Mutuo non concesso dopo compromesso: restituzione caparra, pagamento agenzia

Al momento della firma del compromesso, le due parti (venditore e promissario acquirente), hanno tutto l’interesse affinché l’affare va in porto. Purtroppo però, quando c’è un mutuo di mezzo, le cose non sempre vanno come si vorrebbe. E potrebbero subentrare alcuni problemi.

In questa guida completa ti spiego cosa succede in caso di mutuo non concesso dopo compromesso, come funziona la restituzione della caparra, quando sii ha diritto, quali sono i diritto dell’agenzia, quando le parti devono pagare l’agenzia immobiliare e, infine, come mettersi al riparo dai rischi.

Restituzione caparra confirmatoria

Quando fai una proposta di acquisto e poi arrivi al compromesso, è molto importante inserire la clausola sul mutuo. Con questa clausola, ti impegni a comprare l’immobile solo se la banca ti concede il mutuo. Praticamente condizioni l’acquisto della casa alla concessione del prestito.

Se la richiesta di mutuo non va a buon fine, allora sei libero dal vincolo: non sei più costretto a comprare l’immobile e l’attuale proprietario deve restituirti la caparra. Attenzione però, per ottenere la caparra indietro, devono sussistere determinate condizioni:

1. Nel compromesso c’è specificatamente scritto che ti impegni a comprare la casa solo ed esclusivamente se la banca ti concede il mutuo.
2. Ti impegni effettivamente e in buona fede ad avviare la pratica di richiesta mutuo. La concessione del mutuo infatti, dipende anche dal comportamento del promissario acquirente nel chiedere effettivamente la relativa pratica e nel consegnare alla banca tutti i documenti che richiede.

Di conseguenza, se l’attuale proprietario sospetta che il promissario acquirente non abbia adeguatamente richiesto il mutuo, può agire in giudizio e se effettivamente il potenziale compratore non dimostra di aver agito in buona, allora il proprietario può ottenere il trattenimento della caparra.

Se invece, nel compromesso c’era la clausola di concessione del mutuo e il promissario acquirente ha agito in buona fede, allora la caparra confirmatoria va restituita (Cass. Sez. 1, Sent. n.14198/2004).

La cosa migliore da fare, sarebbe vincolare l’acquisto della casa a un mutuo già richiesto presso una specifica banca. Del tipo “si vincola l’acquisto della casa all’ottenimento del mutuo richiesto in data XX presso la banca YY”. Se invece il compromesso non indica nessuna banca, ma solo una richiesta generica di mutuo, il proprietario potrebbe pretendere che il potenziale acquirente presenti richiesta a più banche per ottenere il mutuo.

C’è però anche da dire che, se una banca non concede un mutuo, soprattutto se non lo concede per poca affidabilità del richiedente (scarse garanzie, lavoro non stabile…) probabilmente il proprietario non vorrà perdere altro tempo, non vorrà attendere ulteriormente e tenere la casa bloccata per una persona che difficilmente otterrà un mutuo.

Mutuo non concesso per vizi nascosti

La questione restituzione caparra confirmatoria diventa ancora più semplice quando la banca non concede il mutuo per vizi nascosti dell’immobile. In questo caso, la responsabilità non è assolutamente del potenziale compratore, il quale non può certo risponderne perdendo la caparra.

Ne consegue che, se il promissario acquirente non ottiene il mutuo per vizi nascosti, ci sono due opzioni:

• Se il vizio della casa si può sistemare, allora il proprietario deve farlo sistemare. Una nuova perizia poi, confermerà che effettivamente dopo i lavori tutto sia stato messo a posto e ci siano le condizioni per procedere con il mutuo.
• Se il vizio non si può sistemare, allora il proprietario deve restituire la caparra.

Per ottenere la caparra indietro però, è importante che il compromesso riporti espressamente la clausola che vincola l’acquisto all’ottenimento del mutuo. Se questa clausola non c’è e il mutuo non si ottiene per vizi della casa, il proprietario potrebbe persino pretenderne l’acquisto! Sta alla sua etica morale restituire il tutto, ma potrebbe anche intraprendere un percorso giudiziario per trattenere caparra e obbligare all’acquisto.

La banca non concede il mutuo: provvigione all’agenzia

L’articolo 1754 del codice civile, stabilisce il diritto dell’agenzia di ottenere la provvigione se l’affare si conclude grazie al suo intervento. L’agenzia ha diritto di ottenere la provvigione sia dal compratore che dal venditore. Non mancano casi di richiesta di denaro anche in caso di mancata concessione del mutuo, senza vendita successiva.

Dunque, per mettersi al riparo da questa eventualità. è bene che. nel momento in cui firmi la proposta di acquisto, facciate mettere per iscritto le modalità di pagamento della provvigione. Nello specifico potrete inserire la clausola con cui stabilite che, il diritto alla provvigione si perfezionerà solo con il compromesso o solo con la vendita.

Consigli

La cosa migliore da fare, sarebbe quella di inserire la clausola di ottenimento del mutuo già al momento della proposta di acquisto e vincolare anche il compromesso all’ottenimento del mutuo.

Generalmente si può fare così: all’atto della proposta di acquisto, il potenziale acquirente lascia solo una piccola somma di denaro al venditore (o all’agenzia immobiliare che lo segue), in modo da “bloccare” la casa.

Nella proposta di acquisto, è bene inserire:

1. L’impegno a comprare la casa solo all’ottenimento del mutuo richiesto alla banca XX;
2. Il diritto di richiedere indietro anche l’importo consegnato per “bloccare” la caparra.

In questo modo l’acquirente interessato può mettersi al riparo da eventuali rischi.