Canone concordato 2024: contratto, cedolare secca, calcolo, locazione

Se hai deciso di affittare un immobile, la prima cosa a cui devi pensare è la scelta della tipologia di contratto: ci sono infatti alcuni contratti che ti permettono di usufruire di specifiche agevolazioni, per esempio a livello di tassazione (cedolare secca o ordinaria), ma anche IMU e TASI.

In questa guida completa al contratto di affitto a canone concordato ti spiego cos’è e come funziona ai sensi della Legge n. 431/98, come si calcola l’importo minimo e massimo applicabile al canone, quali sono i vantaggi con la cedolare secca ed infine ti fornisco l’elenco degli accordi territoriali tra Comune e SUNIA.

Cos’è e come funziona

Contratto di affitto

Il contratto di affitto a canone concordato è un contratto di locazione conosciuto anche come 3 + 2, proprio perché prevede una durata di 3 anni che si conferma in modo del tutto automatico per altri due, se inquilino e locatore non fanno disdetta.

La particolarità di questo contratto sta nel fatto che gli importi minimi e massimi del canone di affitto sono stabiliti dalle associazioni di categoria (quella degli inquilini e quella dei proprietari). Il canone di questo tipo è solitamente più basso di quello previsto dal mercato, però il proprietario ha il vantaggio, per quanto riguarda la tassazione, di optare per la cedolare secca ad aliquota ridotta.

In pratica, in alcuni comuni espressamente indicati dalla Legge (Milano, Roma, Napoli, Bari, Torino e altri comuni ad alta densità abitativa), la cedolare secca al 21% si abbassa al 15% ma solo se il contratto di affitto è a canone concordato.

CI sono inoltre delle agevolazioni anche ai fini IMU e TASI.

Legge

Art. 2 comma 3 Legge 431/98

Se sei il proprietario dell’immobile, sui canoni di affitto percepito dovrai pagare le tasse. Puoi scegliere tra due regimi di tassazione:

1. Cedolare secca;
2. Regime ordinario, quindi secondo gli scaglioni IRPEF previsti per il tuo reddito.

Se opti per il regime ordinario, l’art. 2 comma 3 della Legge 431/98 prevede per te una specifica agevolazione: l’IRPEF prevista dal tuo scaglione non si calcola sul 100% del canone, ma solo sul 40,5%.

Contratto

Il canone di affitto di un contratto concordato è in genere più basso rispetto a quello di un altro tipo di contratto. Quindi questo è un guadagno per l’inquilino. Il proprietario invece ci guadagna perché paga un’aliquota di cedolare secca più bassa, oppure, se opta per la tassazione ordinaria, paga l’IRPEF solo sul 40,5% del canone incassato.

Se sei un proprietario che sta valutando l’idea di affittare a canone concordato, allora devi procedere al calcolo di questo canone. In questo modo puoi farti un’idea della sua convenienza, se il canone più basso viene comunque compensato dalle agevolazioni fiscali. Prima di procedere quindi, ti conviene fare il calcolo del canone e i vari confronti.

Devi sapere che non esiste un calcolo valido per tutte le città, ogni comune fissa dei criteri di determinazione specifici, basati su:

1. Ubicazione dell’immobile all’interno del comune;
2. Numero di persone che andranno ad abitare la casa;
3. Caratteristiche dell’immobile (superficie calpestabile, presenza di arredi, giardino, garage…);
4. Altre variabili decise dal comune.

Dunque, ogni accordo territoriale ha le sue condizioni.

Calcolo

Come si calcola l’importo

Ogni Comune ha dei criteri di calcolo diversi. Per conoscere la scheda di determinazione, quindi l’importo minimo e massimo a cui puoi affittare il tuo appartamento, nel rispetto quindi del canone concordato, puoi rivolgerti a:

• Un patronato o CAF del tuo Comune;
• L’associazione dei proprietari di immobili della tua zona;
• Intermediari abilitati.

Il Comune di Milano ha messo a disposizione degli utenti, degli strumenti di calcolo online, che quindi puoi usare comodamente seduto dalla poltrona di casa tua: la piattaforma di calcolo online è gestita da Milano Abitare. Ti basta iscriverti, inserire le informazioni e quindi procedere al calcolo del canone concordato.

Cedolare secca

Se hai deciso di affittare il tuo immobile e di aderire al regime di cedolare secca, non pagherai:

• IRPEF;
• Imposta di registro e di bollo che altrimenti pagheresti alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Per poter applicare la cedolare secca, l’immobile deve essere:

1. Usato come abitazione; quindi non è possibile applicare la cedolare secca se affitti l’immobile ad uso commerciale;
2. Deve essere accatastato in una di queste categorie: dalla A1 alla A11 (esclusa la A10 Uffici e studi privati).

Se aderisci alla cedolare secca inoltre, devi rinunciare all’eventuale adeguamento del canone per tutta la durata del contratto.

Procedura

Scegliere la cedolare secca è molto semplice:

1. Spedisci una lettera raccomandata all’inquilino, per informarlo della tua scelta per la cedolare secca e che il contratto non prevederà adeguamenti del canone;
2. Comunica all’Agenzia delle Entrate l’opzione per la cedolare secca, nel momento in cui registri il contratto.

Di seguito puoi scaricare un fac simile di contratto a canone concordato, secondo il modello pubblicato in Gazzetta Ufficiale:

IMU

Se affitti un immobile a canone concordato, godi di un’agevolazione sull’IMU e sulla TASI: l’aliquota applicata non si calcola al 100%, ma al 75% (commi 53/54 dell’art. 1 della L. 208/2015).

Hai diritto all’agevolazione indipendentemente da:

• Regime di tassazione a cui hai aderito (cedolare secca o ordinario);
• Comune in cui si trova l’immobile;
• Abitazione principale o meno dell’inquilino.

È quindi un’agevolazione ad ampio raggio.

Accordi territoriali

Per il calcolo del canone di affitto a canone concordato, non c’è un metodo di calcolo unico per tutti i comuni d’Italia. Ogni Comune prende accordi con le associazioni di categoria e stipula specifici accordi.

Sul sito SUNIA, trovi tutti gli accordi territoriali stipulati appunto tra SUNIA e singolo comune, per il calcolo del canone concordato.