Quando un bene appartiene a più soggetti, si dice che esso è in comunione: si tratta quindi di una situazione di comproprietà di più soggetti. La comproprietà si intende di uguale valore per tutti, a meno sussistano divisioni differenti.
A volte la permanenza in una comunione, può generare disagi o essere gestita all’interno di conflittualità: ecco perchè si può ricorrere alla divisione, allo scioglimento della proprietà. Vediamo come.
E’ sempre possibile, senza prescrizione, chiedere la divisione del bene. Il bene può essere diviso sempre, a meno che sia un bene che, se diviso, diventi inutile per l’uso a cui è destinato.
L’azione di divisione
La divisione può essere chiesta da qualunque proprietario, indipendentemente dalla sua quota di proprietà. A questo punto si profilano due casi:
1. Tutti i comproprietari accettano la divisione e trovano un accordo: si procede con la divisione consensuale. Il contratto di divisione di un immobile deve essere scritto, altrimenti è nullo; inoltre deve essere sottoposto a trascrizione. Per queste formalità occorrerà affidarsi a un notaio, che si occuperà anche della formazione delle parti (detti lotti).
2. Non c’è accordo tra i comproprietari: occorre rivolgersi al giudice (divisione giudiziale. Il caso diventa più complicato: potrebbe infatti non esserci accordo per vari motivi, per esempio per la divisione dei lotti oppure proprio perchè non tutti sono d’accordo con la divisione del bene.
In questo caso, se si tratta di un unico immobile e se non si trovano altre soluzioni di accordo tra le parti, il giudice potrà disporre la vendita all’asta e il ricavato consegnato agli ex comproprietari, secondo la propria quota di comproprietà. Se si tratta di un bene semplicemente divisibile (es: una villa bifamiliare) e i comproprietari sono due, si potrà invece optare per la divisione del bene in due.
Attenzione: se i comproprietari hanno stipulato un patto di indivisione, la comproprietà non si può dividere. Il patto di indivisione può durare al massimo dieci anni.
Mutuo
Supponiamo che sulla casa ci sia un mutuo. A questo punto, se le parti riescono ad accordarsi per la divisione, ognuno contribuirà al mutuo secondo la sua quota.
Se le parti non riescono ad accordarsi, ci si potrà rivolgere a un mediatore o, in ultimo, al giudice. In questo caso di solito si arriva alla vendita del bene all’asta, con il cui ricavato si estingue il mutuo. Se quindi il denaro ricavato con l’asta è sufficiente per estinguere il mutuo, l’eventuale rimanenza si divide tra le parti secondo la sua quota.
Se invece il ricavato della vendita non è sufficiente per estinguere il mutuo, le parti concorreranno al pagamento secondo le proprie quote.