazione dei beni e la loro vendita all’asta. Una volta messo all’asta il bene, supponiamo un immobile, chiunque può comprarlo, chiaramente tranne il debitore. Sarebbe il colmo se potesse comprarlo il debitore visto che il suo bene è stato messo all’asta proprio perché non ha pagato il debito.

Il Tribunale stabilisce il prezzo di vendita dell’immobile grazie all’aiuto di un perito, che ne analizza la planimetria, lo stato di conservazione, la presenza o meno di abusi edilizi, la presenza o meno di debiti verso il condominio. Il Tribunale quindi redige un documento in cui elenca tutti questi aspetti e precisa inoltre se l’appartamento è abitato da qualcuno.

Puoi consultare questa perizia presso:

1. La cancelleria del Tribunale;
2. L’ufficio del professionista che sta gestendo l’asta;
3. Sui siti internet dedicati, se il tribunale ha deciso di sponsorizzare l’asta anche via web.

Se in quella casa ci vive il debitore esecutato, il tribunale gli invia una comunicazione, un invito a lasciare l’immobile entro una tale data. Se il debitore non vi provvede, si può persino arrivare allo sfratto tramite le forze dell’ordine.

Se in quella casa ci vive qualcuno che ha un regolare contratto di affitto, la persona che vincerà l’asta è tenuta a rispettare il contratto di locazione fino alla scadenza. Dopodiché potrà finalmente entrarne in possesso.

Avviso d’asta

Il giudice a questo punto stabilisce il giorno dell’asta, il prezzo base, la cauzione da versare in tribunale per parteciparvi, le modalità di presentazione delle buste chiuse, l’indirizzo dell’immobile. Il giudice pubblica questo avviso d’asta sull’albo del tribunale e sugli eventuali siti internet dedicati, affinché gli interessati possano prenderne visione.

Come si partecipa

A un’asta giudiziaria può partecipare chiunque, come ti ho detto, tranne il debitore. Per partecipare devi preparare una domanda di partecipazione e consegnarla entro il termine indicato nell’avviso d’asta alla cancelleria del Tribunale. Puoi preparare la busta da solo, oppure affidarti a un professionista.

La domanda di partecipazione deve contenere i seguenti dati:

• Dati anagrafici;
• Indirizzo;
• Richiesta di partecipazione;
• Somma offerta;
• Assegno circolare non trasferibile a titolo di cauzione (la cauzione deve essere pari ad almeno 1/10 del prezzo base dell’asta o come indicato nell’avviso d’asta). Se non vinci l’asta, il tribunale ti riconsegna l’assegno;
• Marca da bollo di 16 euro da apporre alla domanda;
• Stato civile e regime patrimoniale se coniugato;
• Eventuale volontà di avvalerti delle agevolazioni previste per la prima casa, se l’immobile che eventualmente ti aggiudicherai sarà la tua prima casa;
• Data e firma.

Modulo di domanda partecipazione

Di seguito puoi scaricare un fac simile domanda di partecipazione asta senza incanto:

Come vincere

Quanto offrire

Innanzitutto, non è detto che chi ha fatto l’offerta più alta vincerà l’asta. Devi infatti sapere che, una volta aperte le buste, la persona che ha fatto l’offerta più alta diventa aggiudicatario provvisorio. Diventa poi aggiudicatario definitivo dopo 10 giorni. In questi 10 giorni, tutti gli altri partecipanti “perdenti” possono fare una nuova offerta, di un prezzo maggiore di almeno il 20% rispetto a quella dell’aggiudicatario provvisorio (1/5 del prezzo): aspettare l’apertura delle buste e quindi proporre un rilancio, è un piccolo trucco che può aiutarti a vincere.

Aggiudicazione finale

Se qualcuno fa questa offerta con aumento del quinto, il giudice deve disporre una nuova asta, con prezzo di partenza quello ultimo offerto e a cui potrai partecipare nuovamente, insieme a tutti gli altri eventuali interessati. Se quindi sei assolutamente interessato a quella casa e vuoi vincerla, aspetta l’apertura delle buste e poi fai la tua offerta con un aumento di 1/5.

Unico offerente

Se all’asta c’è un solo partecipante, dunque una sola offerta, si procede comunque con l’apertura della busta. A questo punto, se l’offerta rispetta tutte le caratteristiche previste dall’avvisto d’asta, l’unico offerente vince l’asta.

A questo punto però può succedere una cosa: il professionista delegato ascolta le parti e quindi anche il creditore procedente e se quest’ultimo si ritiene non soddisfatto dell’offerta, poiché con quel prezzo non riuscirebbe a soddisfare i suoi crediti, può chiedere all’aggiudicatario un aumento dell’offerta.

L’aggiudicatario però, non è assolutamente obbligato ad accettare la proposta: ormai l’asta l’ha vinta e quindi il volersi accordare con il creditore, per un prezzo più alto, è esclusiva sua facoltà. Se non accetta la proposta del creditore, si aggiudica comunque l’asta (art. 571 e 572 del c.p.c.).