Come e dove investire in Brasile? Cosa fare e cosa non fare? Conviene veramente? Ci sono vantaggi a investire in Brasile ma continuando a vivere in Italia? Le domande sono tante e sicuramente solo un esperto, che vive e lavora sul posto, può dare una risposta completa.
Abbiamo intervistato Bruno Micoli, 39 anni, laurea in scienze aziendali, dall’anno 2004 opera anche nel mercato immobiliare del nordest del Brasile, dove ha conseguito il titolo di tecnico in transazioni immobiliari ed è membro dell’ordine dei tecnici e correttori di immobili dello stato del Cearà (CRECI 15ª Região), nel gennaio del 2008 ha fondato la società immobiliare Goldmedia Empreendimentos Imobiliários LTDA con sede in Fortaleza, capitale dello stato del Cearà, nel nordest del Brasile.
Domanda: Gli stranieri possono effettuare qualsiasi tipo di investimento in Brasile?
Risposta: Vi sono delle restrizioni; gli stranieri non residenti (senza visto di permanenza ) non possono acquisire immobili classificati come rurali o terreni situati ad una distanza inferiore ai 100 metri lungo la fascia marina, tale regola però non si applica ad unità autonome di condominio; ossia uno straniero può comprare appartamenti in condominio su un terreno che si trova anche ad una distanza inferiore ai 100 metri dalla fascia marina. Per ciò che concerne imprese e società allo straniero non residente non è data possibilità di aprire imprese individuali o di essere amministrare di società, può comprare quote di società o azioni e anche detenere fino al 99% del capitale di una società, ma non può esserne il legale rappresentante. Invece lo straniero in possesso di visto permanente (RNE) acquisisce gli stessi diritti di un cittadino brasiliano, tranne poche eccezionali limitazioni. Una società può quindi essere formata tutta da stranieri, purchè almeno uno (l’amministratore) sia titolare di visto permanente (RNE).
D: Da stranieri, vi sono degli adempimenti burocratici particolari per poter investire in Brasile?
R: No, è richiesta la sola apertura del CPF (Cadastro Pessoa Fisica), per certi versi l’equivalente del nostro codice fiscale, effettuabile in Italia presso i consolati brasiliani di Roma o Milano o direttamente in Brasile (consigliato) presso una sede della Receita Federal, il documento italiano necessario per aprire il CPF è il solo passaporto.
D: Perché la sua attività si sviluppò e si svolge nel nordest del Brasile e non nei luoghi più comunemente conosciuti per affari o investimenti come Rio de Janeiro, San Paolo e nel sud del paese?
R: Il nordest era, e lo è tutt’ora, una area meno sviluppata del paese, ma con una maggiore valorizzazione immobiliare in alcune aree, diversi vantaggi e prospettive elevate di sviluppo, i prezzi degli immobili erano bassi, e lo sono ancora se proporzionati ai costi di Rio de Janeiro o San Paolo; al momento vi sono molte località emergenti e importanti investimenti pubblici. Oggi il nordest non è solo meta di investimenti stranieri, è la destinazione preferita per gli investimenti degli stessi brasiliani che numerosi giungono dal sud del paese per investimenti immobiliari e in lottizzazioni, nonché meta preferita per turismo grazie alle belle spiagge e al clima costante e caldo tutto l’anno, che il sud del Brasile non ha.
D: Tutti sappiamo della crescita del Brasile insieme agli altri paesi emergenti come Cina, India e Russia, senza scendere in dati economici o statistici, facilmente reperibili sulla rete; oggi conviene davvero investire in immobili in Brasile per un normale o piccolo risparmiatore?
R: Si, ma in questo caso bisogna farlo con attenzione per evitare il rischio di non fare un pessimo investimento o di perdere del denaro. Quando si decide di fare un investimento immobiliare in Brasile bisogna subito considerare due aspetti, il budget a disposizione e la gestione dell’investimento. Purtroppo i costi degli immobili oggi sono molto aumentati in Brasile, il vero affare è stato fatto anni fa con valorizzazioni altissime fino al 2007/2008. Ho trattato realmente casi di raddoppio di valore di immobili acquistati nel 2003/2004 e rivenduti nel 2008, performance che non credo si ripeteranno nei prossimi anni; oggi non si ci può aspettare tanto, è necessario un budget più alto per investire, vedo ancora siti internet che propongono acquisto di appartamenti in Brasile affermando che si ci ripaga l’investimento con pochi anni di affitto; non è più così. Fattori come la crescita economica, un notevole aumento della domanda interna di immobili residenziali, il miglioramento della classe media hanno generato una rapida crescita e valorizzazione del settore, è logico che il trend di valorizzazione non può essere sempre lo stesso. Oggi lo scenario è diverso, per un buon investimento immobiliare in Brasile, a meno di occasioni particolari, bisogna partire da un budget minimo di 80.000 – 100.000 euro, se si ha disposizione questo budget bisogna pensare da prima alla gestione dell’investimento; ad esempio se si tratta di un appartamento si può pensare ad affidarlo ad una seria agenzia o professionista che lo affitti magari anche temporaneamente e ne curi la gestione; in sintesi pianificare sempre, rivolgersi a seri professionisti che operano in loco, prima di firmare contratti o cimentarsi in acquisti impulsivi.
D: Voglio investire in immobili nel nordest del Brasile ed ho a disposizione euro 100.000, cosa lei mi consiglia?
R: Con questa cifra potremmo avere come opzioni appartamenti pronti nuovi o seminuovi, lotti di terreno o appartamenti in costruzione. Al cambio attuale (€/R$ 2,75 circa), ad esempio si riuscirebbe ancora a trovare con tale cifra un buon appartamento nelle migliori aree di Fortaleza o Natal o forse due in aree prossime, che darebbero con tutta probabilità una buona valorizzazione e rendita con gli affitti anche temporanei, lotti di terreno regolari e in buone localizzazioni anche fuori le aree metropolitane sono sempre un buon investimento, i terreni hanno avuto le maggiori valorizzazioni, e questa cifra consente anche di comprarne più di uno, oppure la scelta che quasi sempre da il maggior guadagno sul più breve periodo; gli appartament in costruzione (lançamentos), si comprano in genere con una entrata del 15-20% e si procede con un rateizzazione con l’impresa costruttrice che in genere accompagna l’avanzamento dell’opera, e può andare oltre per diversi anni dalla consegna dell’immobile, fino al saldo, cedendo il contratto prima della consegna degli immobili, quando l’opera giunge al suo 75-90% di realizzazione, se venduto, si ottiene la massima valorizzazione con guadagni in media del 25-35% o più, in un periodo in genere entro i due e i tre anni. Una operazione sicura se fatta con imprese costruttrici solide e conosciute e grazie ad una legge (Lei nº 10.931 de 2 de agosto de 2004) detta “Regime de Afetação” che in sintesi rende impignorabile l’opera anche se l’impresa costruttrice dovesse fallire prima di consegnare gli appartamenti. Un importante consiglio è sempre rivolgersi per ogni investimento a professionisti regolari in Brasile (tecnici iscritti al CRECI).
D: E se avessi un budget più alto, ad esempio di 500.000 euro?
R: Qui entriamo in un valore più importante che ci apre altri segmenti più speculativi, al cambio attuale con R$ 1.375.000,00 a disposizione vedo diverse alternative come l’acquisto di una buona estensione di terreno da lottizzare e vendere il singoli lotti edificabili, un acquisto più speculativo in appartamenti in costruzione, ma negoziando con l’impresa costruttrice l’acquisto di diverse unità a miglior prezzo nell’edificio da immettere come cessione di contratto nel mercato nelle modalità che scrivo nella risposta precedente, una costruzione in area turistica prossima a Fortaleza di 8/10 villette, da vendere poi separatamente ( ci stiamo ancora dentro con la cifra!) oppure con tale valore si rileva tranquillamente anche una buona pousada, incluso l’immobile, già completa e funzionante e in ottima località del litorale o anche nelle capitali. Come nella precedente risposta ripeto il consiglio che è sempre bene rivolgersi per ogni investimento a professionisti regolari in Brasile (tecnici iscritti al CRECI)
D: Gli italiani investono ancora in Brasile, quali i riflessi dell’aumento dei prezzi degli immobili e della crisi in Europa?
R: Sicuramente molto di meno rispetto al passato non solo per crisi in Europa e Italia, ma anche per l’aumento dei prezzi degli immobili in Brasile come spiegavo prima, a cui vi è da associare anche una forte valorizzazione del R$ avvenuta negli ultimi anni, la percezione di insicurezza e mancanza di fiducia nel futuro in Italia fa allontanare l’idea di questi investimenti “avventurosi” anche verso quelle persone che hanno una disponibilità economica, poi con la situazione attuale dell’IMU e pressione fiscale in Italia una seconda casa o un immobile all’estero è qualcosa che fa spaventare molti.
D: Coppa del mondo del 2014 e olimpiadi del 2016, il Brasile al centro del mondo nei prossimi anni con questi eventi sportivi mondiali, per lei le prospettive e i riflessi sul campo degli investimenti immobiliari in Brasile.
R: Su questi eventi, per quel che concerne il mio ramo, io mi aggrego ad una visione diversa da quella anche di miei esperti colleghi; non credo che questi eventi portino ad ulteriori importanti valorizzazioni nel mercato immobiliare in Brasile, vedo più che altro lo spettro di una bolla speculativa, che potrebbe avere riflessi negativi allo “ smontarsi” di questi eventi; ossia che l’apice della parabola della valorizzazione si verifichi proprio con questi eventi mondiali e poi vi sia una stabilizzazione, o peggio ancora, una temporanea inversione di tendenza, l’affare in tal caso sarebbe per chi ha venduto nel periodo pre-evento e non tanto per chi ha investito. Vi possono essere delle situazioni particolari in cui questi eventi, soprattutto a causa di interventi pubblici, portino ad una effettiva valorizzazione di una area, ma si tratta di casi specifici che vanno visti caso per caso. In Brasile vi sono contesti particolari che influiscono anche nel mercato immobiliare, come la sicurezza; ad esempio, non credo sia una buona idea comprare a prezzi altissimi case e terreni vicino agli stadi che ospiteranno gli eventi, se dietro vi sono aree degradate e pericolose (lo dico perché lo vedo succedere!) o investire nella costruzione di hotel e strutture ricettive che con buona probabilità dopo non avranno una sufficiente occupazione per sopravvivere, come è successo in altri luoghi teatro di coppe del mondo e olimpiadi.
Ringraziamenti al Dottor Bruno Micoli per averci concesso questa intervista.
Dr. Bruno Micoli
Consultoria e Negócios Imobiliários – CRECI-CE n° 10795
Sito internet: bmimobilis.com
email:info@bmimobilis.com