Quando viene meno la fiducia verso quel professionista, non c’è altra soluzione: occorre cambiarlo. Ma se vivi in condominio non puoi certo decidere da solo: Bisogna convocare l’assemblea e, tutti insieme, decidere cosa fare.

In questa guida completa su come cambiare amministratore di condominio ti spiego come fare secondo il codice civile, quali sono le maggioranze che occorrono, qual è il quorum necessario, quando è possibile revocare senza giusta causa, quando è possibile revocarlo prima della scadenza del contratto e infine come nominare il nuovo per il passaggio consegne.

Come fare

Cambiare amministratore di condominio, è abbastanza semplice: la riforma del condominio ha semplificato la procedura. Innanzitutto, l’amministratore ha mandato temporaneo, di un solo anno, quindi ogni anno l’assemblea dei condomini deve rinnovarlo, con apposita delibera.

Ricapitolando: il mandato del tuo attuale amministratore non prevede il tacito rinnovo: scade il 31 dicembre di questo anno. Alla scadenza, tu e gli altri condomini dovete riunivi e decidere cosa fare. Potete quindi deliberare la revoca, salutare l’amministratore e, nella stessa riunione, nominare contemporaneamente il nuovo amministratore.

Prima della scadenza

Semplicissimo revocare un amministratore alla fine dell’anno, vero? Ma non è il tuo caso: quello che vuoi è revocarlo subito. O quanto prima, non puoi aspettare la fine dell’anno. Anche in questo caso, il condominio può revocare l’amministratore prima della scadenza e può farlo:

  • Per giusta causa. Se ci sono motivi importanti per la revoca, se ritenete che l’amministratore non abbia agito correttamente, potete revocarlo subito per giusta causa. Non ci saranno conseguenze e l’iniziativa può partire anche da un solo condòmino.
  • Senza giusta causa. Potete revocare l’amministratore anche senza giusta causa, anche senza motivo particolare. L’amministratore però, in questo caso, può pretendere il pagamento del suo compenso fino alla scadenza del contratto. E se ne ha diritto, può persino chiedervi un risarcimento.

Vediamo insieme entrambi i casi.

Revoca per giusta causa

Se l’amministratore ha commesso gravi irregolarità oppure non possiede più i requisiti per fare l’amministratore, potete revocarlo per giusta causa e la proposta può partire da un solo condòmino. Significa che un solo condòmino può convocare l’assemblea (art. 1129 codice civile).

Attenzione

È vero che anche un solo condòmino può convocare l’assemblea per revocare l’amministratore. Ma alla fine quella che decide è appunto l’assemblea. Quindi se la maggioranza decide di tenere l’amministratore, allora rimane confermato. I contrari alla conferma possono fare causa in tribunale e, in caso di accoglimento della domanda, possono poi chiedere il risarcimento delle spese legali al condominio, il quale poi può rivalersi sull’amministratore.

Cosa si intende per giusta causa

Per giusta causa si intende la perdita dei requisiti per fare l’amministratore, oppure l’aver commesso un fatto talmente grave da pregiudicare la fiducia dei condomini. L’art. 1129 del c.c. individua alcuni esempi di giusta causa:

  • Omessa convocazione assemblea per approvare il rendiconto;
  • Omessa convocazione assemblea per la revoca dell’amministratore;
  • Mancata esecuzione di delibere condominiali;
  • Mancata apertura del conto corrente condominiale;
  • Gestione confusa del patrimonio, che generi confusione tra patrimonio dell’amministratore e del condominio;
  • Inottemperanza relativamente agli obblighi di tenuta contabile del condominio;
  • Omessa/incompleta o errata comunicazione dei suoi dati anagrafici.

Questo dell’art. 1129 c.c. è solo un elenco esemplificativo, quindi i casi possono essere infiniti. È solo un esempio per capire più o meno quali possono considerarsi situazioni gravi.

Revoca senza giusta causa

Vediamo ora il caso di revoca senza giusta causa. Qui la situazione si complica un po’. Innanzitutto un solo condòmino non può convocare l’assemblea di revoca. Per convocare l’assemblea occorrono almeno due condòmini e che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi condominiali. Questi due condomini (o più) devono quindi chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea.

L’amministratore, se questi due o più condomini rappresentano almeno 1/6 dei millesimi, deve convocare l’assemblea senza indugio, entro un massimo di 10 giorni. Se l’amministratore non vi provvede, allora i condomini possono convocarla da soli, inviando comunicazione scritta agli altri.

Suggerimento

È opportuno, quando chiedete all’amministratore di convocare l’assemblea, di comunicarglielo via raccomandata A/R, per tenere una prova della vostra richiesta.

Una volta riuniti in assemblea, potete discutere e decidere, con apposita delibera, la revoca dell’amministratore. Anche senza giusta causa. Sappiate però che, in questo caso, l’amministratore può pretendere il pagamento del suo compenso fino alla scadenza. Anche se non usufruirete più del suo lavoro, sarete comunque costretti a pagarlo fino al 31 dicembre.

Maggioranza: quorum necessario

Ecco quanti voti servono per revocare l’amministratore (art. 1136 c.c.):

  • Assemblea in prima convocazione. La delibera è valida se approvata dalla maggioranza dei presenti e che rappresentino almeno il 50% dei millesimi condominiali. Se quindi, per esempio, vota la maggioranza a favore ma non rappresenta almeno il 50% dei millesimi => quorum non raggiunto.
  • Assemblea in seconda convocazione. La delibera è valida se approvata dalla maggioranza dei presenti e che rappresentino almeno il 1/3 dei millesimi condominiali.+

Passaggio consegne

Nella stessa assemblea di revoca dell’amministratore, si procede con la votazione del nuovo amministratore. La nomina è valida se la vota la maggioranza dei presenti e che rappresenti almeno il 50% dei millesimi (è lo stesso quorum che serve per la revoca).

L’amministratore uscente deve consegnare al nuovo, senza indugio, tutti i documenti relativi al condominio. Il nuovo amministratore provvederà a effettuare tutti i dovuti controlli sui documenti ricevuti.

Tempi

Per quanto riguarda i tempi di revoca e contestuale nomina del nuovo amministratore, tutto dipende dalla velocità con cui si riunisce l’assemblea. I condòmini chiedono prima all’amministratore di convocarla, se non vi provvede la convocano da soli.

Volendo essere veloci, nel giro di un paio di settimane si può cambiare l’amministratore. Se i condòmini se la prendono con più comodo, anche un mese o due, tutto dipende da quanto velocemente si convoca l’assemblea.