La “cedolare secca” è un regime a cui il proprietario dell’immobile può optare: si tratta quindi di un regime facoltativo, che può scegliere al posto di quello ordinario. Con quello ordinario, infatti, i redditi derivanti dall’affitto verrebbero tassati con l’aliquota IRPEF corrispondente, con la cedolare secca, verrebbero tassati solo del 21% sul canone di locazione annuo, o addirittura del 10% per determinati comuni.
Di seguito vediamo gli adempimenti da portare a termine, sia in fase di registrazione, per un contratto nuovo, sia nel caso in cui si decida di optare per la cedolare secca negli anni successivi.
E’ infatti possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto, sia negli anni successivi (se appunto il contratto è per esempio 4 + 4 o comunque di tipo pluriennale). Se si opta per la cedolare secca negli anni successivi, alla registrazione, la tassazione seguirà le regole ordinarie. Una volta che si opta per la cedolare secca però, quello che è già stato pagato negli anni passati (IRPEF, imposta di bollo, di registro), non vengono rimborsate.
Registrazione
Il contratto di locazione deve essere registrato, utilizzando il modello RLI, presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall stipula. La registrazione può essere fatta:
– online usando i servizi telematici dell’Agenzia;
– presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate;
– incaricando un intermediario abilitato (commercialisti, CAF, ecc).
NB: il contratto di affitto, firmato da ambo le parti, deve contenere una clausola in cui il conduttore (inquilino) dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione relativa sull’attestazione APE dell’immobile (prestazione energetica). La copia dell’APE, oltre a essere consegnata all’inquilino, deve essere anche allegata al contratto, ad eccezione dei casi di affitto di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).
Passaggio a cedolare secca negli anni successivi
Se il contratto è già in corso, in regime di tassazione ordinaria, si può tranquillamente passare alla cedolare secca. In questo caso, l’opzione deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno, sempre utilizzando il modello RLI e sempre con i metodi di cui sopra (direttamente presso l’Agenzia delle Entrate, online, o tramite professionista). Prima di avvalersi della cedolare secca, il proprietario deve comunicare la scelta della cedolare secca all’inquilino, tramite lettera raccomandata.
Contratti transitori brevi
Per i contratti brevi, quelli che non superano i 30 giorni di affitto in un anno e per i quali quindi non c’è obbligo di registrazione, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi del periodo di imposta in cui ha percepito i redditi da affitto.