Bilancio condominiale 2024: approvazione e non approvato

Alla fine di ogni anno bisogna fare i conti con l’anno che passa e stimare delle previsioni per quello futuro. Questo succede anche nei condomini con il bilancio condominiale: un documento formale in cui vengono riassunte tutte le entrate e le uscite sostenute nei vari mesi che si sono susseguiti.

In questa guida sul bilancio condominiale ti spiego come funziona, come può essere redatto e da chi, che cos’è la nota sintetica esplicativa e come redigerla, ti fornisco un modello fac simile di bilancio da utilizzare, ti spiego come funziona l’approvazione da parte dell’assemblea e come fare la revisione.

Cos’è

Il bilancio condominiale, detto anche “rendiconto annuale” é un documento nel quale vengono specificate le spese sostenute durante l’anno, le quote pagate dai condomini e dove viene calcolato il saldo.

Il saldo può essere passivo (se le quote versate dagli inquilini erano insufficienti a coprire tutte le spese) o attivo (se più che sufficienti). Il bilancio deve essere redatto annualmente dall’amministratore (art. 1130 del c.c.).

Obbligatorietà

Il bilancio condominiale, in quanto specifico consuntivo delle spese effettuate durante l’anno in chiusura al 31 dicembre e delle quote pagate dai condomini, é un documento obbligatorio non solo per i grandi e medi condominii, ma anche per quelli piccoli, persino per il condominio minimo composto da due soli proprietari.

Nel bilancio viene evidenziato, per ogni condominio, anche il saldo dell’anno appena chiuso e quello dell’anno precedente. In questo modo se un condomino aveva un saldo positivo, può pagare parte (o tutte e spese) dell’anno corrente con questo saldo.

Al contrario, anche se aveva un saldo negativo può essere compensato con l’eventuale positivo dell’anno in chiusura.

Come farlo

La sentenza n. 10153 della Cassazione Civile sez. III del 9 maggio 2011 stabilisce che il criterio più adeguato per redigere il bilancio é il c.d. principio di cassa. Questo perché il bilancio deve individuare in maniera chiara ogni dato presente in esso (deve permettere un facile controllo da parte delle autorità competenti).

Ciò significa che le spese e le entrate (le quote dei condomini) devono essere registrate, voce per voce, solo nel momento effettivo del pagamento (o incasso) e non al momento a cui appartiene l’utilità (Trib. di Milano sez. VIII 20/6/1991, n. 5036).

Requisiti di redazione

Come stabilito dal nuovo articolo 1130 bis del codice civile (modificato con la riforma del condominio del 2012), il bilancio condominiale deve comporsi dei seguenti documenti:

• Registro di contabilità (sarebbe il “libro giornale” previsto per le aziende); qui occorre annottare cronologicamente le entrate e le uscite entro 30 giorni dal giorno dell’effettivo esborso (o entrata);
• Riepilogo finanziario (sarebbe la “situazione patrimoniale” prevista per le aziende); qui occorre annotare attività e passività, quindi debiti e crediti ed eventuali riserve;
• Nota sintetica esplicativa (sarebbe la “nota integrativa” prevista per le aziende); questo documento riassume la gestione dell’anno e qui possono essere aggiunte delle specifiche, delle precisazioni merito a dei punti inseriti nel registro contabilità o nel riepilogo finanziario.

Le copie di questi tre documenti, devono essere inviate ai singoli condomini insieme alla lettera di convocazione dell’assemblea di approvazione del bilancio.

Il registro di contabilità deve essere chiaro e preciso, non deve avere “abrasioni o cancellature”, per cui gli eventuali errori vanno corretti solo con il metodo contabile dello storno e della ri-annotazione dell’elemento preciso.

Il registro può essere tenuto in forma:

• Cartacea: va quindi bollato (non occorre più la vidimazione);
• Informatica: tramite appositi software molto rigidi (che non permettono modifiche delle registrazioni ma solo storni). Inoltre, anche se si opta per la modalità informatica, occorre effettuare una stampa periodica del registro (auspicabile una cadenza mensile v. art. 1129, co. 7, c.c.), che chiaramente deve essere bollata. Tale stampa potrà essere consegnata ai condomini qualora lo richiedano.

Nota sintetica esplicativa

La nota integrativa (detta anche “relazione dell’amministratore”) é un documento scritto che contiene una relazione al bilancio annuale. Tale documento non ha dei requisiti specifici con cui deve essere redatto, non vige uno specifico schema di redazione.

La nota sintetica esplicativa deve contenere delle precisazioni in merito alla gestione tra cui: come sono andati alcuni lavori condominiali rispetto alle previsioni dei costi, quali sono le previsioni per il prossimo anno, quali sono state le innovazioni effettuate sul condominio, se sono state deliberate nuove tabelle millesimali, ecc.

Modello

Il 4 luglio 2007 l’Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), le Associazioni dei Consumatori e della Proprietà riuniti presso l’hotel Nazionale in Piazza Montecitorio a Roma, hanno trovato un accordo e stilato uno schema che rappresenta il “modello tipo di bilancio condominiale”.

Questo fac simile rappresenta uno schema standard, semplice e completo sia della situazione eocnomica (entrate e uscite), che di quella patrimoniale (debiti e crediti). Tale modello può essere usato da tutti gli amministratori condominiali.

Approvazione

L’amministratore deve redigere il bilancio ogni anno, se non vi provvede ciò costituisce motivo di revoca del suo mandato. Entro il termine di 180 giorni (calcolati a partire dalla chiusura dell’anno, quindi a partire dal 31 dicembre) deve convocare l’assemblea in modo che si proceda all’illustrazione del bilancio e alla sua approvazione.

Nella lettera di convocazione dell’assemblea che invia a ogni condomino deve allegare anche una copia del bilancio in modo che possa prenderne visione e votare in assemblea con consapevolezza.

Durante l’assemblea l’amministratore illustra il bilancio e si procede alla votazione.Il bilancio é approvato dalla maggioranza dei presenti e che costituisca almeno il 50% del valore dell’edificio (conteggiato in millesimi di proprietà quindi). Il bilancio e i suoi documenti giustificativi (fatture, ricevute ecc.) vanno conservati per dieci anni.

Non approvato: conseguenze

In caso di mancata approvazione del bilancio, l’amministratore viene invitato dall’assemblea a redigerne uno nuovo secondo i suggerimenti della stessa.

Il nuovo bilancio dovrà essere nuovamente sottoposto alla valutazione ed approvazione dell’assemblea. Se nasce contrasto tra amministratore e condomini, questi ultimi (almeno due condomini che costituiscano 1/6 del valore dell’intero immobile) possono convocare un’assemblea straordinaria.

Se non si arriva a un accordo, i condomini devono rivolgersi al giudice e, in caso di gravi irregolarità commesse dall’amministratore, può essere revocato dal suo incarico.

Revisione

L’assemblea condominiale, ha a disposizione due possibilità per controllare l’operato dell’amministratore:

1. Nominare un revisore (con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore) che controlli la contabilità tenuta dall’amministratore.
2. Nominare un consiglio di condominio a cui affidare appunto funzioni di verifica e controllo.

Di solito il revisore o il consiglio vengono nominati prima dell’assemblea di approvazione del bilancio, per affidare a costoro il compito di verifica di quest’ultimo.

Questi organi hanno funzione di controllo della contabilità condominiale: visionano gli estratti conto, le pezze d’appoggio, le fatture, le ricevute dell’esercizio appena chiuso e quindi il riscontro con la realtà delle spese.