Disdetta affitto casa 2024: fac simile lettera, modulo, preavviso

Con il contratto di affitto una parte detta locatore, affida un immobile a un’altra detta conduttore (o inquilino). Il contratto può essere a canone concordato (con durata anni 4+4) oppure di tipo transitorio (fino ad un massimo di 18 mesi). Il proprietario può aver optato per un regime di tassazione ordinaria oppure per la cedolare secca.

In questa guida sulla disdetta affitto casa, ti spiego come si fa, quali sono i termini di preavviso da rispettare, i dati che deve contenere la lettera di disdetta, puoi scaricare dei fac simile da inviare all’inquilino (o al proprietario) e ti indico le altre regole da seguire in caso di risoluzione della locazione.

Come si fa

Le regole della risoluzione di contratti locativi sono contenute nella Legge 09/12/98, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”. Inoltre, il contratto di affitto è disciplinato anche dal codice civile (art. 1571 e seguenti). In base alla Legge, il contratto di affitto si può disdire:

• Alla scadenza indicata nel contratto. Sei mesi prima della scadenza è opportuno inviare alla controparte una lettera per comunicare la volontà di non proseguire;
• Prima della scadenza. Va detto che, in caso di disdetta anticipata, la legge è molto più propensa verso l’inquilino che il proprietario. L’inquilino può disdire prima della scadenza, in questi due casi:
  1. Se una clausola contrattuale lo prevede espressamente (e nella maggior parte dei casi, le parti si accordano per inserirla). In questo caso l’inquilino può disdire il contratto in qualunque momento anche prima della scadenza e senza dare alcuna motivazione. Purché rispetti il periodo di preavviso, solitamente pari a sei mesi (a volte anche soli tre mesi);
  2. In caso di gravi motivi (ex art. 3, comma 6, l. n. 431/1998). Anche in questo caso occorre rispettare i termini di preavviso.

La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata A/R.

Preavviso

Se hai intenzione di disdire il tuo contratto di affitto, devi rispettare i termini di preavviso, che sono pari a sei mesi. Il contratto può prevedere dei tempi inferiori, ma non superiori: è quindi possibile inserire clausole contrattuali che indichino, per esempio, un termine di preavviso ridotto, pari a soli tre mesi.

Se non rispetti il termine di preavviso, vai incontro a due conseguenze importanti:

1. Per il locatore: il contratto di affitto si intende automaticamente rinnovato;
2. Per l’inquilino: deve pagare al locatore i canoni corrispondenti al periodo di preavviso.

Questo è vero se non subentra un accordo tra le parti. Se infatti non rispetti il termine di preavviso, ma il proprietario è d’accordo (perchè magari ha già trovato un altro inquilino che subentrerà nell’appartamento) allora il problema non sussiste e potete accordarvi.

Locatore

Se hai locato una casa o un appartamento, puoi disdire il contratto:

1. In ogni momento, se ottieni il consenso e la disponibilità dell’inquilino (via consensuale);
2. Alla scadenza, se non intendi rinnovare il contratto. Puoi farlo solo se la casa serve a te, devi andare ad abitarci tu (art. 1612 codice civile), oppure se sussiste uno dei seguenti casi (ex art. 3, comma 1, Legge 431/1998):
   – Intende cambiare l’uso dell’immobile (per esempio da abitativo a commerciale);
   – Intende destinare l’immobile a finalità sociali;
   – Intendere vendere l’immobile e non ne ha altri se non quello adibito ad abitazione principale;
   – L’inquilino ha un altro immobile, pronto per essere adibito, nella stessa città;
   – L’immobile è estremamente danneggiato e deve essere recuperato;
   – L’inquilino senza giustificato motivo, non abita l’immobile.

In tutti questi casi, puoi disdire il contratto tramite raccomandata A/R rispettando il termine di preavviso di sei mesi (Cassazione n. 13199/2012). Nella lettera specifica perché intendi rescinderlo (vuoi destinare l’appartamento ad altro uso, devi ristrutturarlo, serve a te per abitarci, ecc.). Non occorre una particolare formula, è sufficiente che sia chiaro l’intento rescissorio (Cassazione 26/07/2012, n. 13199).

Inquilino

Nella maggior parte dei casi, i contratti di affitto prevedono una specifica clausola a favore dell’inquilino: la possibilità di rescindere il contratto in qualsiasi momento prima della scadenza, senza per questo dover incorrere in obblighi o sanzioni. Non occorre neanche spiegare il motivo per cui si intende lasciare la casa.

È sufficiente inviare al locatore una lettera raccomandata A/R, in cui indicare:

• La volontà di recedere;
• La data in cui l’immobile sarà disponibile al locatore.

Il fatto che tu possa rescindere il contratto anticipatamente, non significa che tu possa farlo senza seguire alcuna regola: devi comunque rispettare il termine di preavviso, in genere pari a tre o sei mesi.