Detrazione interessi mutuo prima casa senza residenza

Per avere diritto alla detrazione degli interessi passivi pagati sul mutuo, devi prendere la residenza in quella casa (entro un anno dal rogito). O meglio, puoi prenderla tu oppure un tuo familiare a carico: in entrambi i casi hai diritto alla detrazione degli interessi.

Ci sono però delle eccezioni: in questa guida ti spiego quando hai diritto alla detrazione interessi mutuo prima casa anche senza aver preso residenza. Si tratta di casi specifici, elencati dalla legge, in cui anche se non riesci a trasferirti in quell’immobile, il diritto alla detrazione permane.

Come funziona la detrazione

Se hai comprato la tua prima casa, hai diritto alla detrazione IRPEF degli interessi passivi sul mutuo. Ti faccio un esempio concreto: supponiamo che tu stia pagando ogni mese una rata mutuo pari a 500 euro, di cui 400 euro di rimborso capitale e 100 euro di interessi. In un anno quindi, stai pagando 1.200 euro di interessi (100 euro al mese x 12 mesi).

Di questi 1.200 euro, ti spetta una detrazione IRPEF del 19% (la percentuale di detrazione valida sugli interessi su mutuo). Quindi, su 1.200 euro, ottieni indietro:

1200 /100 * 19 = 228 euro di detrazione IRPEF

Hai dunque diritto a un rimborso IRPEF pari a 228 euro.

Requisiti per la detrazione

Per avere diritto alla detrazione, devono sussistere determinate condizioni, tra cui la necessità di prendere residenza in quella casa, entro un anno dalla stipula. Se quindi entro un anno dal rogito non prendi residenza in quella casa (tu o un tuo familiare), non hai diritto alla detrazione.

Se successivamente, riesci a prendere residenza in quella casa (oppure la prende un tuo familiare a carico), allora puoi riprendere a usufruire della detrazione interessi su mutuo (Agenzia delle Entrate, circolare n. 55/E/ 2001).

Eccezioni

Ci sono degli specifici casi in cui, anche se non riesci a trasferire la residenza entro un anno, hai comunque diritto alla detrazione IRPEF (sempre del 19%). Ecco in quali casi:

• Se non riesci a trasferirti nell’immobile a causa di un trasferimento di lavoro, sopraggiunto dopo il rogito. La detrazione ti spetta anche se ti trasferisci all’estero, purché all’estero tu non abbia comprato un altro immobile da abitare (da adibire ad abitazione principale);
• Se non riesci a trasferirti a causa di un ricovero presso una casa di cura o in un istituto di ricovero. In questo caso mantieni le detrazioni, purché non affitti l’immobile ad altre persone;
• Se non riesci a trasferirti perché le autorità dichiarano l’immobile inagibile dopo un terremoto (per maggiori dettagli, vedi Agenzia Entrate, Circolare 7/E/2018).

Questi sono gli unici casi in cui la detrazione ti spetta comunque, anche se non riesci a trasferire la residenza. In tutti gli altri casi non elencati sopra, se non prendi la residenza perdi anche la detrazione. Ad esempio, se non riesci a trasferire la residenza a causa del Comune (perché per esempio ha tardato a rilasciare dei documenti o altro), comunque non hai diritto alla detrazione degli interessi (Ministero delle Finanze, Circolare n. 95/DF del 2000).

Documenti necessari per la detrazione

Per usufruire della detrazione interessi su mutuo, ricorda di conservare i seguenti documenti:

• Copia del rogito;
• Copia del contratto di mutuo, che deve chiaramente indicare che lo hai stipulato per comprare l’immobile da adibire ad abitazione principale;
• Quietanza della banca, che attesti il pagamento degli interessi su mutuo (te la rilascia la banca ogni anno, automaticamente, altrimenti puoi chiederla);
• Autocertificazione in cui dichiari di aver preso residenza in quell’immobile e che la utilizzi come abitazione principale.

L’autocertificazione è semplicemente un documento in cui dichiari appunto di:

• Aver comprato quell’immobile, in una specifica data;
• Aver adibito quell’immobile ad abitazione principale a una specifica data (entro un anno dall’atto di compravendita);
• Aver stipulato un contratto di mutuo sul quale paghi degli interessi passivi.

La detrazione sugli interessi passivi ti spetta non solo se compri una casa nuova, ma anche se compri una casa da un privato, così come ti spetta anche in caso di mutuo utilizzato per la ristrutturazione della casa.