Hai comprato un nuovo locale commerciale per affittarlo e vuoi maggiori garanzie da parte del tuo inquilino per il versamento del canone d’affitto? Una soluzione che puoi adottare è la richiesta della fideussione dell’affitto: se per caso l’inquilino non potesse pagarti ci penserà l’assicurazione a farlo.

In questa guida completa sulla fideussione dell’affitto ti spiego come funziona, quale tipologia di affitto può prevederla, quanto costa farla, quali sono i requisiti da possedere, quali sono i documenti da presentare in fase di accensione, qual è la procedura per attivarla, dunque quanto dura e quando può essere restituita.

Cos’è e come funziona

La fideiussione è una garanzia prestata da una banca o da un’assicurazione, che copre il rischio che l’inquilino non paghi l’affitto al proprietario della casa o del locale commerciale. Tale tipologia di polizza, può essere di due tipi:

  • Bancaria, quando è sottoscritta presso una banca;
  • Assicurativa, quando è sottoscritta presso una compagnia assicurativa.

La più importante differenza tra le due, oltre chiaramente al soggetto emittente, è nei tempi e le modalità di pagamento al proprietario, nel momento in cui l’inquilino è moroso:

  • Le banche di solito, rimborsano i canoni di affitto non pagati al proprietario, appena costui ne fa richiesta;
  • Le compagnie assicurative invece, spesso rimborsano il proprietario solo dopo la sentenza di sfratto verso l’inquilino moroso. I tempi quindi sono più lunghi rispetto alle fideiussioni bancarie.

Quale affitto

Puoi chiedere una fideiussione per:

  • Una casa e quindi garantirti da eventuali morosità del tuo inquilino;
  • Un’azienda commerciale o industriale. Sempre più spesso infatti, chi affitta un’azienda o un ramo, chiedere al nuovo gestore delle specifiche garanzie, tra cui la fideiussione che garantisca il rispetto dei termini contrattuali.

La fideiussione è molto utile anche per chi sottoscrive un contratto di affitto con riscatto con l’impresa costruttrice ella casa. Grazie alla fideiussione, l’inquilino futuro proprietario, si copre da tutti i rischi in caso di fallimento dell’impresa edile.

Esempio

Firmi un contratto di affitto con riscatto, per un importo di 1.000 euro, che versi ogni mese alla casa costruttrice. A un certo punto l’impresa fallisce e perde tutto il suo patrimonio, tra cui anche il denaro che tu hai versato negli anni. Tra l’altro non puoi neanche effettuare l’acquisto, anche perché l’impresa è fallita. Con la fideiussione, la banca o l’assicurazione, ti restituiranno i canoni versati, che quindi non andranno persi.

Quanto costa

I costi per sottoscrive una polizza sono piuttosto variabili: è chiaro che maggiore è il numero delle garanzie richieste, più alto è il premio da pagare. Molti istituti infatti, non solo permettono di assicurare il rischio di mancato pagamento dell’affitto, ma anche i danni all’immobile, all’arredo o persino il mancato pagamento delle spese condominiali.

Calcolo

È comunque possibile distinguere in generale:

  • I costi di una fideiussione bancaria, che comprendono di solito un importo fisso pari a 50 euro e un premio da pagare annualmente, pari al 2/3% del canone.

Esempio

Affitto di appartamento al costo di 600 euro al mese, quindi 7.200 euro annui. Il proprietario chiede una fideiussione bancaria. Il costo della fideiussione sarà pari a:

  • 50 euro di costo fisso;
  • 2% di 7.200 euro, ossia 144 euro.
  • Il totale del premio annuale è quindi pari a 194 euro.
  • I costi di una fideiussione assicurativa. Di solito le assicurazioni chiedono una mensilità, che però vale non solo per un anno, ma per la durata dell’intero contratto (per esempio per 4 anni).

Esempio

Contratto di affitto di 700 euro al mese per 4 anni. Il proprietario chiede la stipula di un contratto di fideiussione assicurativa. il costo sarà pari a 700 euro e vale per i 4 anni, solo per un anno.

Requisiti

Le banche, non di rado, richiedono di vincolare delle somme di denaro per prima di concedere la garanzia e controllano l’assenza di segnalazioni e protesti al CRIF. Le assicurazioni invece, spesso, verificano i seguenti requisiti del conduttore (l’inquilino): il rapporto canone di affitto/busta paga sia congruo, di solito inferiore al 40%;

Esempio

Tizio guadagna 1.500 euro netti al mese e paga un affitto di 500 euro al mese. Il rapporto canone/busta paga è pari a 0,33 (500/1.500), ossia pari al 33%. Il requisito è verificato e quindi la compagnia assicurativa gli concede la fideiussione.

Esempio

Caio guadagna 2.000 euro netti al mese e paga un affitto di 900 euro al mese. Il rapporto canone/busta paga è pari a 0,45 (900/2.000), ossia pari al 45%. Il requisito non è verificato e quindi la compagnia assicurativa non gli concede la fideiussione.

Documenti

Per la richiesta di garanzia fideiussoria, occorre consegnare alla banca all’assicurazione i seguenti documenti:

  • Documenti di identità e codice fiscale del richiedente;
  • Documenti che attestino la sua capacità reddituale, quindi: ultime buste paga, 730. Unico o CUD;
  • Indirizzo email e numero di telefono,

Se invece chi chiede la fideiussione è una società, occorre consegnare i seguenti documenti:

  • Documento di identità e codice fiscale dell’amministratore;
  • Ultimi bilanci d’esercizio;
  • Situazione contabile attuale;
  • Stato patrimoniale attuale.

L’inquilino consegna i documenti all’istituto oppure li scansiona e li invia online sul sito della banca/assicurazione.

Procedura

L’inquilino, dopo aver consegnato i documenti alla banca o alla compagnia assicurativa, attende l’esito. Se positivo, l’istituto rilascia la fideiussione e da quel momento il proprietario è coperto da garanzia. Ciò significa che, se l’inquilino non paga e quindi si trova in una condizione di morosità, provvederà l’istituto a pagare il proprietario.

Attenzione

Quando la compagnia paga al proprietario al posto dell’inquilino, non significa assolutamente che i conti sono chiusi. L’istituto infatti, ha tutto il diritto di rivalersi nei confronti dell’inquilino moroso. Quindi ricapitolando: l’istituto ha il dovere, in virtù del contratto di fideiussione, di pagare il proprietario, ma poi tenterà in tutti i modi di recuperare la somma dall’inquilino. Non è ammesso il contrario, ossia il pagamento al proprietario dopo aver recuperato le somme dall’inquilino (in gergo si dice che l’istituto deve pagare “senza il beneficio della preventiva escussione”).

Suggerimento

Quando l’inquilino è moroso, prima di recedere dal contratto di affitto, avvisa l’istituto che ti ha concesso la fideiussione (inviando anche tramite raccomandata A/R, copia della lettera di disdetta mandata all’inquilino). Dopo aver effettuato questa comunicazione, allora potrai “reagire” con la risoluzione del contratto e l’eventuale sfratto.

Durata

La fideiussione ha una durata che va dall’inizio del contratto fino alla fine, con una durata minima di sei mesi e massima di quattro anni. Delle volte il contratto è annuale e quindi, ogni anno la polizza deve essere rinnovata.

Restituzione

In caso di fideiussione che copre il mancato rispetto degli obblighi contrattuali, l’istituto (bancario assicurazione), deve coprire anche i canoni non versati in caso di mancata/ritardata restituzione dell’immobile (Tribunale di Roma 30/10/1995).

Esempio

Il tuo inquilino non ha pagato gli ultimi tre mesi di affitto. Avvisi la tua banca fideiussoria e invii all’inquilino una lettera di disdetta del contratto di locazione. L’inquilino non rilascia subito la casa, ma dopo ulteriori due mesi dalla disdetta e per questi due mesi non corrisponde neanche l’affitto. In tutto quindi, la banca deve pagare al proprietario ben 5 mensilità e non solo tre. Dopodiché potrà tentare di recuperare la somma dall’inquilino moroso.