Fideussione assicurativa 2024: affitto, costi, prima richiesta

Hai trovato una nuova sede per la tua azienda ma il proprietario dell’immobile ti sta chiedendo una fideussione al posto della solita cauzione? Hai acquistato casa da un’azienda edile e vuoi tutelarti in caso di fallimento dell’azienda prima della consegna dell’immobile? In tutti questi, ed altri casi, la fideussione assicurativa offre garanzie.

In questa guida completa alla fideussione assicurativa ti spiego come funziona, quanto costa in media, per quali situazioni può essere utilizzata: affitto, affitto commerciale, visto turistico oppure per l’acquisto di una nuova casa o per pagare gli oneri di urbanizzazione, infine quali sono le principali differenze con quella bancaria.

Cos’è e come funziona

La fideiussione assicurativa è un contratto con cui una compagnia assicurativa assicura il pagamento di un debito di un soggetto nei confronti del suo creditore.

I soggetti che intervengono quindi, sono tre:

• Il debitore;
• Il creditore;
• L’agenzia assicurativa che presta la sua garanzia.

Come funziona

Di solito la compagnia assicurativa che concede la fideiussione, conosce già il cliente, perché magari ha già stipulato un’altra polizza (per esempio una RCA). Tuttavia, prima di concedere garanzia, verifica la solvibilità del soggetto, tanto più se è un nuovo cliente, chiedendogli:

• Il modello 730 (o Unico) o il CUD;
• Le due utile buste paga.

Una volta verificata la solvibilità del debitore, l’agenzia assicurativa (che può essere fisica o online) emette la polizza, in cui sono specificati i seguenti dati:

• La somma garantita in caso di inadempienza del debitore;
• La durata del contratto (di solito è pari a un anno);
• Il premio da pagare per la garanzia concessa.

Costi

I costi di una fideiussione variano da compagnia assicurativa a compagnia assicurativa. in generale comunque, per il calcolo dei costi, le assicurazioni considerano il rischio di insolvenza di un soggetto e da lì, decidono quanto possa valere la loro garanzia. I costi applicati possono essere:

• Una commissione pari all’1% della somma garantita;
• Un tasso di interesse che va dallo 0,5% al 4%.

Alcune compagnie prevedono solo la commissione, altre solo il tasso di interesse ed infine, altre ancora entrambe. Ma, ricordiamo, tutto dipende sempre anche dal capitale assicurato e dalla rischiosità del debitore.

Tempi

I tempi per concedere una fideiussione sono abbastanza brevi. Per verificare il capitale, il patrimonio e quindi il profilo di rischio del debitore, le compagnie assicurative ci mettono 3/4 giorni: Questo significa che, nel giro di una settimana, il richiedente ottiene risposta: se l’agenzia ha accettato o rifiutato la sua richiesta di fideiussione.

Affitto

Sempre più spesso, le agenzie assicurative concedono fideiussioni per garantire contratti di locazione. In questo modo, il proprietario si tutela dal rischio di insolvenza dell’inquilino. Se costui non paga il canone previsto, potrà ottenere il rimborso dall’assicurazione.

Non solo: alcune assicurazioni offrono anche una copertura più ampia, che oltre al mancato pagamento dell’affitto, copre anche gli eventuali danni all’immobile e all’arredo.

Delle volte, i proprietari di immobili, chiedono una fideiussione assicurativa al posto della cauzione (i tre mesi di canone anticipati), proprio perché la cauzione comunque va a coprire solo un costo pari a tre mesi, mentre l’assicurazione copre anche un importo maggiore ed è quindi una maggiore garanzia per il proprietario. Delle volte invece, chiedono non solo la cauzione, ma anche la polizza assicurativa.

Come funziona

In caso di fideiussione assicurativa, la garanzia non scatta subito (come nel caso delle banche, dove la garanzia è “a prima richiesta”). La compagnia paga il proprietario solo dopo che si è concluso il procedimento di sfratto e quindi l’inquilino ha abbandonato l’immobile (o l’azienda ha abbandonato il locale commerciale, nel caso di fideiussione a impresa).

È questo un particolare molto importante: ecco perché delle volte il beneficiario preferisce stipulare una fideiussione bancaria: proprio perché viene garantito “a prima richiesta” ossia appena ne fa richiesta a causa della morosità dell’inquilino e non alla fine del ì(lungo) iter di sfratto.

Purtroppo però, come detto prima, le fideiussioni bancarie spesso richiedono garanzie aggiuntive (vincoli su somme di denaro o su beni immobile) e quindi, se un contraente non ha nessun bene o denaro da vincolare, non può sottoscriverla. Si rivolge quindi alle assicurazioni, che non chiedono questo vincolo.

Affitto commerciale

Le agenzie assicurative concedono fideiussioni non solo a privati, ma anche alle aziende, per assicurare per esempio il contratto di affitto di un locale commerciale.

Sempre più spesso i proprietari di locali commerciali, al posto del deposito cauzionale, chiedono un contratto di assicurazione: lo preferiscono rispetto alla cauzione, in quanto quest’ultima di solito copre tre mensilità, mentre una fideiussione assicurativa ne copre di più, oltre al costo dell’eventuale sfratto (se inserito in garanzia).

Anche in questo caso, prima di concedere la fideiussione, valuta la rischiosità dell’azienda. A questo scopo richiede:

• Gli ultimi bilanci di esercizio;
• Un resoconto aggiornato della situazione patrimoniale.

Sulla base di questi fattori, l’agenzia decide se concedere o meno la garanzia, che comprende:

• Il rimborso delle mensilità non pagate dall’inquilino che risulta moroso;
• Il rimborso delle spese legali sostenute per il procedimento di sfatto, solo se la polizza comprende anche la “Tutela legale”.

Visto turistico

Gli stranieri extracomunitari che vogliono venire in Italia, devono chiedere il visto turistico dall’ambasciata italiana presente nel loro Paese e consegnarle due polizze assicurative (D.L. 286/1998):

• Polizza fideiussione, con cui la compagnia assicurativa garantisce che lo straniero ha tutti i mezzi economici necessari per il suo mantenimento durante la permanenza in Italia; lo straniero quindi non deve presentare nè vincolare denaro in Italia: c’è l’assicurazione a fare da garante;
• Polizza medica; serve a coprire le spese mediche in caso di malattia, il rimpatrio d’urgenza e il rimpatrio della salma in caso di morte.

In assenza di questi documenti, l’autorità non rilascia il visto.

Documenti necessari

Per stipulare la polizza, occorre presentare all’agenzia assicurativa i seguenti documenti:

• Cittadino che invita (quindi il contraente della polizza): documento di identità, permesso di soggiorno (se straniero residente); autocertificazione di reddito (la compagnia assicurativa di solito fornisce il proprio modulo);
• Straniero che desidera venire in Italia: copia del passaporto.

Le compagnie assicurative inoltre, non solo offrono polizze per visto turistico, ma anche per altre specifiche situazioni: per studio, per modelle, per lavoro, per lavoratori autonomi, ecc.

Costo e durata

Il costo delle polizze dipende essenzialmente dalla durata della permanenza in Italia. solitamente, stipulando entrambe le polizze (fideiussione e medica) con la stessa compagnia, si ottiene uno sconto. Il visto turistico può durare al massimo 90 giorni, quindi anche le polizze non durano oltre questo termine.

Acquisto casa

Il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, attribuisce all’acquirente di una casa in costruzione (o già costruita), due diritti fondamentali che il costruttore deve garantire:

• La polizza assicurativa contro vizi e difetti di costruzione, valida per dieci anni a partire dalla fine dei lavori. Nel momento in cui il costruttore termina l’immobile e lo consegna all’acquirente infatti, se quest’ultimo nei successivi dieci anni scopre dei difetti, il costruttore è responsabile. Per garantire il proprietario quindi, l’impresa edile deve stipulare apposita copertura assicurativa a copertura di tale rischio;
• La polizza fideiussoria; serve a garantire l’acquirente il rimborso dei soldi già pagati, nel caso in cui l’impresa edile dovesse fallire prima del termine dei lavori.

Costo

Il costo delle polizza non è fisso, ma dipende da vari fattori:

• Dall’agenzia assicurativa;
• Dal valore dell’immobile;
• Dall’importo già versato da parte dell’acquirente.

Oneri di urbanizzazione

I costruttori di immobili (che siano imprese edili o privati cittadini) che intendono realizzare opere edilizie (di ampliamento volumetria o costruzioni ex novo), devono chiedere al Comune la concessione edilizia.

Per ottenerla, devono consegnare al Comune una polizza fideiussoria atta a garantire il pagamento, da parte del costruttore stesso, degli oneri di urbanizzazione (tale polizza è detta anche “fideiussione per concessioni edilizie). Questa polizza, che può comprare da una compagnia assicuratrice, garantisce quindi il Comune in caso di inadempimento del costruttore.

Come funziona

In pratica, nel momento in cui un costruttore decide di realizzare degli immobili su un territorio, deve accollarsi anche tutti le spese relative all’urbanizzazione, che pagherà al Comune (anche ratealmente).

Il Comune però, non si accontenta di una semplice promessa di pagamento da parte del costruttore, ma chiede necessariamente una garanzia da parte di un’assicurazione. Altrimenti non rilascia la concessione edilizia. In questo modo il Comune sa per certo che, in caso di mancato pagamento da parte del costruttore, sarà l’assicurazione a pagare.

Gli oneri di urbanizzazione di cui si deve far carico l’impresa si dividono in:

• Oneri di urbanizzazione primaria; ossia i costi per rendere edificale un terreno.

• Oneri di urbanizzazione secondaria; ossia i costi per interventi non strettamente necessari, ma che comunque vanno a aggiungere valore alla vita sociale degli abitanti.

Differenza con bancaria

Le differenze sostanziali tra fideiussioni bancarie e assicurative, sono essenzialmente tre:

1. Il soggetto emittente. Le fideiussioni bancarie sono quelle emesse da banche e istituti di credito; le fideiussioni assicurative sono invece emesse dalle compagnie assicurative.
2. L’ulteriore garanzia. Le assicurazioni di solito, per concedere una fideiussione, richiedono solo il pagamento di un premio (il premio della polizza). Le banche invece, oltre al pagamento del premio, richiedono al contraente delle garanzie aggiuntive, per esempio di vincolare una somma di denaro oppure di dare dei beni in pegno.
3. Il momento di risarcimento. Le fideiussioni (bancarie e assicurative), servono a garantire un creditore in caso di mancato pagamento del debitore. Tuttavia, le banche tendono a risarcire subito il creditore (infatti si dice risarcimento “a prima chiamata”) nel momento in cui il debitore non paga; le assicurazioni invece, risarciscono solo al termine di un procedimento legale. Per esempio, in caso di fideiussione su affitto, risarciscono il proprietario di casa solo dopo lo sfratto dell’inquilino, quindi molto più tardi rispetto alle banche.

Quale conviene

Da una parte quindi, le fideiussioni assicurative sono interessanti perché per concedere la garanzia chiedono solo il pagamento del premio; dall’altra però, se il debitore non paga, risarciscono solo al termine di un’azione legale (ad esempio lo sfratto.

Le fideiussioni bancarie invece, è vero che richiedono vincoli aggiuntivi, ma al momento del bisogno pagano subito, “a prima chiamata”: il creditore non deve attivare cause legali e aspettare ulteriore tempo. In base alle tue disponibilità ed esigenze quindi, può essere conveniente l’una o l’altra.