Finalmente, anche per te, è arrivato il momento di comprare casa. Si tratta di un passo molto delicato: ogni errore potresti pagarlo caramente! Aspetta: non voglio spaventarti: semplicemente farti comprendere l’importanza dell’acquisto di una casa e di compiere tutti i passi in modo sicuro e consapevole.

In questa guida completa ti spiego la differenza tra compromesso e rogito, cosa si intende per l’uno e per l’altro, quali sono i vincoli che prevedono, quali diritti e doveri acquisti, infine quali sono tempi e costi sia per il compromesso che per l’atto finale.

Differenze

Hai comprato casa e l’agente ti ha detto che prima dovete fare il compromesso e poi il rogito. Ecco di cosa si tratta.

Cos’è il compromesso

Il compromesso, che tecnicamente si chiama preliminare, è un atto tra compratore e venditore, con cui il primo si impegna a comprare, il secondo si impegna a vendere. Forse ti stai chiedendo a che serva stipulare il compromesso e non direttamente l’atto di vendita definitivo. Ti rispondo subito.

In genere comprare/vendere una casa non è un atto immediato. Il compratore spesso ha bisogno di chiedere un mutuo per comprarla, quindi ha bisogno di tutto il tempo per inviare i documenti a una banca e attendere che conceda il mutuo.

In tutto questo tempo, venditore e compratore, si troverebbero in attesa, in una sorta di stand by. Per tutelare entrambi quindi, il compromesso “lega” le parti: in questo arco di tempo nessuna delle due si può ritirare. Dunque, da un lato il compratore si prende tutto il tempo necessario per chiedere il mutuo e organizzarsi. Dall’altro lato il venditore sa con certezza che non sparirai dopo la proposta di acquisto, perché appunto il compromesso ti ha vincolato.

Il compromesso è un atto che vincola le parti: il compratore a comprare, il venditore a vendere, entro una determinata data. Tale accordo è un vero e proprio vincolo, le parti non possono ritirarsi, a meno che sorgano gravi problemi. Per esempio, se la casa presenta gravi abusi e li scopri solo dopo il compromesso, puoi annullare l’acquisto.

Oppure, se per esempio non riesci a ottenere il mutuo, è chiaro che l’affare non si può portare a termine (purché ovviamente nel preliminare abbiate inserito la “clausola di mutuo”, ossia che ti impegni a comprare se e solo se la banca ti concede il mutuo).

Cos’è il rogito

Il rogito è l’atto di compravendita dell’immobile. Con il rogito, si trasferisce la proprietà da venditore a compratore.

Compratore e venditore si incontrano e sono presenti anche le seguenti figure:

  • Il notaio, solitamente scelto dal compratore. E’ il professionista che formalizza l’atto;
  • Il direttore o un funzionario della banca dove il compratore ha ottenuto il mutuo. Questo professionista porta l’assegno da consegnare al venditore. Quindi, se per esempio la casa costa 200.000 euro e il compratore ha chiesto un mutuo di 150.000 euro, il giorno del rogito il funzionario della banca porta l’assegno da 150.000 euro.

Il giorno del rogito avviene la consegna delle chiavi.

Quanto tempo passa tra compromesso e rogito

Non c’è una risposta univoca a questa domanda. Le parti hanno entrambe interesse a concludere tutto celermente, ma non sempre questo è possibile. Per esempio, in questi casi, l’attesa si prolunga:

  • il compratore deve chiedere un mutuo. Se il compratore non ha i soldi a sufficienza per comprare la casa, subito dopo il preliminare chiede il mutuo, quindi bisogna aspettare i tempi di istruttoria di una banca. Si va da un mese fino a tre mesi o anche più, a seconda della banca e della situazione del richiedente;
  • Il compratore deve vendere a sua volta la sua casa. Supponiamo che tu stia comprando una casa. Il proprietario accetta la tua proposta e quindi firmate il preliminare. Tu però, vuoi vendere la casa attuale in cui vivi ora, perché è da lì che prenderai i soldi per pagare la casa nuova. Chiedi quindi al proprietario un tempo abbastanza lungo per trovare qualcuno disposto a comprarla.

In quest’ultimo caso i tempi potrebbero allungarsi parecchio: devi a tua volta trovare chi compri la tua casa, questa persona forse a sua volta dovrà chiedere un mutuo o addirittura potrebbe a sua volta avere una casa da vendere. Insomma, i tempi potrebbero prolungarsi, quasi all’infinito!

A tutto però c’è un limite: infatti il compratore non può prendersi un tempo illimitato. O meglio, il venditore potrebbe, volendo, anche concederlo. Ma molto probabilmente non sarà disposto ad attendere più di un anno (ed è già tanto). Tutto questo lo metterete per iscritto il giorno del preliminare.

Durante il preliminare infatti, si mette per iscritto entro quanto tempo va eseguito il rogito: entro quella data il compratore deve essere pronto.

A conti fatti quindi, se non ci sono mutui da chiedere, se il venditore può consegnare subito la casa, il tempo che trascorre tra compromesso e rogito può essere anche molto breve: giusto qualche settimana per permettere al notaio di sistemare tutti i documenti. Se la situazione si complica (mutui da chiedere, case da vendere, lavori da fare nella casa, ecc.), allora i tempi possono allungarsi sensibilmente.