Locazione turistica: cos’è, come funziona, breve, partita IVA

Hai un appartamento vuoto e vorresti metterlo a reddito e sei indeciso tra affittarlo a una famiglia oppure farne una casa vacanze. Non sai come funziona, quindi sei un po’ timoroso, perché temi che la burocrazia sia troppo complicata oppure di dover aprire partita IVA. Non è sempre così!

In questa guida completa sulla locazione turistica ti spiego cos’è e come funziona, quando puoi farla senza partita IVA e senza contratto, gli adempimenti da espletare per questa locazione breve, quali sono i limiti da rispettare, e infine quando l’attività passa da non imprenditoriale a imprenditoriale.

Cos’è e come funziona

Definizione. La locazione turistica, conosciuta anche come affitto breve, che ha per oggetto l’affitto di un immobile o di una parte di esso per un periodo non maggiore di 30 giorni. Il Codice del Turismo definisce locazioni turistiche gli immobili locati per motivi turistici in qualunque luogo e ai quali si applica la normativa prevista dal codice civile sulle locazioni.

L’accordo si conclude semplicemente tra le parti, che solitamente si accordano tramite portali internet, come Booking. L’accettazione dell’offerta online rappresenta quindi il momento dell’accettazione del contratto da parte del turista, non occorre un contratto scritto, necessario solo se la locazione supera i 30 giorni.

Differenza con B&B

B&B e locazione turistica sono due cose differenti: nel B&B fornisci dei servizi aggiuntivi al turista, come il cambio lenzuola e appunto la colazione. Nella locazione turistica invece fornisci solo l’alloggio, senza servizi aggiuntivi come può essere il cambio biancheria (lenzuola e asciugamani). Al cambio potrà provvedervi direttamente il turista, tramite biancheria che hai lasciato lì in casa. Inoltre non ci sono norme che ti vietano di stipulare una convenzione con il bar vicino la casa, per la colazione.

Breve

Senza contratto. Se la locazione è breve, ossia minore di 30 giorni, non occorre un contratto tra le parti. L’accordo si perfeziona nel momento in cui il turista accetta l’offerta, per esempio tramite Booking o altri servizi online.

Se la locazione dura più di 30 giorni, allora occorre un contratto scritto e la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Senza partita IVA

Nella locazione turistica, come detto nei paragrafi precedenti, non ci sono servizi aggiuntivi tipicamente alberghieri, quindi il locatore può esercitare questa attività anche senza aprire partita IVA. Non essendo un’attività imprenditoriale non occorrono partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e neanche la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività al Comune).

La locazione turistica quindi si può svolgere in forma privata non imprenditoriale. Se il turista prenota tramite siti come Booking, allora può scaricare la ricevuta di pagamento direttamente dal portale. Tu locatore invece, devi conservare le ricevute di accredito su conto corrente (o Paypal o altro tipo di conto).

Chiaramente il turista paga un certo prezzo, tu ne riscuoti uno inferiore, perché il sito online si trattiene una percentuale, di solito tra il 15 e il 18%. Una volta conservate queste ricevute, ogni anno, dovrai inserire la somma dei vari importi nella dichiarazione dei redditi (modello Unico o 730), quadro RB – Redditi di fabbricati. Per quanto riguarda la tassazione, puoi scegliere tra regime di tassazione ordinaria e cedolare secca. Proprio così: anche per le locazioni turistiche vale la cedolare secca, a tua scelta.

Adempimenti

Se hai intenzione di affittare case in forma non imprenditoriale, hai comunque i seguenti adempimenti da rispettare:

1. Comunicazione dati anagrafici dei turisti, che siano italiani, europei o extracomunitari, alla Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato (art. 109 del TULPS). La comunicazione va fatta tramite il sito Servizio Alloggiati. Le credenziali di accesso devi chiederle alla Questura della tua zona. Sempre sul sito potrai poi scaricare il certificato digitale di sicurezza sul computer, in modo da comunicare ogni volta i dati dei turisti.
2. Pagamento della tassa di soggiorno, per ogni ospiti. Ogni comune ha le sue regole e i suoi importi.

Generalmente, come detto nei passi precedenti, non occorre inviare la SCIA al comune per dichiarare l’inizio di un’attività non imprenditoriale, ma alcune regioni prevedono comunque una segnalazione, che in sostanza sarebbe una segnalazione certificata di inizio di attività non imprenditoriale.

Questa segnalazione è obbligatoria in Lombardia, Abruzzo, Veneto, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Sardegna. Sul sito del Comune trovi le indicazioni e i moduli per fare la segnalazione. In alcune zone, ad esempio in Lombardia, questa segnalazione è una tappa obbligata per avere il rilascio delle credenziali per il pagamento dell’imposta di soggiorno.

Limiti

1° limite: occasionalità. Una locazione turistica, per definirsi non imprenditoriale, deve rispettare il carattere dell’occasionalità. La normativa regionale indica per quanto tempo la locazione turistica deve essere inattiva. Per esempio, alcune regioni richiedono un’inattività per 90 giorni l’anno, altre per 100, altre per 120 giorni l’anno. Se invece l’attività di locazione è continua, a quel punto non è più occasionale (non imprenditoriale) ma imprenditoriale.

2° limite: massimo due immobili. Per gestire le locazioni turistiche in forma non imprenditoriale, puoi avere massimo due immobili nella stessa città. Se ne hai tre, allora la legge ti obbliga a gestirle in forma imprenditoriale, quindi con partita IVA.

Imprenditoriale

Finora abbiamo parlato di locazione turistica breve gestita in forma non imprenditoriale, in quando mancano i servizi aggiuntivi oltre ala locazione, come il cambio lenzuola e biancheria. Gestendo il tutto in forma non imprenditoriale non serve la partita IVA.

Sei costretto a gestire l’attività in forma imprenditoriale se hai più di due immobili nello stesso comune oppure se decidi di non rispettare il periodo di inattività previsto dalla legge della tua regione.

Cosa fare:

1. Aprire partita IVA, con codice ATECO 682001 – “locazione di beni immobili“;
2. Iscrizione alla Camera di Commercio;
3. SCIA; ossia segnalazione certificata di inizio attività al Comune;
4. Iscrizione alla Gestione Commercianti INPS, a cui dovrai versare circa 4.000 euro l’anno (come minimo);
5. Richiesta di certificato energetico della casa a un professionista;
6. Copertura assicurativa contro terzi (facoltativa).

Anche gestendo la casa vacanze in forma imprenditoriale, devi sempre inviare alla Questura i dati dei tuoi ospiti, come ti ho spiegato sopra tramite il servizio online della Polizia.