Mutuo fondiario 2024: cos’è, come funziona, titolo esecutivo

Chiedere un mutuo è un’operazione molto importante e la decisione va presa considerando tutte le ipotesi, variabili e possibilità: solo dopo un’attenta analisi si può fare la scelta migliore. Non esiste solo il mutuo ipotecario, ma anche quello fondiario, che può rivelarsi più vantaggioso.

In questa guida completa sul mutuo fondiario ti spiego cos’è e come funziona, quali sono i requisiti di questa tipologia di finanziamento, le differenze con quello ipotecario, qual è la disciplina di riferimento, come chiedere un mutuo fondiario per acquisto prima casa o per liquidità, come operare la detrazione degli interessi passivi sul 730 ed infine se ti spiego se e quando un mutuo fondiario rappresenta titolo esecutivo.

Cos’è e come funziona

Il mutuo fondiario è una tipologia di mutuo a medio-lungo periodo (oltre 18 mesi) più specifica rispetto a un mutuo ipotecario e solitamente concessa per comprare, restaurare o costruire la prima casa. L’importo massimo finanziabile è pari all’80% del valore dell’immobile (delibera CICR del 22/04/1995).

Il mutuo fondiario è più conveniente rispetto a quello ipotecario:

• I costi del notaio sono minori, quasi dimezzate;
• Al momento della cancellazione dell’ipoteca non ci sono costi da sostenere;
• Tassi a volte inferiori.

Di solito quindi, chi ha la disponibilità di almeno il 20% dell’immobile propende per un mutuo fondiario, mentre chi ha importi inferiori deve sottoscrivere un mutuo ipotecario.

Anche il mutuo fondiario prevede, a garanzia del pagamento, l’ipoteca di primo grado sull’immobile.

Requisiti

Riassumendo, il mutuo fondiario possiede i seguenti requisiti:

• Durata di rimborso superiore a 18 mese;
• Ipoteca di primo grado sull’immobile;
• Percentuale mutuabile non oltre l’80% del valore dell’immobile.

Disciplina

Limite finanziabilità

La definizione di mutuo fondiario è sancita nel TUB, o Testo Unico Bancario (art. 38-41 del D. Lgs. 385/93), il quale non specifica una percentuale di finanziabilità, ma sottolinea che il rapporto deve essere stabilito dalla legge. Tale percentuale è stata fissata all’80% dalla delibera CICR del 22/04/1995.

Il mutuo fondiario quindi, può essere concesso nei limiti dell’80% del valore dell’immobile e sebbene, in teoria sia possibile concederlo anche per importi superiori, se garantito da fideiussione o pegno su titoli, di parere contrario si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 17352 del 13 luglio 2017, che ha stabilito che il mutuo fondiario concesso oltre l’80% è nullo e non solo irregolare.

Per liquidità

Affinché un mutuo possa definirsi fondiario occorrono tre requisiti:

• Durata oltre 18 mesi;
• Ipoteca su immobile;
• Importo massimo finanziato non oltre l’80% dell’immobile ipotecato.

Inoltre, come sancito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19282/2014, il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo, la banca non va a fare considerazioni sull’utilizzazione del denaro concesso. Non occorre quindi inserire nel contratto l’uso, la destinazione che si vuole fare del denaro ricevuto, né la banca è tenuta a controllare che il denaro sia utilizzato per un preciso scopo. Sono dello stesso parere le sentenze Cassazione, sez. 1, 4792/2012; Cassazione, sez. 3, 9511/2007.

Da ciò si evince che un mutuo fondiario emesso per liquidità o per l’acquisto di una seconda casa è valido a tutti gli effetti, se sussistono le altre condizioni essenziali (durata oltre 18 mesi, ipoteca su immobile e importo finanziato non oltre l’80% dell’immobile ipotecato). Per avere un mutuo fondiario infatti, non è obbligatorio ipotecare una casa che si vuole acquistare con quel mutuo, ma una qualsiasi casa di proprietà del mutuatario.

Titolo esecutivo

Un titolo, per essere esecutivo, deve essere certo ed immediatamente esigibile. Vediamo se e quando il mutuo fondiario lo è.

Un contratto di mutuo rappresenta titolo esecutivo solo quando contiene un accordo di trasmissione immediata della somma mutuata. Trasmissione che può avvenire anche sul conto corrente del beneficiario e di solito così avviene.

Se invece il mutuo fondiario è condizionato (e molti mutui fondiari lo sono), per esempio, contiene la clausola che l’importo del mutuo viene consegnato solo se:

• Viene vincolata una somma a deposito cauzionale;
• Il mutuatario pone in essere altri determinati obblighi.

In tale caso (mutuo fondiario condizionato), esso non può costituire titolo esecutivo, in quanto non rappresenta un credito certo ed immediatamente esigibile (Tribunale di Massa, ordinanza del 23 ottobre 2015) neanche se è stato redatto per atto pubblico (dal notaio). Il mutuo fondiario quindi, è titolo esecutivo solo quando dal contratto risulta che le somme somme sono nell’immediata disponibilità del mutuatario, senza condizione alcuna.

Detrazione interessi

Se hai sottoscritto un mutuo fondiario per l’acquisto della prima casa, nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico) puoi detrarre gli interessi passivi. È però necessario che nel contratto di mutuo ci sia scritto chiaramente che il denaro è servito per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa.

Se nel contratto di mutuo non si fa alcun riferimento all’acquisto della prima casa, puoi redigere una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui dichiari di aver contratto il mutuo per l’acquisto della prima casa (Agenzia delle Entrate Risoluzione 22.12.2006 n. 147). Puoi consegnare la dichiarazione al CAF o al commercialista che si occupano della dichiarazione dei redditi e in questo modo ottenere la detrazione degli interessi passivi.