Contratto transitorio 2024: cedolare secca, residenza, studenti, modello, affitto

Il classico contratto di affitto prevede la durata 4+4, ossia una durata di 4 anni rinnovabile per altri 4. Ma le esigenze di locatori e inquilino possono essere diverse: per esempio puoi aver bisogno di vivere in una città per un solo mese, oppure due oppure sei mesi.

In questa guida completa sul contratto transitorio ti spiego cos’è e come funziona, le motivazioni alla base del contratto, come decidere il canone, quando è possibile applicare la cedolare secca, come rinnovarlo e come disdirlo, quando è possibile prendere residenza nello stesso comune, infine come registrare il contratto e un modello fac simile predisposto dal Ministero delle Infrastrutture.

Cos’è e come funziona

Il contratto transitorio è un contratto di affitto che ha una durata minima di un mese e una durata massima di 18 mesi. Ecco perché si chiama “transitorio”, proprio perché definisce un intervallo di tempo limitato rispetto ad altri tipi di contratti di affitto. La normativa che disciplina il contratto transitorio è la Legge n.431/98, il D.M. del 05/03/199 e il D.M. Del 30/12/2002.

Di solito questi contratti sono dedicati a:

1. Studenti universitari fuori sede;
2. Persone che per motivi di lavoro hanno la necessità di soggiornare in un determinato comune per un limitato periodo di tempo. Per esempio perché hanno un contratto a tempo determinato.

La transitorietà può essere dovuta non solo dall’inquilino, ma anche dal proprietario: supponiamo che tu sia proprietario di una casa a Milano e per sei mesi devi trasferirti all’estero per lavoro. In questi sei mesi di decidi di affittare la tua casa a Milano con un contratto transitorio.

Motivazioni

Il contratto transitorio deve indicare chiaramente i motivi della transitorietà: ad esempio un contratto a tempo determinato dell’inquilino, oppure l’iscrizione all’università.

Canone

Contratto di affitto transitorio: canone libero o concordato. È questo il dilemma: molti si chiedono quale canone applicare e brancolano nel buio, ma la risposta è ben precisa. Bisogna infatti fare una differenza:

• Comune con meno di 10.000 abitanti: si può scegliere il canone libero. Le parti possono decidere il canone di affitto liberamente;
• Comune con più di 10.000 abitanti: il proprietario non può scegliere il canone a suo piacimento, ma deve attenersi a determinate fasce minime e massime stabilite dagli accordi territoriali. Il canone può sforare queste fasce al massimo del 20%.

Cedolare secca

Un altro aspetto molto importante da considerare quando si affitta un appartamento è la tassazione. Come sai, di regola si può scegliere tra due tipi di tassazione:

1. Ordinaria: sugli affitti percepiti paghi l’aliquota IRPEF secondo il tuo scaglione;
2. Cedolare secca: sugli affitti percepiti paghi un’aliquota fissa, indipendente dal tuo reddito, pari al 21%. In alcuni Comune la cedolare secca è ancora più bassa del 21%: chiedi informazioni al CAF del tuo paese, oro sicuramente sapranno dirti se il tuo comune rientra in qualche agevolazione.

Come pagarla

Devi pagare la cedolare secca secondo queste scadenze:

• 16 giugno: devi pagare il saldo dell’anno precedente. Chiaramente il primo anno non devi pagare nessun saldo.
• 16 dicembre: devi pagare l’acconto.

Devi pagare la cedolare secca con modello F24.

Modello

Locatore e conduttore devono redigere il contratto per iscritto e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. La forma del contratto non è libera: occorre usare i modelli messi a disposizione dal Ministero delle infrastrutture e i Trasporti:

Il Ministero aggiorna i modelli costantemente: questi si riferiscono al 2017.

Registrazione

Una volta firmato il contratto, il proprietario della casa deve provvedere a registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni. Può registrare il contratto:

1. Online, tramite procedura telematica sul sito dell’Agenzia;
2. Tramite un caf o patronato del tuo paese.

Una volta registrato il contratto, hai 60 giorni di tempo per comunicare al tuo inquilino l’avvenuta registrazione e il numero identificativo appunto della registrazione. Devi darne comunicazione anche all’amministratore di condominio se l’immobile si trova in un edificio.

Residenza

Se hai stipulato un contratto di affitto transitorio, qualora lo desideri puoi chiedere la residenza nello stesso comune. Quindi, supponiamo che tu abbia preso in affitto una casa a Roma per due mesi, puoi chiedere la residenza a Roma senza nessun problema: la richiesta di residenza non fa venire meno il contratto transitorio, né per te né per il proprietario.

Ed è giusto che sia così, perché per esempio un inquilino desidera prendere la residenza per ottenere l’assistenza medica, per avere un medico di fiducia dall’ASL oppure perché semplicemente spera di rimanerci più a lungo e quindi “si porta avanti” prendendo già la residenza.

Rinnovo

Il tuo contratto transitorio sta per scadere, ma tu hai bisogno di rimanere in quella città per più tempo! Non c’è nessun problema: il contratto di affitto transitorio si può rinnovare, purché sussistano le motivazioni dello stesso, ossia la transitorietà della tua situazione.

Dunque, se sei uno studente, potete rinnovare il contratto perché per esempio devi studiare un altro anno lì. Se sei un lavoratore puoi rinnovare il contratto perché ti hanno rinnovato il contratto di lavoro per un altro anno, ecc. Il contratto rinnovato rimane di tipo transitorio. Se invece vengono meno le motivazioni di transitorietà, allora si deve optare per un 4+4.

Disdetta

Innanzitutto occorre chiarire che alla scadenza, il contratto transitorio si risolve automaticamente. In caso di disdetta anticipata, ossia prima della scadenza, allora la situazione cambia.

L’inquilino può disdire il contratto prima della scadenza, se sussistono gravi motivi (Legge n. 431/98) e il venir meno della transitorietà è sicuramente un grave motivo: supponiamo infatti che non ti abbiano rinnovato il contratto di lavoro. In questo caso viene meno la transitorietà e puoi disdire l’affitto con anticipo.

Questo non significa che tu possa disdire e smettere di pagare già il giorno dopo. Devi dare un preavviso di almeno 3 mesi (legge n. 431/98). Chiaramente, tu e il proprietario potete anche mettervi d’accordo affinché tu lasci la casa prima, magari pagando un importo a titolo di rimborso.