Mutuo cointestato 2024: come funziona, solo un coniuge, unico proprietario

Mutuo cointestato permette alla banca di avere una doppia garanzia sul rimborso del prestito: non solo uno, ma entrambi i cointestatari sono debitori e se uno non paga, la banca può rivalersi completamente sull’altra. Si parla infatti di obbligazione solidale del mutuo.

In questa guida completa sul mutuo cointestato ti spiego cos’è e come funziona, come regolarsi in caso di coppia non sposata, convivente, cosa succede in caso di mutuo cointestato pagato da un solo coniuge oppure dove l’immobile ha un unico proprietario, come spetta la detrazione interessi passivi, i casi di accollo e sostituzione ed infine come uscirne, come togliere un intestatario.

Come funziona

Un mutuo cointestato è una forma di finanziamento concessa a più persone. Di solito infatti quando si chiede un finanziamento, l’intestatario, ossia il debitore, è uno solo. Nel caso di mutuo cointestato i debitori diventano due (o più). Fin quando i due coobbligati pagano, alla banca non interesse chi dei due paga: quindi l’intera somma mensile può pagarla anche uno solo dei due, tramite addebito sul conto corrente per esempio.

Il problema sorge nel momento in cui non pagano. In caso di mutuo cointestato si parla di obbligazione solidale: la banca può pretendere da ognuno dei coobbligati il pagamento della totalità del debito e l’adempimento di uno libera l’altro (art. 1292 c.c.). Questo tipo di solidarietà permette al creditore (la banca) di tutelarsi in caso di mancato adempimento di una delle parti (Cass. civ., Sez. III, n. 19150/2005).

Coppia non sposata

Oggi sempre più coppie decidono di acquistare casa con un mutuo cointestato pure essendo non sposate. La Legge Cirinnà (L. n.76/2016) ha finalmente legiferato anche per le persone che non sono sposate, i cui diritti finora restavano vani o nulli. In base a questa legge occorre fare due distinzioni:

• Coppie che hanno contratto un’unione civile; per le quali non sorge alcun problema, in quanto possono decidere liberamente tra comunione e separazione dei beni e quindi chiarire i propri diritti fin da subito;
• Coppie non sposate e non unite civilmente, ossia coppie conviventi di fatto; anche in questo caso in due conviventi, se vogliono, possono regolare la questione patrimoniale (ossia la scelta tra comunione o separazione dei beni) tramite un contratto di convivenza, da stipulare tramite atto pubblico, quindi con il notaio oppure tramite atto privato, quindi con un avvocato (artt. 50 e 51 L. n. 76/2016).

Per regolare il rapporto patrimoniale della convivenza quindi, devi recarti da un notaio oppure da un avvocato, perché altrimenti è come se non foste conviventi sotto il profilo patrimoniale. I diritti non sono automatici ma dovete stabilirli tramite contratto dinanzi a un professionista.

Pagato da un solo coniuge

Se stai pagando solo tu il mutuo, alla fine dello stesso non è detto che tu sarai proprietario al 100% dell’immobile. Infatti le obbligazioni derivanti dalla concessione del mutuo non hanno nulla a che vedere con la titolarità dell’immobile: per esempio, un mutuo può essere cointestato, quindi con due debitori, ma avere un solo proprietario dell’immobile.

Cosa significa. Ciò significa che la titolarità dell’immobile dipende solo ed esclusivamente da quello che avete stabilito al rogito, ossia all’atto di acquisto della casa dinanzi al notaio. Se tu hai pagato il mutuo anche al 100%, ma l’immobile è intestato al tuo coniuge, allora l’immobile è suo. Poi è chiaro che, se siete in comunione dei beni, allora per il 50% è anche tuo.

Ma se siete in separazione dei beni, allora è solo suo. Quindi, nel momento in cui stabilite il mutuo, a chi intestarlo, non crediate che se pagate al 50% le rate del debito allora la casa è vostra al 50%, assolutamente no. Tutto dipende da cosa scrivete nel rogito e dal vostro regime patrimoniale (comunione e separazione dei beni).

Riassumendo: il proprietario dell’immobile è sempre la persona che risulta nell’atto di acquisto, quindi possono essere entrambi i coniugi oppure uno dei due. Se è solo uno dei coniugi, allora si possono avere due casi:

1. Se sono in separazione dei beni: l’immobile è solo suo al 100%;
2. Se sono in comunione dei beni, allora anche se l’immobile è intestato solo a lui/lei, il 50% è anche del partner.

Unico proprietario

Quando si sottoscrive un mutuo, c’è un particolare aspetto che non sfugge ai mutuatari, ossia la possibilità di detrarre gli interessi passivi nel 730. Come sappiamo, è possibile detrarre il 19% degli interessi (fino ad un massimo di 4.000 euro).

Bisogna ora fare una precisazione: per poter detrarre gli interessi passivi su mutuo occorre non solo essere intestatari del mutuo, ma anche proprietari dell’immobile. Facciamo un esempio pratico per capirci meglio.

Se un padre e figlio hanno stipulato un mutuo (mutuo cointestatario), ma la casa è intestata soltanto al figlio, allora il padre non può detrarre gli interessi passivi sul mutuo, ma può detrarli solo il figlio. Il padre quindi perde le detrazioni, che tra l’altro non si trasferiscono al figlio: quest’ultimo può detrarre solo gli interessi passivi della parte di mutuo a sé intestata.

Detrazione interessi

Quando c’è un mutuo, si può detrarre il 19% degli interessi passivi nel 730, fino ad un massimo di 4.000 euro. In caso di coniugi possono detrarre il 19% fino a un massimo di 2.000 euro per entrambi.

In caso di mutuo cointestato, se entrambi i coniugi sono anche titolari dell’immobile, allora tutti e due hanno diritto alla detrazione degli interessi passivi nel modello 730. È molto importante che entrambi siano anche cointestatari dell’immobile, altrimenti se è un unico proprietario, può detrarli solo quest’ultimo (come spiegato nel paragrafo precedente).

Coniuge fiscalmente a carico. Se il coniuge è a tuo carico, puoi detrarre tu la sua quota di interessi, purché l’immobile sia intestato a entrambi. Puoi detrarli tutti tu (quindi il 19% fino a 4.000 euro) anche se entrambi siete intestatari ma c’è un solo intestatario mutuo (che sia tu o il tuo coniuge a carico).

Accollo

L’accollo del mutuo è l’acquisto di un immobile sui cui pesa già un’ipoteca, ossia un mutuo non ancora chiuso. A primo impatto si potrebbe pensare che sia solo un grattacapo in più comprare una casa dove c’è un mutuo non esistono e con ipoteca per giunta.

Invece no: proprio per il fatto che l’ipoteca c’è già non dovrai pagare i costi per la costituzione dell’ipoteca, dunque spese del perito, notarili, ipotecarie, perché tu non dovrai fare una nuova pratica di ipoteca ma solo un subentro, che ti obbligherà a rispettare tutti gli obblighi contratti dal precedente intestatario.

Occorre quindi fare molta attenzione: verifica a quanto ammonta il debito residuo e soprattutto le rate da pagare, il tasso previsto (se fisso, variabile o misto), se ci sono eventuali morosità del proprietario e soprattutto quali commissioni devi pagare alla banca per la pratica di subentro.

Come uscirne

Può succedere che si renda necessario togliere un intestatario da un mutuo cointestato. Tipico esempio è quello di due coniugi che intendono separarsi. Le soluzioni sono due:

1. Vendete l’immobile, pagate il restante mutuo e quindi lo chiudete. A questo punto, con il ricavato rimanente della vendita, decidete quanto spetta all’uno e all’altra.
2. Affittare l’immobile, in modo da pagare il mutuo con le entrate dell’affitto.
3. Uno solo dei due si accolla il mutuo. Questo però è possibile solo quando, la persona che intende accollarsi il mutuo, ha un reddito o delle garanzie sufficienti da dare alla banca. A questa infatti poco interessa a chi sia intestato il mutuo, interessa solo che l’intestatario abbia un reddito e delle garanzie.

Una volta appurato che la parte volontaria ha le garanzie necessarie, a quel punto si può optare per due soluzioni:

1. Sostituzione del mutuo, quindi bisogna considerare chiusura del vecchio, chiusura ipoteca, accensione nuovo mutuo e quindi della nuova ipoteca + spese notarili;
2. Accollo del mutuo, in questo caso si tratta di un semplice subentro; il vecchio mutuo rimane attivo e la parte volontaria subentra a quella che si toglie. L’accollo del mutuo può essere a sua volta di due tipi: liberatorio, ossia il mutuo restante lo paga solo uno dei coniugi e l’altro è completamente libero; oppure non liberatorio: il mutuo restante lo paga solo uno dei coniugi ma l’altra rimane comunque responsabile se quello non paga.