Diffida amministratore condominio 2024: fac simile lettera, lavori

Gestire un condominio non è sempre semplice: malintesi e disaccordi sono alcune delle situazioni più comuni quando c’è una decisione da prendere. Ecco perché è necessario avere un amministratore che, oltre a essere in gamba, sia anche capace di infondere fiducia in tutti i condomini. Quando ciò non avviene, si può diffidare, fino alla nomina di uno nuovo.

In questa guida completa sulla diffida amministratore di condominio ti spiego quando inviare una lettera di diffida per lavori urgenti non iniziati, infiltrazioni, comportamento scorretto, convocazione assemblea annuale, consegna documenti e altri casi di comportamento inadempiente; infine ti fornisco un fac simile lettera di diffida amministratore condominio.

Cos’è e come funziona

La diffida è una lettera con cui una persona invita un’altra a compiere un atto, oppure a smettere di compierlo oppure a consegnare qualcosa. Ad esempio, una persona può diffidare un’altra dal continuare a generare rumori molto molesti nelle ore di riposo. Oppure può invitarla a consegnare le chiavi di un appartamento che non deve più abitare.

Di solito la diffida si fa quando una delle due parti ha cercato con le parole, telefonate, o di persona, di invitare l’altra a tenere un comportamento più consono. Infruttuosamente. A questo punto quindi subentra la diffida: un invito scritto, una sorta di ultimatum in cui avvisi che, in caso di mancato riscontro ti vedrai costretto ad adire le competenti sedi giudiziarie.

La diffida a un amministratore di condominio puoi inviarla in due modi:

1. Tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno;
2. Oppure tramite PEC.

Questi due metodi infatti, rappresentano prova legale dell’invio e della ricezione della lettera.

Le motivazioni per cui inviare all’amministratore di condominio una diffida possono essere varie, ecco alcuni esempi:

1. E’ inadempiente;
2. Ha assunto uno specifico comportamento scorretto;
3. Non intraprende i lavori urgenti di manutenzione condominiale deliberati dall’assemblea (magari che causano persino gravi problemi agli appartamenti, come ad esempio infiltrazioni…);
4. Non provvede alla consegna di documenti così come deliberato in assemblea condominiale;
5. Non convoca l’assemblea (è necessario almeno una all’anno, per l’approvazione del bilancio).

Inadempiente

In caso di amministratore inadempiente, si può inviare una diffida per invitarlo a mettere in atto il consono comportamento che si conviene a un amministratore.

Ad esempio, se l’amministratore non provvede a curare il condominio, a far si che il regolamento sia rispettato, a convocare l’assemblea, a fare i dovuti conteggi, i condomini possono decidere di inviargli una diffida. In caso di mancato riscontro, si può arrivare alla revoca dell’amministrazione e alla nomina di uno nuovo.

Lavori urgenti

Il condominio è una proprietà comune e necessita di lavori di manutenzione come qualsiasi altro tipo di proprietà. Ci sono lavori che si possono programmare, e ci sono lavori meno programmabili, a causa di problemi che sopraggiungono improvvisamente.

I lavori urgenti vanno eseguiti entro il più breve tempo possibile e l’amministratore deve provvedere a organizzarli, altrimenti dimostra inadempienza nel suo mandato. Dunque, se l’amministratore mostra noncuranza, si prova prima a contattarlo bonariamente, per email, telefono, di persona.

Se l’amministrazione si mostra ancora refrattario, a quel punto i condomini possono procedere con una diffida scritta.

Infiltrazioni

Se il tuo appartamento presenta infiltrazioni di acqua, devi tempestivamente informare il proprietario dell’appartamento da cui pensi possa derivare l’infiltrazione e l’amministratore, tramite raccomandata A/R, in modo da certificare la data di scoperta del danno ed evitare la perdita del diritto al risarcimento (che si estingue dopo 10 anni).

La lettera deve descrivere specificatamente la situazione e avvisare che giorno X alla ora Y, un tecnico da te incaricato per capire da dove arriva l’infiltrazione.

Chi paga i danni:

• Se l’infiltrazione deriva da una parte comune del condominio, danni e riparazioni le paga il condominio.
• Se deriva dall’appartamento del vicino, sarà quest’ultimo a pagare i danni.
• Il tecnico lo paghi tu, ossia chi subisce l’infiltrazione, ma poi sarai risarcito (rientra nel risarcimento del danno a cui si ha diritto).

Consegna documenti

L’amministratore di condominio custodisce la documentazione condominiale, amministrativa e contabile. Se un condominio chiede di visionarla, l’amministratore non può rifiutarsi. In genere si può chiedere oralmente o tramite email, in via del tutto informale e bonaria.

Tuttavia, se l’amministratore mostra reticenza è meglio diffidarlo, inviando appunto una lettera tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC. Se continua a mostrarsi inerte, si potrà adire il tribunale, con un ricorso in via d’urgenza e avere al più presto i documenti richiesti.

Comportamento scorretto

Vivere in condominio significa rispettare gli altri: la proprietà è comune, ci sono spazi che appartengono a tutti e bisogna sempre cercare di venirsi incontro, nel rispetto di tutti.

Se ritieni che l’amministratore stia assumendo un comportamento scorretto nei tuoi confronti o di più condomini, si può prima provare a chiarire, magari durante una riunione condominiale, oppure privatamente di persona. In caso di mancato positivo riscontro, puoi procedere con una diffida.

Convocazione assemblea

L’amministratore di condominio è tenuto a convocare l’assemblea almeno una volta l’anno (assemblea ordinaria), durante la quale tutti possono approvare il rendiconto. Cosa fare se l’amministratore non vi provvede?

In questo caso i condomini possono inviare all’amministratore una richiesta scritta, via email o per posta, oppure contattarlo telefonicamente, in modo da sollecitare la convocazione, in modo del tutto bonario.

Se l’amministratore si mostra reticente o addirittura latitante, si può procedere con la diffida, ossia una lettera con l’invito a procedere senza indugio ad adempiere il suo dovere. Stavolta la lettera bisogna inviarla con raccomandata A/R e conservare il cedolino della raccomandata e la ricevuta di ritorno.

L’amministratore ha tempo 10 giorni dalla ricezione della lettera per convocare l’assemblea. Se neanche così l’amministratore provvede, a questo punto non vi resta che l’autoconvocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.).

Fac simile lettera

Di seguito trovi una lettera fac simile di diffida da inviare all’amministratore di condominio, da modellare secondo le tue esigenze.

Se l’amministratore non provvede, se si dimostra continuamente inadempiente e assente, a questo punto è opportuno procedere con la sua revoca. Di seguito trovi un fac simile lettera revoca mandato amministratore di condominio.