Aste giudiziarie 2024: cosa bisogna sapere, come funzionano, durata

L’asta è il metodo usato dai tribunali per vendere uno o più beni di un debitore. Se un soggetto non paga i suoi debiti infatti, i creditori possono attivare la procedura di pignoramento, che può concludersi con la vendita del bene.

In questa guida completa sulle aste giudiziarie ti spiego cosa sono e come funzionano, quando un’asta si dice con incanto o senza incanto, cosa bisogna sapere sulla procedura, quante si possono fare, quanto tempo passa tra un’asta e l’altra, quanto durano, cosa succede in caso di asta deserta, cosa succede se una casa all’asta non viene venduta oppure se la vendita all’asta non copre il debito.

Cosa sono

Se hai un debito e non lo paghi entro un certo tempo, che si tratti di un debito con lo stato oppure un soggetto privato, il tuo creditore può ottenere l’espropriazione dei tuoi beni e la successiva vendita all’asta.

Significa che un ufficiale giudiziario viene a casa tua e, rispettando procedure e limiti imposti dalla legge, può toglierti gli oggetti di valore (auto, gioielli, mobili, ecc.). Le autorità poi organizzeranno una giornata aperta al pubblico, dove ognuno potrà decidere se comprare quegli oggetti e fare la sua offerta. Chi farà l’offerta più alta ottiene l’oggetto.

Il tribunale poi si occupa di organizzare le aste.

Come funzionano

Le aste possono svolgersi in due modi:

1. Con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.);
2. Senza incanto (artt. 570 ss. c.p.c.).

Le due tipologie sono molto diverse tra loro: una prevede che gli interessati facciano le offerte a busta chiusa, l’altra invece che facciano le offerte pubblicamente.

Senza incanto

Se vuoi partecipare a questo tipo di asta, devi consegnare alla cancelleria del tribunale una busta chiusa dove hai scritto la tua offerta in denaro, come vorresti pagare e quando e tutti altri elementi che possono essere utili al tribunale per valutare la tua offerta.

Il tribunale fissa un’udienza e quel giorno il giudice apre tutte le buste. Tu e tutti gli altri offerenti potete essere presenti. Se c’è un’offerta pari al valore dell’immobile + 1/5, allora si accetta, altrimenti il giudice sente le parti, i creditori (che possono anche intervenire all’udienza) e se con quell’offerta non si riescono a soddisfare tutti i creditori, allora il giudice può indire un’altra asta.

La nuova asta però, non sarà di nuovo senza incanto, stavolta sarà con incanto, se il giudice pensa che con quest’ultima modalità ci siano maggiori possibilità di vendere a un prezzo più alto. Vediamo cos’è una vendita con incanto.

Con incanto

In questo caso, il giudice stabilisce luogo, data e ora dell’asta, alla quale tutti possono partecipare. I partecipanti fanno la loro offerta non in busta chiusa, ma il giorno stesso dell’asta.

Il giudice fissa il prezzo minimo, a quanto devono ammontare i rilanci e le modalità di pagamento. Si aggiudica l’asta chi offre di più, purché l’offerta sia pari ad almeno il prezzo minimo stabilito dal giudice.

Cosa bisogna sapere

Innanzitutto chiariamo un aspetto, che è sicuramente la prima cosa che ti stai chiedendo se stai valutando di comprare una casa (o altro bene) all’asta.

Se ti aggiudichi l’asta, il giudice emette un decreto di esecuzione, con cui trasferisce la proprietà del bene a te, vincitore dell’asta. Con questo decreto si cancellano le pendenze che gravano su quel bene. Quindi se su quell’asta c’erano debiti, ipoteche, pignoramenti, vengono cancellati (art. 586 c.p.c.).

Quel bene diventa ibero. Dunque se temi di comprare una casa con problemi vari, sotto questo punto non devi preoccuparti: la sentenza del giudice cancella ciò che crea debiti su quel bene.

Per il resto, vediamo come si svolge l’asta, cosa bisogna sapere e a cosa devi fare maggiore attenzione.

Una volta che hai trovato il bene che ti interessa comprare in asta (casa, auto, gioielli, ecc.) devi consultare tutti i documenti che riguardano il bene e l’asta. Li trovi come allegato alla scheda del bene e contengono anche tutte le modalità per partecipare. Ecco quali sono questi documenti:

1. Avviso. E’ il documento che contiene i dati principali dell’asta;
2. Ordinanza. Indica il tipo di asta (con incanto o senza incanto), le modalità di partecipazione, prezzo minimo, date, pagamento, il custode giudiziario che ha in carico il bene e il nome del professionista che si sta occupando della vendita;
3. Perizia. E’ un documento redatto da un esperto nominato dal tribunale. Indica il valore del bene (che spesso è più alto del prezzo minimo di asta), planimetria e altri, iscrizioni pregiudizievoli (cancellabili o no, e a questo devi fare attenzione), abusi edilizi se ce ne sono e se sono sanabili, debiti verso il condominio se ce ne sono.

Ottenuti i documenti, non devi far altro che studiarli e, se hai dubbi, chiedere la professionista che sta gestendo la vendita del bene. Al custode giudiziario, se lo desideri, puoi chiedere di vedere il bene, Fisserete un appuntamento: in questo modo puoi farti un’idea chiara di quel bene e quindi partecipare all’asta con consapevolezza.

Di solito le aste avvengono online. Se vinci, devi procedere con il pagamento del prezzo. Dopodiché il giudice emette il decreto di trasferimento di cui ti ho parlato prima e cancella pignoramenti ed ipoteche che gravano su quel bene. Che adesso è finalmente tuo.

Quante si possono fare

Può capitare che un’asta non vada bene, che nessuno voglia comprare il bene, che non si raggiunga il prezzo minimo, che l’asta sia deserta. In tal caso il giudice può indire una nuova asta.

Il giudice può indire fino a un massimo di tre aste, ogni volta diminuendo il prezzo di 1/4. Quindi se per esempio alla prima asta il prezzo minimo di offerta era 10.000 euro, alla seconda sarà 7.500, alla terza sarà di 5.000 euro. Si può persino tentare una quarta asta, dove il prezzo è libero.

Quanto tempo passa tra un’asta e l’altra

E’ inutile fare un’asta un giorno e, se non va bene, fanne un’altra già il giorno dopo. Non ha senso. Tra un’asta e l’altra è meglio che passi un po’ di tempo.

Solitamente tra un’asta e l’altra trascorrono sei mesi circa. Dunque, relativamente a un immobile si può dire che un oggetto va in asta un paio di volte all’anno, sempre che non venga venduto alla prima.

Quanto durano

Hai un debito che non riesci a pagare e il tribunale ti ha avvisato che venderà la tua casa all’asta. Ti stai chiedendo quindi entro quando devi lasciarla. Se hai letto i passi precedenti, puoi capire che la procedura di asta ha tempi molto variabili: può succedere che la prima asta vada deserta, che ce ne sia una sola, due oppure tre, quattro.

Quindi possono passare sei mesi così come un paio d’anni. Il tempo non è quantificabile, perché tutto dipende appunto dalla vendibilità del bene: se si vende subito o no. Chiarito questo punto, passiamo ora a un arco di tempo più quantificabile, ossia dal momento in cui il tribunale riesce a vendere la casa, quanto tempo hai per lasciarla.

Una volta che il tribunale vende la casa, chi ha vinto l’asta deve procedere con il pagamento. Dopo aver ricevuto il pagamento, il giudice emette il decreto di trasferimento della proprietà. Di solito emette il decreto entro tre mesi dal pagamento. Come vedi quindi, i tempi sono tutt’altro che immediati: dal pagamento del vincitore hai circa tre mesi.

Se il giorno in cui il giudice emette il decreto, tu sei ancora in casa, allora emette anche un’ingiunzione di lasciare l’immobile, a quale ti viene recapitata entro qualche giorno. Questa comunicazione contiene ora e data in cui devi lasciare l’immobile. Se non lo farai, arriverà l’ufficiale giudiziario, il quale potrà chiedere anche l’intervento dei carabinieri.

Deserte: procedura

Se la prima asta va deserta, il giudice ne fissa una seconda, se anche questa va deserta, ne fissa una terza e infine una quarta. Ogni volta che fissa un’asta abbassa il prezzo di 1/4. Alla quarta asta, l’ultima, il prezzo è libero: non c’è prezzo minimo e ognuno può offrire quanto vuole.

Cosa succede se una casa all’asta non viene venduta

Se anche la quarta asta va deserta, significa che quel bene è invendibile, praticamente nessuno ha voluto comprarlo ad alcun prezzo. In tal caso il giudice non può far altro che chiudere il pignoramento: il bene torna al suo proprietario.

Se quindi ti stavi chiedendo dopo quante aste deserte il bene torna al proprietario, ora hai la risposta: dopo al massimo quattro aste, il giudice non tenterà più la vendita, quindi il bene torna al debitore.

Cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito

Hai deciso di comprare una casa all’asta, perché c’è un soggetto che ha un debito di 100.000 euro. Quella casa però, riesci ad aggiudicartela a soli 80.000 euro. Siamo in uno di quei casi in qui la vendita all’asta non copre il debito.

In qualità di compratore puoi stare tranquillo: nessuno chiedere a te di pagare quei 20.000 euro! Sono del debitore e tali rimangono. Tu non devi far altro che procedere con il pagamento degli 80.000 euro dell’aggiudicazione.

Casa all’asta: il debito quando va in prescrizione

Se hai un debito consistente, il tuo creditore (o i tuoi creditori) potrebbero attivare la procedura di pignoramento. Hanno tempo 10 anni: se entro 10 anni non attivano la procedura, il loro credito si estingue, non possono più pretendere nulla da te.