Se hai deciso di vendere, comprare o affittare un immobile, é molto probabile che tu ti sia rivolto, o abbia intenzione di rivolgerti, a un’agenzia immobiliare. La scelta del mediatore è molto importante: serietà e professionalità dell’agente contribuiscono in maniera significativa al buon esito dell’affare.
Affidarsi a un’agenzia immobiliare per vendere o acquistare una casa é oggi una pratica molto diffusa, che permette di ridurre i tempi dell’acquisto nonchè semplificare le modalità e le pratiche burocratiche legate alla compravendita. Fermo restando la serietà e professionalità del mediatore. Ecco alcune cose da non sottovalutare.
In esclusiva o senza esclusiva
Puoi decidere se affidare un incarico in esclusiva o senza esclusiva. Se firmi un contratto di esclusiva, non potrai effettuare la vendita in proprio o incaricare altri agenti. Se dovessi contravvenire a questo divieto, sarai tenuto a pagare delle penali all’agenzia con cui hai stipulato un contratto di esclusiva
E’ possibile anche dare un mandato senza esclusiva: in questo modo, potrai dare mandato anche ad altre agenzie o occuparti tu stesso della vendita e non sarai tenuto a pagare penali se dovessi trovare un venditore al di fuori dell’agenzia. Solitamente le agenzie però, per ovvie ragioni, prestano maggiore attenzione ai clienti che decidono di stipulare un contratto di esclusiva.
Tutela del cliente
Prima di firmare un contratto di mediazione, assicurati di essere di fronte a un vero professionista, un’agente immobiliare con patentino di iscrizione al Repertorio economico amministrativo (REA).
Quando firmi un contratto, pretendi che siano sempre scritte tutte le clausole (durata dell’incarico, provvigioni, esclusiva, etc.) : la cosa migliore da fare, è chiedere di utilizzare (se già non lo fa) moduli depositati presso la Camera di commercio.
Durata: spetta la provvigione dopo la scadenza del mandato?
I contratti con le agenzie immobiliari, solitamente prevedono una durata, entro cui l’agente si fa carico della compravendita (o dell’affitto) dell’immobile. Se la casa viene venduta (affittata) durante questo periodo, la provvigione ovviamente è dovuta, secondo contratto. Ma come regolarsi invece se la casa viene venduta dopo ola scadenza del contratto con l’agenzia? Ha diritto o no alla provvigione?
L.art. 1748 del codice civile, sancisce che l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione allorquando l’affare è concluso “per effetto del suo intervento”. Questo momento è individuato solitamente nella firma del contratto preliminare di vendita (il cosiddetto compromesso).
Parte della giurisprudenza e, soprattutto, la corte di Cassazione, si sono espresse in merito, meglio specificando quando sorge il diritto alla provvigione dell’agente: affinchè quest’ultimo abbia diritto alla provvigione, è sufficiente, che le parti si siano avvalse della sua intermediazione. Supponiamo quindi che l’agenzia abbia portato un cliente a visionare l’appartamento. Il contratto di agenzia scade dopo qualche giorno e il cliente si fa risentire, magari chiamando direttamente il proprietario. In questo caso l’agente ha comunque diritto alla provvigione, poichè è stato grazie alla sua mediazione che le parti si sono incontrate
La corte di Cassazione, con la sentenza n.7253 del 17/5/02 ha infine chiarito ogni dubbio: anche la semplice attività di segnalazione dell’affare, fa nascere il diritto alla provvigione, quando è il risultato di una ricerca fatta dal mediatore e che in seguito si conclude nella compravendita (o affitto).
Al di là degli aspetti legali, c’è da considerare l’aspetto etico: se le parti sono state messe in contatto tramite l’agenzia e in seguito allo scadere di un mandato, nascondono la conclusione dell’accordo, tale comportamento è palesemente poco corretto.
Tacito rinnovo e disdetta
Alcune agenzie immobiliari prevedono che, alla scadenza del contratto, esso si rinnovi tacitamente per ulteriori X giorni o mesi, se la controparte non effettua apposita disdetta. Se non vuoi più vendere casa con l’agenzia, allora devi inviare, 30 giorni prima della scadenza, una lettera di disdetta (tramite raccomandata A/R) per evitare il tacito rinnovo. A questo link un fac simile disdetta da inviare.
E se vuoi revocare il mandato prima della disdetta? Se non vuoi più vendere la casa, oppure non più tramite quell’agenzia, cosa si può fare? Le clausole di disdetta prima della scadenza sono previste nel contratto. Potrebbero essere previste delle penali da pagare oppure la possibilità di revocare il mandato solo per cause di forza maggiore.