La riforma del condominio ha introdotto molte novità per coloro che vivono in edifici composti da pochi appartamenti: il condominio minimo. Nella fattispecie sono state introdotte nuove norme che ne semplificano la vita soprattutto dal punto di vista fiscale e burocratico. Questo è il tuo caso? Allora ci sono molte cose che devi sapere.

In questa guida sul condominio minimo ti spiego quando un condominio può essere definito tale, come è possibile costituirlo, come richiedere un codice fiscale, quali sono le detrazioni fiscali disponibili, come avviene la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie, dunque quando interviene l’amministratore giudiziario.

Cos’è

Si definisce “condominio minimo” quello composto da massimo quattro proprietari. Oltre tale numero infatti, scatta l’obbligo di nominare un amministratore di condominio mentre, fino a quattro, é solo una facoltà: i condomini possono decidere di nominarlo, ma possono anche decidere di gestirsi autonomamente senza ricorrere alla figura dell’amministratore.

Come funziona

In passato, un argomento dibattuta da giuristi e studiosi della dottrina, riguardava l’applicabilità o meno delle norme sul condominio anche ai piccoli condomini: le regole previste per i condomini classici (quindi con almeno cinque proprietari) si possono applicare anche ai piccoli e piccolissimi condominii (due persone)? Una sentenza della Cassazione Sezioni Unite e, in ultimo, la riforma sul condominio, hanno chiarito le idee.

Come sancito dalla Cassazione Sezioni Unite. con la sentenza 2046/2006, non c’è nessuna legge che sancisca la non applicabilità delle classiche norme anche ai piccoli condominii, quand’anche si tratti di soltanto due proprietari. Ciò significa che, anche in caso di piccoli condomini (anche composti da solo due proprietari), per la ripartizione delle spese per le parti comuni si applicano le tabelle millesimali.

Attenzione

Nulla vieta alle parti di optare per una divisione diversa delle spese. Per esempio, i condomini possono decidere di dividere le spese in parti uguali, oppure con altri criteri. L’importante però, é che questi accordi vengano messi per iscritto perché, in caso di controversia e in assenza di atti scritti, si applicano le tabelle millesimali.

Costituzione

Il condominio si costituisce nel momento in cui in un immobile ci sono più proprietà esclusive di singole persone e in cui un certo numero di cose sono comuni. Sempre secondo la sentenza 2046/2006 delle Sezioni Unite, il condominio sorge ipso iure et facto al momento della vendita del primo appartamento da parte del proprietario originario (spesso il costruttore) all’acquirente.

Non esiste quindi un numero minimo per la costituzione del condominio: esso sorge già nel momento in cui il primo compra un appartamento, ma affinché possa esserci una cosa comune da gestire, i condomini devono essere almeno due. Per la ripartizione delle spese comuni si applicheranno le tabelle millesimali, a meno che i condomini non si accordino per una diversa ripartizione.

Codice fiscale

I proprietari di un condominio minimo non sono obbligati a nominare un amministratore e, di conseguenza, neanche ad avere un codice fiscale.

Qualora lo volessero, la procedura inizia con la domanda di assegnazione del codice fiscale compilando il modello AA5/6 (in duplice copia) da presentare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate. La richiesta può essere fatta sia dall’amministratore, sia dai condomini stessi in caso di condominio minimo.

Detrazioni fiscali

Le detrazioni fiscali si applicano anche alle spese sostenute per le parti comuni di un condominio minimo (Agenzia delle Entrate circ. 11/E 2014 e ris. 74/E 2015). Affinché le spese siano detraibili, é necessario che:

  • Fatture e bonifici siano intestati al condominio;
  • In fase di dichiarazione dei redditi siano indicati gli stessi elementi che valgono per il condominio classico.

Attenzione

Nella causale del bonifico effettuato per pagare i lavori, non occorre scrivere il codice fiscale del condominio (non essendo obbligatorio averne uno per i “minimi”) ma, in sede di dichiarazione dei redditi, basta indicare il codice fiscale del proprietario della casa che ha pagato i lavori.

Ripartizione spese

In caso di spese per la manutenzione, costruzione o ristrutturazione di parti comuni (quali ad esempio il rifacimento del tetto, del lastrico solare, del vano scale, ecc.) la ripartizione è fatta secondo le tabelle millesimali.

Tuttavia, i condomini del condominio minimo (anche in caso di due sole unità immobiliari) possono decidere di comune accordo che le spese siano ripartite secondo altri criteri.

Nei piccoli condomini non é infatti raro che i proprietari decidano di ripartire le spese in parti uguali. Tuttavia è sempre bene che gli accordi vengano messi per iscritto, perché in caso di controversia e in assenza di accordi formali, valgono sempre le regole previste dalle tabelle millesimali.

Amministratore giudiziario

In caso di condominio composto da solo due unità immobiliari, quando i due condomini si riuniscono può succedere che in merito alla gestione delle cose comuni ci siano dei pareri contrastanti.

Essendo solo in due, non é possibile procedere a votare e deliberare in base alla maggioranza. In tal caso si applicano le norme sulla comunione in generale e, come sancito dall’art. 1105 c.c., per superare il disaccordo le parti possono ricorrere all’autorità giudiziaria.

Il tribunale quindi, prende in carico la questione e provvede alla sua analisi in camera di consiglio. Può anche nominare un amministratore de acto (ossia con il solo scopo di risolvere la questione per cui é chiamato).

La possibilità di ottenere un’amministrazione giudiziaria però, é prevista solo per i condominii minimi con due proprietari, impossibilitati quindi a formare la maggioranza assembleare disposta dall’art. 1136 c.c. (Cass. 4721/2001, Cass. n. 5914/93, Cass. n. 5298/98).