La legge n.ro 16 del 10 ottobre 2014 ha introdotto un particolare caso in cui è possibile bloccare, annullare del tutto l’esecuzione immobiliare e la vendita forzata. Grazie a questa possibilità, il proprietario dell’immobile può evitare che la casa o altro immobile sia venduto all’asta.
Il caso è precisato al titolo iV, capo I, nell’articolo 164 bis (introdotto dalla legge sopra citata): vediamo di cosa parla.
Vendita infruttuosa
L’articolo sancisce che, in caso di vendita infruttuosa dell’immobile, viene disposta la chiusura dell’asta.Cosa significa?
Sappiamo benissimo che un’immobile pignorato e messo all’asta, spesso non si vende subito, ma sono necessarie una, due, tre e anche più aste. Delle volte poi, non c’è alcun acquirente e quindi il prezzo di base scende.
Se il prezzo di base scende troppo e quindi con la vendita non si avrebbe un ragionevole soddisfacimento dei creditori, l’asta viene chiusa anticipatamente.
Purtroppo la legge non indica di quanto, precisamente, il prezzo d’asta debba scendere affinchè sia possibile bloccare l’asta. Di conseguenza, l’azione è demandata alla discrezionalità del giudice che, caso per caso, valuta quando e se il prezzo è sceso troppo.
Facciamo un esempio. Un soggetto ha una casa di valore pari a circa 150mila euro che gli viene pignorata, per un debito di 100.000 euro. Supponiamo che le prime aste vadano deserte e il prezzo scenda fino a 50.000 euro. Si tratta ormai di un prezzo ridicolo: il debitore vedrebbe svenduta a un prezzo stracciato la casa e i creditori, non sarebbero neanche del tutto soddisfatti.
Sebbene non sia indicata una percentuale di prezzo precisa sotto la quale non si debba andare, viene in aiuto l’articolo 569, terzo comma, nel quale si specifica che la vendita all’incanto può essere avviata solo quando il tribunale ritiene che, dalla vendita dell’immobile, si riesca a ricavare più della metà del valore.
Si tratta comunque di una fatto aleatorio: il giudice può, sulla base di una specifica valutazione, ritenere che si ricaverà più della metà, ma in realtà potrebbe comunque non succedere.
La norma quindi, come si nota, lede gravemente i creditori. Tuttavia il legislatore ha ritenuto necessario tutelare anche il debitore, che non deve vedersi svendere un bene a un prezzo ridicolo, soprattutto nel caso in cui il ricavato non riuscisse neanche a saldare il debito.