Il contratto ad effetti reali è un contratto con cui una persona trasferisce la titolarità di un bene a un’altra persona, oppure con cui si costituiscono dei diritti reali, per esempio di godimento di quel determinato bene.

In questa guida completa sul contratto ad effetti reali ti spiego cos’è e te ne fornisco una più ampia definizione, ti fornisco degli esempi concreti tra cui quello del mutuo sottoscritto con una banca per l’acquisto di una casa, ti spiego quando i contratti si dicono reali e obbligatori e quando solo obbligatori, cosa sono i contratti ad effetti reali differiti e te ne fornisco un elenco.

Cos’è e definizione

Un contratto si definisce con effetti reali quando da quel contratto scaturisce il passaggio di proprietà di un bene oppure la costituzione di diritti reali su di esso. Questi contratti si chiamano anche traslativi, proprio perché traslano la proprietà o altro diritto reale da un soggetto a un altro.

Possiamo quindi fare vari esempi di contratti ad effetti reali e forse qualcuno ti è già venuto in mente. Vediamoli insieme.

Esempi

Ecco alcuni esempi di contratti ad effetti reali:

  • La compravendita, probabilmente è il primo contratto ad effetti reali che ti è venuto in mente. Infatti, quando qualcuno vende per esempio una casa, trasferisce la proprietà a un altro soggetto.
  • Il comodato, è un altro contratto ad effetti reali perché trasferisce il diritto d’uso di una casa dal comodante al comodatario.
  • Il pegno, è un contratto ad effetti reali. Infatti il pegno è un diritto reale su uno o più oggetti. Per esempio tu concedi pegno su un bene, ottenendo in cambio del denaro. Se alla scadenza non restituisci quel denaro, allora il tuo creditore si tiene il bene.
  • Il mutuo. La banca trasferisce la proprietà di una somma di denaro al mutuatario. Chi apre un mutuo presso una banca inoltre, di solito, lo apre facendo ipoteca sulla casa e l’ipoteca è un diritto reale di garanzia.

Obbligatori

Si parla di effetti obbligatori di un contratto, quando da questo scaturiscono degli obblighi in capo a un soggetto. Un contratto può avere sia effetti reali (ossia il passaggio di una proprietà oppure la costituzione di un diritto reale) che obbligatori (ossia far scaturire un’obbligazione).

Per esempio un contratto di compravendita ha sia effetti reali, perché la titolarità del bene passa da un soggetto all’altro; sia effetti obbligatori, perché obbliga il venditore a consegnare il bene all’acquirente, nuovo proprietario. Quest’ultimo si obbliga a pagare il prezzo concordato.

Anche la donazione è un contratto ad effetto reale e obbligatorio, perché la proprietà del bene passa da un soggetto all’altro; sia effetti obbligatori, perché obbliga il venditore a consegnare il bene all’acquirente, nuovo proprietario.

Ci sono poi contratti che hanno solo effetti obbligatori, per esempio il contratto di locazione è un contratto ad effetti obbligatori. Non si costituisce alcun diritto reale, la proprietà non passa dal locatore al locatario.

Dal contratto scaturisce l’obbligo del locatore a consegnare la casa e l’obbligo dell’inquilino di pagare l’affitto, oltre che di conservare la casa e restituirla nelle stesse condizioni. I contratti ad effetti solo obbligatori sono quindi quelli che fanno nascere solo obblighi reciproci e diritti, ma non trasferiscono effetti reali tra le parti.

Mutuo

Secondo parere consolidato della giurisprudenza, il mutuo è un contratto ad effetti reali. La banca infatti, consegna una somma di denaro al cliente, il quale ne acquisisce la proprietà completa. Quest’ultimo poi, è obbligato a restituire la stessa quantità di denaro entro una determinata scadenza e a concordate condizioni.

Il mutuo è anche un contratto oneroso, in quanto il cliente si impegna a pagare un determinato tasso di interesse alla banca. In termini specifici, è un contratto a prestazioni corrispettive: la banca consegna il denaro, il cliente paga le rate comprensive di capitale e interessi.

Differiti

Finora abbiamo parlato di contratti ad effetti reali immediati. Per esempio la compravendita di una casa, che si conclude con l’atto conosciuto come rogito, è un contratto a effetti reali e immediati. il giorno del rogito si consegnano le chiavi dell’immobile e il venditore acquisisce la piena titolarità della casa.

Ci sono anche i contratti reali ad effetti differiti: in questi contratti il passaggio della proprietà non si realizza al momento della firma del contratto ma in tempi futuri. Ecco alcuni esempi:

  1. Vendita di cose future. È il contratto con cui le parti concordano la vendita di un bene che al momento non esiste. Se il bene viene ad esistere, allora la vendita si concretizza, se non viene ad esistere, la vendita è nulla. La controparte non può chiedere alcun pagamento. Volendo, al posto di un contratto di vendita futura, si può stipulare un contratto aleatorio (detto anche vendita di speranza) con cui il compratore paga e si assume il rischio che il bene non venga ad esistere.
  2. Vendita di bene generico. È la vendita di un bene genericamente identificato. Per esempio, le parti si accordano per la vendita di un pianoforte con determinate caratteristiche, ma senza individuare marca e modello specifico. Oppure le parti si accordano per la concessione di un’auto a noleggio, senza indicare marca e modello.
  3. Vendita a rate con riserva di proprietà. Con questo tipo di contratto, il compratore ha solo il godimento del bene, ne acquisisce la proprietà solo con il pagamento dell’ultima rata. Quindi una sorta di vendita futura ma con consegna del bene sin da subito.
  4. Vendita alternativa. È la vendita di una o più cose in alternativa delle altre, come conseguenza al perimento del bene principale. È quindi l’alternativa offerta dal venditore, che il compratore accetta. Di solito l’alternativa la sceglie il venditore, ma può anche sceglierla il compratore, tutti i dettagli li stabiliscono nel contratto.
  5. Vendita di cosa altrui. È la vendita di un bene che non appartiene al venditore. Come può qualcuno vendere una cosa di cui non è proprietario? Può farlo in due modi: comprando a sua volta il bene dal terzo, oppure procurando il trasferimento di proprietà senza divenirne proprietario.