Hai acquistato un appartamento in un condominio di nuova costruzione e sei ancora l’unico proprietario? Non sai quando e come verrà costituito legalmente il condominio? Non ti preoccupare: per ogni cosa c’è il suo tempo: fino a quando sarai l’unico inquilino dell’edificio non cambierà nulla.

In questa guida sulla costituzione del condominio ti spiego nel dettaglio come avviene, quando avviene, qual è la procedura con cui avviene la costituzione, come redigere un verbale di assemblea di condominio per la costituzione (ti fornisco anche un modello fac simile da scaricare) e cosa succede se sei l’unico proprietario.

Cos’é

Molte persone pensano che per costituire un condominio sia un obbligatorio atto formale previsto dal codice civile, una sorta di registrazione, addirittura alcuni credono che sia necessario l’intervento del notaio che, con apposito atto faccia nascere il condominio.

In realtà non serve nulla di tutto ciò: il condominio nasce nel momento in cui ci sono almeno due proprietari e due unità immobiliari, senza che sia necessario alcun atto formale di costituzione.

Il condominio nasce quindi “ipso iure et facto”, ossia senza l’obbligo di alcuna procedura o documenti notarili ad hoc (Cassazione Civile, Sez. II, 17/08/2011, n. 17332).

Possiamo quindi dire che si costituisce automaticamente nel momento in cui il costruttore vende la prima unità immobiliare: in questo momento infatti i proprietari sono già due, il costruttore e il primo acquirente.

Procedura

Il condominio nasce ipso iure ect facto, quindi in maniera automatica nel momento in cui il costruttore vende il primo alloggio. In questo istante ci sono già due proprietari (ossia il primo acquirente e il costruttore) e quindi il condominio é già costituito: nello specifico é creato un condominio “minimo”. Non ci sono quindi degli adempimenti o atti notarili specifici da fare per la creazione del condominio, che nasce “di fatto”.

Per costituire un condominio bastano 2 condomini: in questo caso il condominio si chiama “minimo”. I condòmini poi possono rimanere due (nel caso si tratti di un piccolo edificio) oppure possono aumentare con la vendita degli altri appartamenti: con la vendita degli altri alloggi il numero dei condomini cresce.

Con la crescita del numero dei condomini, nello specifico quando ci sono almeno nove condòmini (articolo 1129 del codice civile), quello che occorre fare é nominare l’amministratore. Anche i condomini con meno di nove proprietari possono nominare un amministratore, ma in tal caso si tratta di una semplice facoltà e non di un obbligo.

Attenzione

Quando si parla di un numero di condòmini pari ad almeno nove, ci si riferisce al numero di proprietari e nona l numero di appartamenti. Se quindi ci sono solo sei appartamenti ma i proprietari sono dieci (perché per esempio ci sono delle comproprietà), la nomina dell’amministratore é obbligatoria.

Di solito per il primo anno di gestione é lo stesso costruttore a nominare un amministratore che si occupi della gestione, ma ovviamente possono anche essere i condomini a decidere il professionista: possono infatti confermarlo oppure optare per qualcun altro. Se invece il costruttore non ha provveduto un amministratore, devono essere i condòmini stessi ad attivarsi per la nomina dello stesso.

L’assemblea quindi é convocata quando lo richiedono almeno due proprietari che costituiscano almeno 1/6 del valore dell’immobile intero.

Occorre quindi convocare tutti i proprietari con una lettera raccomandata, in cui indicare giorno e ora della prima convocazione (e dell’eventuale seconda convocazione se in prima non dovessero raggiungersi i quorum necessari) e l’ordine del giorno: la nomina dell’amministratore e altri argomenti di cui discutere (articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile).

Verbale

Durante la prima assemblea condominiale, si nominano un presidente e un segretario, il primo dirige la riunione e il secondo redige il verbale. Durante la riunione i condomini provvedono a:

  • Nominare l’amministratore, se il costruttore non vi ha già provveduto;
  • Elencare i condòmini che fanno parte del condominio e stabilire le relative tabelle millesimali;
  • Stabilire eventualmente gli argomenti della prossima assemblea.

Ovviamente al termine dell’assemblea viene redatto un verbale, il quale contiene le generalità dei condòmini, quelle dell’amministratore e vari ed eventuali argomenti che sono stati discussi durante la riunione.

Fac simile verbale

Scarica subito il modello fac simile di verbale condominiale per la prima assemblea condominiale.

Download »

Unico proprietario

Se un edificio appartiene a una sola persona e costei l’affitta a più persone, non nasce un condominio. I contratti di locazione infatti servono a stipulare con i conduttori (inquilini) un contratto “a effetti obbligatori” che non fa sorgere alcun diritto reale sull’appartamento. Il condominio nasce quando più persone vantano diritti reali e non contratti a effetti obbligatori.

Ne consegue che in caso di edificio appartenente a una sola persona, esso non costituisce condominio, quand’anche l’immobile sia composto da più appartamenti dati in affitto a persone diverse.

Non essendoci un condominio non si applica neanche la relativa disciplina: non sorge l’obbligo dell’amministratore e del conto corrente condominiale, ma sarà comunque opportuno dividere le spese tra gli inquilini in base ad apposite tabelle da essi accettate nel momento della firma del contratto di affitto.