Finalmente, anche per te è arrivato il momento di comprare una casa! Hai deciso di iniziare a cercare: la prima regola è non avere fretta: trovare la casa (quasi) perfetta potrebbe richiedere del tempo, forse dovrai vedere decine di case (o forse no), forse la casa dei tuoi sogni non è ancora in vendita e lo sarà fra un mese. Oppure hai già trovato la casa che ti interessa e desideri fare un’offerta di acquisto.

In questa guida completa ti elenco 8 cose da controllare prima di comprare casa, a cosa fare attenzione, i documenti da chiedere, quali verifiche fare. Un’acquisto sicuro è un acquisto che non ti darà problemi in futuro: meglio essere previdenti sin da subito.

1. Controlla la zona circostante

Se una casa ti piace, non pensare solo alla casa. Pensa che in quel quartiere ci vivrai, ci vivranno i tuoi figli, dovrai percorrere quella strada quando tornerai la sera. Verifica quindi la tranquillità del quartiere, se noti la presenza di molte scritte vandaliche sui muri, allora potrebbe essere una zona dove la sera c’è frequente bivacco.

Per esempio, la presenza di pub, bar che chiudono la sera tardi, possono significare rumori fino a tarda serata. Se hai trovato una casa che ti piace e sei un tipo che ama la tranquillità, fai un giro nella zona sia durante il giorno che di sera, per renderti conto della situazione del quartiere.

Oltre a questo, controlla se nelle vicinanze ci sono le strutture che ti interessano: supermercati, farmacie, ospedali. Se sei una persona che ama avere tutto sotto casa, probabilmente devi cercare una zona centrale.

2. Fai una visura catastale dell’immobile

La visura è un documento che puoi chiedere all’Agenzia delle Entrate (si può chiedere anche online) e che ti mostra tutta la storia di quella casa: quante volte è stata comprata/venduta, chi sono gli attuali proprietari, se è uno solo o più di uno.

Soprattutto, verifica se negli ultimi anni quella casa è stata oggetto di donazione. Se quella casa non è stata comprata, ma il proprietario l’ha ricevuta in donazione, sappi che entro 20 anni dalla donazione eventuali altri aventi diritto potrebbero pretenderla. Ti faccio un esempio.

Supponiamo che la casa sia di Tizio, che decide di donarla a Caio. Tizio dopo cinque anni muore. Caio decide di vendere la casa. Tu la compri, ma a un certo punto, dopo che l’hai comprata e ti sei anche trasferito lì, sbucano degli eredi di Tizio, che impugnano la donazione di anni prima (se non sono trascorsi 20 anni, è possibile impugnare la donazione).

Tutto questo sarebbe un problema per te. Sicuramente risolvibile: se hai trovato una casa che ti piace ed è stata oggetto di donazione, ci sono vari modi per “coprirti” da eventuali rischi. Ma l’importante è appunto sapere se ci sono state delle donazioni in passato. Se lo sai, ti proteggi stipulando garanzie e polizze assicurative. Se non lo sai, non puoi proteggerti: fai dunque la visura.

3. Verifica l’assenza di abusi edilizi

Quando una persona compra una casa e fa un lavoro di un certo tipo (per esempio abbatte o crea un muro in una stanza), deve comunicare il lavoro alle autorità e far cambiare la scheda catastale dell’immobile. La scheda catastale è il documento che mostra come è esattamente la casa in questo momento (la s. catastale puoi ottenerla sempre tramite visura, come spiegato nel passo precedente).

Se sulla scheda noti che ci sono particolari che nella realtà mancano, allora è presente un abuso edilizio, ossia un lavoro non dichiarato. Per esempio: sulla scheda catastale c’è un muro tra una stanza e l’altra, ma nella casa questo muro non c’è. Significa che l’attuale proprietario l’ha fatto abbattere ma non ha dichiarato quel lavoro.

Prima di comprare quindi, l’attuale proprietario deve sanare l’abuso, ossia dichiararlo e pagare le spettanze.

4. Verifica la presenza di ipoteche sull’immobile

Verifica se l’attuale proprietario ha in essere un mutuo. Probabilmente c’è anche un’ipoteca su quell’immobile. Un’ipoteca è il diritto della banca di espropriare quella casa se l’attuale proprietario non paga il mutuo.

Se quindi c’è un’ipoteca, al momento dell’acquisto dovete chiuderla. Niente di difficile: se ne occupa l’attuale proprietario, insieme alla banca e al notaio. Notaio che sei tu a scegliere: in genere il notaio lo sceglie l’acquirente dell’immobile.

5. Chiedi i verbali delle ultime assemblee

Questo è molto importante e tante persone non lo fanno. Chiedi all’attuale proprietario i verbali delle ultime assemblee di condominio e dell’ultimo bilancio di condominio: da lì puoi sapere tante cose.

Per esempio, se l’attuale proprietario non è in regola con il pagamento delle quote condominiali. Oppure se il condominio sta pensando di fare dei grossi lavori di ristrutturazione in futuro. Se per esempio stai comprando la casa e l’assemblea ha intenzione di rifare la facciata tra pochi mesi, quel costo ricadrà su di te chiaramente. Il costo ricade sull’attuale proprietario (che in quel momento sarai tu), non sulla persona che aveva votato in assemblea.

6. Controlla la documentazione urbanistica

Chiedi all’attuale proprietario i documenti che confermano la regolarità urbanistica della casa:

  • Permesso di costruire;
  • Certificato di regolarità urbanistica;
  • Certificato di agibilità, se rilasciato.

7. Controlla la classe energetica

Chiedi la scheda relativa alla prestazione energetica. Al giorno d’oggi è molto importante che la casa abbia una classe energetica alta: il caro bollette è un problema reale.

Se hai una classe energetica bassa, le bollette sono più salate, soprattutto se vivi al Nord dove gli inverni sono rigidi. Meglio dunque optare per immobili con prestazioni energetiche più elevate.

8. Informati sul valore della casa

L’attuale proprietario ti ha chiesto un prezzo, ma ritieni che sia troppo alto. Se vuoi avere un’idea, vai sul sito dell’Agenzia delle Entrate, precisamente alla Banca dati delle quotazioni immobiliari. Con una semplice ricerca, trovi tutti i prezzi a cui sono state vendute le case in quella zona, prezzi suddivisi per tipologia di struttura (nuova abitazione, abitazione civile, ecc.). Così puoi farti un’idea.

Cerca comunque di fare sempre un’offerta al ribasso: non costa nulla, e in genere i proprietari gonfiano un po’ il prezzo, perché sanno che il potenziale acquirente vorrà trattare un po’.