Come calcolare il guadagno netto su affitto 2024: tasse, rendita, redditività, affitti brevi

Il reddito passivo è denaro che entra nelle tue tasche senza che tu giornalmente debba investire del tempo. Se hai una casa vuota oppure stai pensando di investire nel mercato immobiliare e mettere a reddito poi l’appartamento, devi fare prima qualche conto per capirne la convenienza.

In questa guida completa di spiego come calcolare il guadagno netto di un affitto, come calcolare la rendita di un immobile, come calcolare le tasse (sia in regime ordinario, sia in cedolare secca), come funziona e chi paga TARI e IMU, infine come ricavare il tasso di redditività di un immobile.

Calcolo rendita affitto immobile

Hai una casa vuota e stai pensando di affittarla. Temi però che la spesa sia maggiore dell’impresa, nel senso che gli esborsi da fare possano diventare così tanti da non rendere più conveniente l’idea.

Effettivamente, affittare una casa non significa solo avere un’entrata. Ci sono dei costi da considerare, l’affitto che entra in tasca è lordo, ma devi poi sottrarre tutte le spese:

1. Le tasse, che sono probabilmente la parte più consistente;
2. Le eventuali manutenzioni a tuo carico. Infatti, le spese condominiali e le spese di ordinaria manutenzione sono a carico dell’inquilino, ma quelle di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario.

Calcolo tasse

Supponiamo che affitti una casa a 500 euro al mese, quindi per un totale di 6.000 euro annui, di cui 500 euro di spese condominiali. Dunque ti rimangono 5.500 euro. Su questi 5.500 euro devi pagare le tasse.

Hai due possibilità:

1. Aderire al regime di tassazione ordinaria, quindi pagare le tasse in base al tuo scaglione IRPEF di appartenenza;
2. Aderire al regime di cedolare secca e al posto dell’IRPEF pagare un’aliquota fissa del 21%.

Vediamo entrambe le situazioni.

1. Regime di tassazione ordinaria

Supponiamo come nell’esempio sopra che tu abbia ricavato 5.500 euro annui dall’affitto. Devi quindi pagare l’IRPEF su questi 5.500 euro.

L’aliquota da applicare non è fissa, ma dipende dal tuo reddito complessivo. Ecco gli scaglioni previsti per reddito:

Se non hai altre entrate oltre i 5.500 euro, allora appartieni al primo scaglione. Dunque paghi il 23% di tasse su 5.500 euro. Se hai un altro reddito (per esempio reddito da lavoro, pari a 30.000 euro lordi annui), allora devi sommare 30.000 + 5.500 = 35.500 euro. Appartieni al terzo scaglione, quello con aliquota al 38%.

Se decidi di optare per la tassazione ordinaria, qui trovi maggiori informazioni sul calcolo dell’IRPEF.

2. Regime cedolare secca

Se aderisci al regime in cedolare secca, paghi un’aliquota del 21% sul reddito da affitto, in sostituzione dell’IRPEF. Quindi, su 5.500 euro, paghi un’imposta pari a:

21% di 5.500 = 1.155 euro

Il calcolo è molto semplice rispetto a quello dell’IRPEF. L’aliquota è infatti del 21% indipendentemente dal tuo reddito. Anche se il tuo reddito è alto (oltre a quello percepito dall’affitto) paghi sempre il 21%.

Addirittura l’aliquota scende al 10% in specifici casi:

• Comuni con carenza di residenze abitative (Milano, Torino, Venezia…);
• Comuni ad alta tensione abitativa riconosciuti dal CIPE.

Quindi si tratta di un regime molto interessante: 10% nei particolari casi, 21% in tutti gli altri.

Puoi optare per la cedolare secca se rispetti tutti i seguenti punti:

1. Rinunci all’aggiornamento ISTAT del canone di affitto. Quindi se con l’aggiornamento avresti diritto a un affitto più alto, per tutta la durata della cedolare secca non puoi chiedere questo aumento. Di solito si tratta comunque di piccolissimi aumenti, quindi nulla di irrinunciabile rispetto alla convenienza del regime di tassazione in cedolare secca.
2. Affitti l’immobile solo a uso residenziale e non a uso impresa o professionale;
3. L’immobile che affitti appartiene a una delle categorie catastali da A1 a A11 (non rientrano le categorie A10 – uffici o studi privati).

Puoi aderire alla cedolare secca al momento della registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate, ma anche negli anni successivi.

Affitti brevi

Sei poco convinto di affittare la tua casa per lungo periodo. Ne hai sentite tante in giro: inquilini che non restituiscono la casa come gliel’avevi consegnata, danni, morosità, sfratti difficili da attuare. Allora stai considerando l’idea degli affitti brevi. Una tipologia di locazione più flessibile e smart, meno impegnativa.

Per affitto breve si intende per un periodo inferiore a 30 giorni. In genere questa tipologia di contratto breve è usata da chi affitta immobili a scopo turistico.

Per quanto riguarda la tassazione, vale lo stesso discorso fatto finora per i classici contratti di affitto: puoi aderire al regime di tassazione ordinaria, oppure alla cedolare secca al 21% (o 10% nei casi previsti). Quindi per quantificare il guadagno netto di un affitto breve, leggi i passi precedenti.

Quando puoi optare

Siccome negli affitti brevi non è obbligatoria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrare, allora puoi optare per la cedolare secca direttamente in fase di dichiarazione dei redditi. Di regola, per gli affitti classici, si opta per la cedolare secca in fase di registrazione. Non essendo obbligatoria per gli affitti brevi, puoi aderire alla cedolare direttamente in fase di dichiarazione dei redditi.

TARI

La TARI è la tassa sui rifiuti. Generalmente la paga l’inquilino, in quanto utilizzatore dell’immobile e quindi soggetto che produce rifiuti. Ma non è sempre così.

La TARI deve pagarla:

• L’inquilino, se si tratta di un affitto di oltre sei mesi l’anno;
• Il proprietario, se si tratta di un affitto inferiore a sei mesi l’anno.

Se quindi hai deciso di locare il tuo immobile per affitti brevi, allora sei tu locatore a dover pagare la TARI.

Oltre alla TARI, sulla seconda casa devi considerare anche l’IMU. Qui trovi maggiori informazioni sul calcolo dell’IMU per la seconda casa affittata.

Tasso di redditività immobili

Finora abbiamo parlato di affittare una casa che già possiedi. E se non ce l’avessi, ma vorresti comprarla, approfittando di una congiuntura favorevole del mercato immobiliare? I prezzi degli immobili che ti interessano stanno scendendo e stai pensando di fare un investimento: comprare casa e metterla a reddito affittandola.

Esiste una semplice formula per calcolare la redditività di un immobile, ossia il ritorno percentuale che potresti ottenere affittando un appartamento comprato:

(Reddito annuo lordo previsto – costi operativi) / costo acquisto immobile * 100

Quindi, supponiamo che l’immobile:

• Costi 150.000 euro (compresi i costi del notaio, dell’eventuale agenzia immobiliare, ecc.);
• Tu preveda di affittarlo a 600 euro al mese (sulla base degli immobili simili affittati in quella zona);
• I costi annuali ammontino a 700 euro (tra tasse, gestione immobile, manutenzione)

Ecco come calcolare il tasso di redditività:

(7.200 euro – 700) / 150.000 * 100=

6.500/150.000 * 100 = 4,33% è il tasso di redditività di quell’immobile.

Puoi fare questo calcolo per tutti gli immobili che ti interessano, in modo da capire quale potrebbe essere il più conveniente sotto questo profilo. Si tratta di un buon indicatore per confrontare varie opportunità di investimento immobiliari.