Locazione finanziaria 2024: cos’è e come funziona, guida completa

Vorresti comprare un’auto per la tua attività ma non sai se puoi permetterti quel costo? Desideri comprare casa e smettere di spendere soldi in affitto per poi rimanere senza nulla? Allora forse un contratto di locazione finanziaria può fare al tuo caso.

In questa guida completa sulla locazione finanziaria, detta anche leasing finanziario, ti spiego cos’è e cosa significa, vedrai che non è nulla di così difficile, come chiederla per l’acquisto di un’auto oppure per un immobile adibito ad uso abitativo, chi è il soggetto tenuto al pagamento dell’IMU e infine cosa si intende per locazione non finanziaria e le differenze tra le due.

Cos’è e cosa significa

La locazione finanziaria, conosciuta anche come leasing finanziario, è una forma contrattuale atipica che il codice civile non regola direttamente, ma che ricomprende nei contratti atipici di godimento.

Definizione

Una definizione di locazione finanziaria è data dal Par. 2 del Doc. 1 dell’OIC: è un contratto con cui un soggetto prende in locazione un bene mobile o immobile comprato da un altro soggetto, ma è il primo a sceglierlo e lo utilizza pagando un corrispettivo e, al termine del contratto, pagando un preciso importo (prezzo di riscatto) può acquistarne la proprietà.

Nel contratto di leasing finanziario, c’è una durata contrattuale prestabilita: quindi le parti non possono recedere prima della scadenza.

Di solito nel leasing finanziario intervengono tre soggetti:

1. L’utilizzatore;
2. Il fornitore, ossia l’azienda che produce quel bene;
3. L’intermediario finanziario (di solito una banca) che compra il bene su scelta e indicazione dell’utilizzatore.

Non finanziaria

Alla locazione finanziaria si contrappone quella cosiddetta non finanziaria, detta anche locazione operative: è la forma ideale per i beni soggetti a veloce invecchiamento. Con questo contratto tu prendi in locazione un bene, il locatore si assume i rischi di invecchiamento e obsolescenza, tu puoi usare quel bene per quanto vuoi, ma il contratto non ha un vincolo di durata. Inoltre, a differenza del leasing finanziario, qui non c’è possibilità di riscatto, ossia di comprare il bene alla fine del contratto.

Quindi nel momento in cui non ti serve più puoi subito disdirlo, chiaramente rispettando i termini di preavviso contrattuali. In ogni momento puoi anche chiedere la sostituzione del bene, se per esempio quello che usi è ormai troppo usurato. Questo è proprio il vantaggio del leasing operativo: è l’ideale per i beni a forte usura, che richiedono un ricambio continuo. Grazie al leasing eviti di comprare un bene che tra poco non ti servirà più, lo prendi in leasing pagando il canone e basta.

Il leasing operativo puoi farlo con una banca, un altro intermediario finanziario, un intermediario non finanziario oppure direttamente con il costruttore del bene.

Auto

Uno dei contratti più tipici di leasing finanziario riguarda le auto: con il leasing tu firmi un contratto con un intermediario, che compra l’auto che tu richiedi, l’intermediario te la concede in uso dietro pagamento di un canone. Al termine del contratto, pagando un “maxi canone” (prezzo di riscatto) otterrai la proprietà del bene. Il riscatto è facoltativo.

Per tutta la durata del contratto, ti assumi tu i rischi connessi al perimento dell’auto: quindi se per esempio l’auto si rompe, si rovina, gli oneri sono a tuo carico.

Deducibilità

Se lavori come libero professionista, dal reddito puoi dedurre il costo sostenuto per il leasing di una sola auto e nel limite del 20%.

Immobile adibito ad uso abitativo

Se hai un reddito minore di 55.000 euro annui, puoi aderire al leasing immobiliare ad uso abitativo concesso dalle banche (Legge di Stabilità n. 208/2015). Con questo contratto la società di leasing (banca o altra finanziaria autorizzata) compra o fa costruire un immobile secondo le indicazioni della controparte (utilizzatore).

L’utilizzatore lo riceve in uso per un tempo prestabilito pagando il canone e, alla fine del contratto, decide se comprarlo pagando un maxi canone finale (costo di riscatto) oppure no.

Agevolazioni

In caso di leasing finanziario di immobile da destinare ad uso abitativo, hai diritto alle seguenti agevolazioni:

1. Le detrazioni spettano anche per gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso);
2. IVA al 4% se la società di leasing la compra da un costruttore;
3. Se perdi il lavoro puoi sospendere il contratto purché il datore di lavoro non ti abbia licenziato con giusta causa. Non hai diritto alla sospensione se hai dato tu le dimissioni senza giusta causa. In pratica ne hai diritto solo se perdi il lavoro non per tua volontà.

IMU

Il soggetto tenuto al pagamento dell’IMU per tutta la durata del contratto di locazione finanziaria è l’utilizzatore (art. 9, co. 1 del D.Lgs. 23/2011). Al termine del contratto, se l’utilizzatore riscatta il bene, allora nulla cambia: rimane costui il soggetto obbligato a dichiarazione e pagamento di IMU.

Se invece alla scadenza del contratto di leasing, l’utilizzatore decide di non riscattare l’immobile, allora i casi sono due:

1. L’immobile passa a un nuovo utilizzatore, con un nuovo contratto. Caso semplice: il nuovo utilizzatore diventa il soggetto obbligato a pagare l’IMU;
2. L’immobile non passa a un nuovo utilizzatore, ma torna alla società di leasing, che non lo colloca presso altri. In questo caso il soggetto obbligato al pagamento è la società di leasing, anche se l’utilizzatore non ha ancora provveduto alla riconsegna del bene. Come stabilito dalla Cassazione, con la sentenza n. 13793/2019 il soggetto passivo di imposta diventa subito la società di leasing, anche se ancora non è rientrata nella disponibilità del bene perché l’utilizzatore non l’ha consegnata.