Concessione edilizia: cos’è e come si ottiene, la guida completa

La costruzione di un immobile è un’operazione che non è libera da vincoli: occorre chiedere alle autorità i regolari titoli abilitativi. Con il tempo, questi titoli hanno cambiato “veste”: è cambiato il nome, anche se fondamentalmente, il risultato è lo stesso: da licenza edilizia, a concessione fino a permesso di costruire.

In questa guida completa sulla concessione edilizia ti spiego cos’è e cosa significa, a cosa serve, come richiederne una copia al Comune, quali sono tempi e costi per il rilascio, come chiedere la concessione per il mutuo, quali erano i titoli necessari prima del 1967 e come vendere un immobile costruito prima di quella data, infine come si è evoluta la normativa, dalla licenza fino al permesso di costruire.

Cos’è e cosa significa

La concessione edilizia, che oggi non esiste più, in quanto la legge l’ha sostituita con il “permesso a costruire“, era un’autorizzazione amministrativa da chiedere al Comune per procedere con alcuni lavori edilizi, come per esempio la costruzione di una casa, un condominio, un capannone industriale. Prima di procedere con la costruzione quindi, bisogna chiedere questa autorizzazione in Comune.

A cosa serve

Affinché una costruzione fosse regolare, occorreva la concessione edilizia (Legge n. 10/1977). Il proprietario del terreno o della costruzione, doveva recarsi in comune e chiedere l’autorizzazione al sindaco, il quale dopo aver verificato i presupporti, emetteva la concessione.

Per chiedere l’autorizzazione su un capannone o altra struttura di natura industriale, occorreva chiedere prima l’autorizzazione anche all’A.S.L. competente, in modo che potesse verificare la regolarità del progetto e la sua compatibilità con l’ambiente, la popolazione e i lavoratori interessati.

Con la Legge n. 127/97, l’autorità di concedere l’autorizzazione è passata dal sindaco ai dirigenti comunali. a partire dal 2011, la concessione edilizia non esiste più, l’autorizzazione si chiama “permesso a costruire”. Solo in valle d’Aosta si chiama ancora “concessione edilizia” (art. 60 della L. reg. n. 11/98).

Richiedere copia

Hai deciso di vendere un immobile e il compratore ti ha chiesto anche copia della concessione edilizia. Al momento del rogito infatti, le parti devono consegnare al notaio vari documenti e la persona che deve procurarsi tutti questi documenti relativi all’immobile è, chiaramente, il venditore.

Se provi a cercare nel fascicolo del rogito che hai fatto tu, ai tempi come acquirente dell’immobile, puoi notare che gli estremi della concessione edilizia sono chiaramente indicati nell’atto: numero e data della concessione. Tuttavia, non è sufficiente comunicare al compratore il numero e la data: ti chiede una copia cartacea di tale concessione. Cosa fare se l’hai persa, non la trovi più o non l’hai mai avuta?

Se non si trova la concessione edilizia

Se nel fascicolo dell’atto non trovi la concessione edilizia, puoi chiederne copia in comune, presentando appunto gli estremi che trovi nel rogito. Puoi chiedere per esempio copia della concessione edilizia n. 12345 del 01 01 1950.

Per ottenere copia della concessione edilizia, recati presso l’Ufficio Tecnico del Comune con i seguenti documenti:

• Atto di compravendita dell’immobile, ossia il rogito con cui lo hai comprato. Nell’atto ci sono gli estremi della concessione edilizia;
• Documento di identità e codice fiscale.

L’impiegato comunale ti fa quindi compilare una richiesta di accesso agli atti.

Qui trovi tutte le informazioni per chiedere la copia concessione edilizia al Comune di Roma; qui invece trovi il modulo per chiedere copia della concessione edilizia al Comune di Milano. Per i restanti comuni, chiama o recati al municipio, perché ogni comune potrebbe avere procedure/moduli più o meno diversi.

Costo e tempi

Tempi di rilascio. ogni comune, in base alla mole di lavoro che ha, potrebbe avere tempi di rilascio diversi. Generalmente si ottiene la copia entro una settimana.

Costo. Per quanto riguarda il costo, generalmente il Comune chiede il mero costo delle fotocopie. Quindi di solito si tratta di una richiesta che comporta un esborso di denaro irrisorio.

Prima del 1967

Per il rogito di un immobile, bisogna comprovarne:

• Conformità catastale;
• Conformità urbanistica.

Proprio in merito alla conformità urbanistica, nel rogito il notaio deve indicare il titolo abilitativo di costruzione dell’immobile, quindi bisogna indicare gli estremi della licenza, concessione edilizia oppure permesso a costruire, a seconda dell’anno di costruzione, bisogna vedere quale dei tre titoli era in vigore.

Se si tratta di immobile costruito entro il 31 agosto 1967, si può derogare: si può trascurare la menzione del titolo nel rogito. Questo perché essendo un immobile antico, potrebbe essere difficile trovare la concessione edilizia, il comune potrebbe non averla, dunque la legge permette questa semplificazione: solo a partire dal 01.01.1967 infatti, l’entrata in vigore della cd. legge Ponte ha esteso a tutta Italia l’obbligo di munirsi del titolo abilitativo.

Se quindi si rogita un immobile la cui costruzione è iniziata prima del 01.09.1967, si può rogitare anche in assenza copia della concessione edilizia. Occorre però la dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Per mutuo

Stai comprando un immobile e per l’erogazione del mutuo la banca ti ha chiesto la concessione edilizia. Il venditore ti ha detto che la casa è stata costruita prima del 1967 e non è stato possibile reperire l’atto. Il problema è che la banca ti ha confermato che, senza concessione edilizia, non ti erogherà il mutuo. Non accetta neanche una dichiarazione dei venditori.

Cosa fare

A questo punto hai due possibilità:

1. Provare a chiedere il mutuo a un’altra banca;
2. L’opzione 1 (ossia cambiare banca), non è così conveniente per te, perché se la banca vuole un documento è anche a tua tutela. Quindi chiedi nuovamente il documento ai venditori, se non sono capaci di reperirlo da soli incarichino un tecnico (un geometra per esempio) e lo paghino loro. Se si tratta di un edificio vecchissimo, il venditore dovrebbe trovare qualcosa che dimostri la data di costruzione dell’immobile e che al Comune risulta impossibile reperire il titolo autorizzativo.

Permesso di costruire

La legge n. 1150/1942, imponeva la licenza edilizia, con cui il comune verificava la conformità del progetto di costruzione rispetto alle norme urbanistiche. La licenza era gratuita e riguardava solo il centro urbano, non le zone di campagna.

Nel 1967 poi, la Legge n. 765/67 impone la licenza edilizia a tutto il territorio comunale, non solo al centro urbano. Con l’art. 1 della Legge n. 10/77 la concessione edilizia sostituisce la licenza.

Con l’introduzione del Testo Unico sull’edilizia (DPR n. 380/2001) il permesso di costruire sostituisce la concessione edilizia. Rimane valida la dicitura concessione solo in Valle d’Aosta.

Ricapitolando, il titolo autorizzativo era:

• Licenza edilizia, dal 1942. Solo per il centro urbano;
• Licenza edilizia, dal 1967, non solo per il centro urbano ma per l’intero territorio comunale;
• Concessione edilizia, dal 1977. Abolita la licenza edilizia e sostituita con la concessione;
• Permesso di costruire: abolita la concessione edilizia, sostituita con il permesso di costruire.

Il permesso di costruire è obbligatorio per le nuove costruzioni di immobili, gli ampliamenti o i lavori rilevanti su immobili già esistenti.