Mutuo 2024: cos’è, come funziona e come si calcola la rata

Hai terminato l’università, hai trovato un lavoro stabile, ti sei sposato e molto presto diventerai genitore? Quello che ti manca è una casa di proprietà dove accogliere la tua futura famiglia. Sicuramente amici e parenti ti avranno detto che puoi chiedere un mutuo per comprarla e ripagarlo in comode rate nei prossimi anni. Ma non sai come funziona?

In questa guida ti spiego nel dettaglio che cos’è il mutuo, come chiederlo ed ottenerlo da una banca, quali sono i documenti che servono, quali sono i fattori che ti permettono di ottenerlo facilmente, cos’è il piano di ammortamento e come funziona l’estinzione anticipata. Infine cosa succede se non paghi le rate.

Cos’è e come funziona

Un mutuo è un prestito di denaro che un intermediario concede al soggetto richiedente. Quest’ultimo si assume l’obbligo di restituire a rate l’intera somma, a cui vanno ad aggiungersi anche gli interessi. Solitamente si parla di mutuo quando la cifra prestata è piuttosto alta, ovvero dai 60.000 euro in sù.

Chi concede il mutuo si chiama mutuante: si tratta di intermediari quali banche o finanziarie. Chi invece chiede il mutuo si chiama mutuatario ed è colui che dovrà restituire il prestito, attraverso il pagamento delle rate. Ogni rata ha due componenti: il capitale e gli interessi ad esso applicati.

Acquisto prima casa

Di solito il mutuo viene richiesto per acquistare la prima casa e, in questo caso, si parla di “mutuo ipotecario”: in pratica sulla casa grava un ipoteca e se il mutuatario non pagherà, l’istituto potrà appropriarsi dell’immobile e venderlo, per saldare il suo credito. Quello ipotecario è il tipo di mutuo più diffuso in Italia.

Infine, il mutuo non sempre viene concesso al 100% del prezzo dell’immobile. Di solito il mutuo viene offerto per un valore che non supera l’80% del prezzo della casa.

Come chiedere ed ottenere

La procedura per l’ottenimento del mutuo inizia con la scelta dell’istituto a cui chiederlo. Ogni banca infatti può applicare un diverso tasso di interessi, per cui la stessa somma di mutuo richiesta a banche diverse potrebbe avere rate diverse, più o meno alte.

Requisiti e criteri di valutazione

Una volta trovata la banca che fa per te, recati in filiale per presentare la domanda di finanziamento. Il modulo è disponibile presso la banca e sarai aiutato da un consulente. I requisiti e i documenti necessari per la richiesta del mutuo sono i seguenti:

• Dati anagrafici del/dei mutuatari/o;
• Composizione del nucleo familiare ed eventuali persone a carico;
• Residenza e attuale abitazione (se di proprietà o in affitto);
• Occupazione attuale, se autonoma o dipendente e settore di attività;
• In caso di occupazione dipendente occorre indicare il datore di lavoro;
• Reddito lordo e netto annuale;
• Descrizione dell’immobile che si intende acquistare e prezzo.

In base a questi requisiti la banca esprime un primo “parere di fattibilità“, che si basa principalmente sul reddito del richiedente e il valore dell’immobile. I valori devono essere commisurati: per esempio, una persona che ha un reddito di 1.000 euro al mese difficilmente otterrà un mutuo di 2 milioni di euro.

Se il primo parere è positivo, la banca passa alla fase successiva della procedura, ossia alla richiesta dei seguenti documenti:

• Se sei un lavoratore dipendente ti sarà chiesta l’ultima busta paga o il CUD e una dichiarazione di anzianità di servizio da parte del tuo datore di lavoro;
• Se sei un lavoratore autonomo ti sarà chiesta copia del tuo ultimo modello Unico, oltre all’estratto di iscrizione alla C.C.I.A.A. (se sei un imprenditore) o al tuo albo professionale (se sei un professionista).

A questi, vanno aggiunti i seguenti documenti (sia per i lavoratori autonomi che dipendenti):

• Certificato di nascita;
• Certificato di stato civile o di matrimonio (quest’ultimo deve contenere il regime patrimoniale scelto tra i coniugi);
• Planimetria dell’immobile da acquistare;
• Copia del certificato di abitabilità;
• Copia dell’ultimo atto di acquisto della casa;
• Copia del “compromesso” dell’immobile.

Affidabilità creditizia

Prima di concedere il mutuo, la banca controllerà sicuramente la tua affidabilità creditizia. Ogni banca infatti ha libero accesso al CRIF, un archivio informatico dove sono conservati i dati di tutti coloro che hanno richiesto finanziamenti e mutui.

Inoltre, nel CRIF risulta anche se in passato sei stato segnalato come cattivo pagatore. Se sei iscritto al CRIF come cattivo pagatore o come protestato, molto probabilmente non otterrai nessun mutuo.

Se tutto è andato bene, nel giro di un mese dalla tua richiesta, la banca ti contatterà per farti sapere che è disposta a concederti il mutuo. Di solito non ti sarà finanziato più dell’80% del valore dell’immobile. Pochissime banche finanziano il 100% del valore.

Ipoteca

A questo punto, la banca fisserà un appuntamento con un notaio, a cui ovviamente parteciperai anche tu, per stipulare il contratto di mutuo e contestualmente costituire l’ipoteca a favore della banca (con il cosiddetto “contratto unico”).

L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, se quindi il mutuo ha durata superiore, occorre rinnovarla. Se il tuo mutuo dura meno di 20 anni, sarà la banca stessa a cancellare l’ipoteca, senza alcun costo per te.

Contratto di mutuo ipotecario

Con il “contratto unico” la somma viene erogata al momento dell’atto, ancor prima dell’iscrizione ipotecaria: la banca versa la somma di denaro sul tuo conto corrente, ma rimane bloccata fino all’avvenuta regolare iscrizione dell’ipoteca. In quel momento ogni vincolo viene eliminato e la somma è a tua completa disposizione.

Differenza tra T.A.N. e T.A.E.G.

Al momento della richiesta del mutuo, sentirai spesso parlare di TAN (tasso annuo nominale) e TAEG (tasso annuo effettivo globale).

Semplicemente, il TAN è il tasso di interesse puro applicato al tuo mutuo, il TAEG è invece il tasso effettivo comprensivo degli altri oneri relativi al mutuo (spese di apertura, costi di gestione ecc.). Così avviene che il TAEG è sempre maggiore del TAN.

Piano ammortamento

L’ammortamento è il piano di restituzione del prestito. Di solito il prestito viene restituito con rate mensili. Queste rate comprendono una parte di capitale rimborsato e una parte di interessi. Esistono diverse tipologie di piani di ammortamento:

• Ammortamento a rate costanti (detto anche alla francese); in questo caso le rate sono uguali per tutta la durata del prestito.
• Ammortamento con quote capitali costanti (detto anche all’italiana); in questo caso le rate non hanno importo fisso.

Il piano di ammortamento più utilizzato in Italia é quello alla francese, ossia la tipologia che prevede rate costanti nel tempo.

Come estinguere

il Decreto Legge n° 7 del 31/01/2007 (conosciuto anche come Decreto Bersani) sancisce la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo, senza l’applicazione di penali se il mutuo è stato stipulato dal 2 febbraio 2007.

Per i mutui sottoscritti prima di questa data, impone dei limiti massimi di penale applicabili, a seconda che si tratti di mutuo a tasso fisso, variabile o misto. Se il contratto di mutuo prevedeva una penale di importo maggiore, essa deve essere obbligatoriamente ricalcolata e ricondotta ai seguenti valori imposti dalla legge.

Penale massima applicabile per l’estinzione di mutui a tasso variabile, stipulati prima del 7 febbraio 2007:

• 0,50% se il mutuo é estinto prima del terz’ultimo anno;
• 0,30% se il mutuo é estinto durante il terz’ultimo anno;
• Nessuna, se il mutuo è estinto negli ultimi due anni.

Penale massima applicabile per l’estinzione di mutui a tasso fisso stipulati fino al 31 dicembre 2000:

• 0,50% se il mutuo é estinto prima del terz’ultimo anno;
• 0,30% se il mutuo é estinto durante il terz’ultimo anno;
• Nessuna, se il mutuo è estinto negli ultimi due anni.

Penale massima applicabile per l’estinzione di mutui a tasso fisso stipulati dal 1 gennaio 2001:

• 1,90% se il mutuo é estinto durante la prima metà della durata;
• 0,15% se il mutuo é estinto dalla metà al quart’ultimo anno;
• 0,2% se il mutuo è estinto durante il terz’ultimo anno;
• Nessuna, se il mutuo è estinto negli ultimi due anni.

Mutui a tasso misto stipulati prima del 7 febbraio 2007:

Se all’atto dell’estinzione anticipata è applicato il tasso variabile, valgono le massimali imposte per il tasso variabile, se è applicato il tasso fisso valgono le massimali imposte per il tasso fisso.

Cancellazione ipoteca

L’articolo 2878 del codice civile sancisce che l’estinzione del debito comporta l’estinzione automatica anche dell’ipoteca. Ciò significa che, una volta che hai estinto il mutuo legato a quell’ipoteca, essa diventa inutilizzabile. Bisogna però fare una doverosa considerazione: l’estinzione dell’ipoteca è ben diversa dalla cancellazione.

L’estinzione del mutuo la rende inutilizzabile, per non corri più alcun rischio che la casa possa esserti espropriata dalla banca ovviamente.

Purtroppo però, formalmente, quell’ipoteca continuerà ad apparire nei pubblici registri, fino a quando non verrà cancellata. Se quindi qualcuno dovesse fare una visura ipotecaria, quell’ipoteca seppur inutilizzabile continuerebbe a comparire.

La Legge Bersani prevede che sia la banca ad occuparsi della cancellazione dell’ipoteca, dando comunicazione dell’estinzione del debito agli uffici competenti.

Per verificare che la tua banca abbia effettuato questa comunicazione puoi chiedere una visura ipotecaria e, se l’ipoteca risultasse ancora presente, sollecitare la tua banca affinché assolva al suo dovere e la cancelli anche formalmente.

Rimborso dell’assicurazione

Se insieme al mutuo hai stipulato anche una polizza assicurativa (molte banche la chiedono). I collegi dell’Arbitro bancario e finanziario (Abf) hanno stabilito che, al momento dell’estinzione anticipata del mutuo, viene estinta anche la polizza assicurativa e vanno restituite al mutuatario le somme già pagate, relativamente alle quote di mutuo non godute in virtù dell’estinzione anticipata.

Se non si paga la rata

Se non si paga più il mutuo o anche una sola rata, si incorre in due penalità:

• L’applicazione degli interessi di mora sulla somma non pagata; attualmente il tasso di interesse moratorio è pari a circa l’8%.
• La segnalazione al CRIF come cattivi pagatori.

Se non riesci a pagare una rata del mutuo quindi, ti conviene avvisare il prima possibile la banca. Ti saranno comunque addebitati gli interessi di mora, ma avendo segnalato il ritardo del pagamento, non verrai segnalato al CRIF, ovviamente se effettui il pagamento entro un determinato periodo.

Ovviamente la banca, una volta riscontrato il ritardo, se non lo hai già fatto tu, ti contatterà per avere dei chiarimenti.

A quel punto potrai informarla se intendi chiedere la sospensione del mutuo o se si tratta solo di un ritardo a cui provvederei entro breve. Se la tua inadempienza continua, non solo ti saranno applicati gli interessi di mora, ma sarai segnalato anche al CRIF.

Verrai ritenuto cattivo pagatore e segnalato al CRIF se:

• Ritardi per un periodo superiore a 180 giorni rispetto alla scadenza della rata.
• Ritardi il pagamento di almeno 7 rate, con un ritardo compreso tra il 30° ed il 180° giorno.

Nei suddetti casi la banca può procedere a risolvere il contratto di mutuo, può intraprendere azione di pignoramento della casa ipotecata e venderla, per recuperare il suo credito. Sarai sempre avvisato dalla banca stessa prima che metta in atto qualsiasi procedura.