Prima di fare un investimento immobiliare all’estero, é necessario capire quale sarà il costo totale dell’acquisto. Non devi considerare il prezzo dell’immobile, ma anche i costi che dovrai sostenere in futuro, compreso quello fiscale.

In questa guida completa sull’IVIE ti spiego cos’è, chi deve pagarla, quando si paga, le scadenze da rispettare, l’aliquota prevista, come effettuare il calcolo, qual è il valore dell’immobile da prendere come riferimento per la base imponibile, infine il codice tributo da indicare nel modello F24 per versare l’imposta all’Agenzia delle Entrate.

Cos’è

Stai pensando di investire i tuoi risparmi per comprare una casetta all’estero. E ritieni che essendo oltre i confini italiani, il fisco non ti chiederà nulla. Supponi che essendo un immobile non ubicato nel territorio italiano, nulla sarà dovuto. Sbagliato! Se sei residente in Italia, dovresti sapere che le tasse si pagano su tutto, anche sugli immobili detenuti all’estero.

Se possiedi un immobile all’estero, qualunque sia l’uso che fai di questa casa (che tu l’abbia affittata o la tenga lì inutilizzata), devi versare al fisco italiano l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero).

Chi deve pagarla

Devi pagarla se possiedi fabbricati, terreni edificabili o terreni agricoli. L’IVIE devi pagarla non solo se sei proprietario di questi immobili, ma anche se vanti diritti reali di usufrutto, uso o abitazione.

L’IVIE devono pagarla:

  • Le persone fisiche;
  • Gli enti non commerciali, le società semplici, le s.n.c., le s.a.s. che risiedono in Italia tenute alla dichiarazione degli investimenti indicati nell’art.4 del D.L. n. 167/90.

Esenzione

Non devi pagare l’imposta se ti ritrovi in uno dei seguenti casi:

  • L’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • Oppure l’immobile rappresenta casa coniugale e il giudice, con provvedimento di separazione l’ha assegnata al coniuge.

Per non pagare l’imposta, l’immobile non deve essere di lusso (dunque non deve appartenere alle corrispondenti categorie catastali italiane A/1, A/8 o A/9).

Scadenza

L’IVIE si calcola in fase di dichiarazione dei redditi. Quando compili la dichiarazione (tramite 730 o Unico), indichi gli immobili detenuti all’estero compilando il quadro RW.

Le scadenze da rispettare per il pagamento dell’IVIE sono le stesse che valgono per l’IRPEF. Dunque l’IVIE devi pagarla secondo un meccanismo di acconti (due acconti) e saldo. Vediamo specificatamente quando pagare l’IVIE.

Quando si paga

Per l’IVIE è previsto il meccanismo di saldo e di acconto (come avviene per l’IRPEF):

  • Entro il 30 giugno devi pagare il saldo dell’anno precedente e il I acconto per l’anno in corso;
  • Entro il 30 novembre devi pagare il II acconto;
  • L’anno successivo, entro il 30 giugno paghi il saldo e poi di nuovo l’acconto (I acconto).

Se stai iniziando a pagare da quest’anno, cioè se è la prima volta che paghi, allora entro il 30 giugno devi versare solo il I acconto, non hai un saldo da pagare per l’anno precedente.

Consulta il sito dell’Agenzia delle Entrate o il tuo intermediario fiscale per conoscere eventuali proroghe.

Aliquota

L’aliquota IVIE è pari allo 0,76% del valore dell’immobile che possiedi all’estero, proporzionata in base alla quota detenuta (se per esempio ci sono più comproprietari) e in base al periodo di detenzione.

Per esempio se hai comprato l’immobile a luglio, devi pagare l’IVIE solo da luglio a dicembre, da gennaio a giugno non è dovuta, visto che non hai posseduto l’immobile. Se un mese hai posseduto l’immobile per almeno quindici giorni, si considera mese intero.

Se l’importo totale da pagare, calcolato indipendentemente da quote o mesi di detenzione non arriva ai 200 euro, l’IVIE non devi pagarla, sei esonerato. In tal caso non devi neanche compilare il quadro RM della dichiarazione dei redditi (devi comunque compilare il modulo RW2).

Immobile di lusso adibito ad abitazione principale

Se l’immobile che hai all’estero è di lusso (appartiene alle corrispondenti categorie catastali A/1, A/8 o A/9), ma è la tua abitazione principale, l’aliquota è pari allo 0,4% e hai diritto a una riduzione dell’imposta di 200 euro.

Niente doppia imposizione

Se nello stato in cui si trova l’immobile hai già pagato una tassa di proprietà o altra tassa patrimoniale, puoi dedurla dall’IVIE. Quindi se per esempio in Italia devi pagare 400 euro di IVIE, ma nel Paese in cui si trova l’immobile hai già pagato 80 euro di imposta patrimoniale sull’immobile, allora in Italia devi pagare solo 320 euro di IVIE.

Calcolo

Come detto nei passi precedenti, l’aliquota dell’IVIE è pari allo:

  • 0,76% del valore dell’immobile;
  • Oppure 0,40% se l’immobile è di lusso ed è prima abitazione.

Il calcolo quindi sembrerebbe semplice, ma c’è un aspetto un po’ complesso: quale valore si considera ai fini del calcolo, quel è il valore dell’immobile da considerare.

In genere, il valore dell’immobile è quello che risulta dal rogito. Se il valore non è presente, si considera il valore di mercato riferito alla fine dell’anno (o alla fine del periodo di possesso).

Essendo un immobile estero, se il valore è già espresso in euro, allora non ci sono problemi. Se invece è espresso in moneta estera, il valore si calcola considerando il tasso di cambio emanato dall’Agenzia delle Entrate (Provv. AdE del 18 dicembre 2013).

Codice tributo

Per pagare l’IVIE, nel modello F24 devi inserire:

  • 4041 = per il saldo IVIE;
  • 4042 = per il saldo IVIE (società fiduciarie);
  • 4044 = per l’acconto prima rata IVIE;
  • 4045 = per l’acconto seconda rata IVIE o pagamento in unica soluzione;
  • 4046 = per l’acconto IVIE (società fiduciarie).

Il modulo da usare per il pagamento, come accennato prima, è il modello F24.