Hai deciso di comprare casa e ora è arrivato il momento di fare richiesta di mutuo. Sei indeciso se scegliere tra mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Ti chiedi quale conviene di più nel tuo caso. Per capire quale può fare al tuo caso, devi conoscere bene le differenze, in modo da effettuare una scelta consapevole.

In questa guida ti spiego quando conviene un mutuo a tasso fisso e quando a tasso variabile, come funziona, pro e contro in entrambi i casi, quali sono i rischi che puoi correre, quanto può aumentare la rata e come porvi un tetto massimo, infine cosa si intende per mutuo con CAP.

Come funziona

Vediamo innanzitutto le differenze tra le due tipologie di mutuo.

Come funziona il tasso fisso: pro e contro

Un mutuo a tasso fisso, è quello che non cambia mai. Se oggi sottoscrivi un mutuo con un tasso del 4%, questo tasso non aumenterà mai per tutta la durata del mutuo. Non aumenterà né diminuirà. Quindi per tutti i dieci, venti, trenta anni di mutuo, sai già che pagherai sempre il 4% di interesse.

Se quindi durante tutti questi anni il tasso di interesse aumenta, per esempio arriva al 6%, tu sei avvantaggiato, perché continui a pagare solo il 4%. Lo stesso però avviene se il tasso di riferimento scende, per esempio all’1%: tu sei “in perdita” perché paghi il 4%, ossia 3 punti percentuali in più rispetto a chi sottoscrive un mutuo in quel momento. Paghi quindi rate mensili più alte rispetto a quanto pagheresti con un tasso dell’1%.

Il tasso fisso però, sebbene abbiano questa doppia faccia della medaglia, ti offre sicurezza: sai già che, nel peggiore dei casi, il tuo tasso rimarrà sempre lo stesso, indipendentemente dalle condizioni del mercato. E se anche i tassi dovessero diminuire, pazienza, sai già che la rata per te è comunque sostenibile. Il mutuo a tasso fisso è dunque quello fatto apposta a chi non vuole grattacapi né sorprese, belle o brutte.

Come funziona il tasso variabile: pro e contro

Al contrario del tasso fisso, il mutuo a tasso variabile segue l’andamento del tasso di interesse di mercato. Il tuo mutuo non ha un tasso fisso: se quindi il mese prossimo il tasso di riferimento diminuisce, pagherai una rata inferiore. Se il tasso aumenta, pagherai una rata maggiore.

In altre parole, non sai in anticipo con precisione quanti interessi dovrai pagare: questo rappresenta uno svantaggio, insieme al fatto che non sai se il trend sarà sempre rialzista o meno, quindi non sai se rischi di pagare molto di più. Praticamente una roulette, un gioco d’azzardo.

Tuttavia, optare per un tasso di interesse variabile presenta anche alcuni vantaggi:

  1. Se il tasso di interesse di riferimento scende, diminuisce anche la rata mensile da versare alla banca;
  2. Puoi decidere di mettere un tetto massimo all’aumento del tasso, ossia puoi scegliere un mutuo con CAP. nei prossimi paragrafi ti spiego di cosa si tratta.

Quanto può aumentare

Nessuno può rispondere a questa domanda. I tassi di interesse variano periodicamente e non si può sapere quale sarà il loro andamento. Si può solo presumere, ma non si possono fare previsioni certe. E diffida da chi cerca di venderti certezze, che non esistono.

Un mutuo con tasso di interesse variabile puro, segue perfettamente il tasso di riferimento, quindi, teoricamente, può aumentare anche di molto. Puoi stipulare un mutuo con tasso all’1% e poi ritrovarti, un solo anno dopo, a dover pagare il 6% perché i tassi sono aumentati.

Certo, può succedere anche il contrario, ossia che i tassi diminuiscano, ma come detto nei passi precedenti, si tratta di una roulette. Per mettere un freno a questa roulette e sfruttare i vantaggi del tasso variabile, ci sono alcune formule interessanti, ad esempio il mutuo a tasso variabile con CAP. Vediamo di cosa si tratta.

Con CAP

Nel mutuo a tasso variabile con CAP, il contratto che stipuli con la banca la obbliga a mantenere un tasso entro un certo limite. Ti faccio subito un esempio concreto per essere chiaro: supponiamo che oggi, che i tassi per esempio sono al 2%, stipuli un mutuo a tasso variabile con CAP al 4%.

Significa che, a partire da oggi paghi un tasso di interesse del 2%. Se il tasso aumenta, paghi di più, ma fino a un massimo del 4% (CAP imposto dal contratto). Se quindi il tasso di riferimento sale al 5%, tu comunque continui a pagare solo il 4%. Lo stesso vale se sale per esempio al 5,5%, al 6%, ecc.

Il mutuo con CAP rappresenta quindi un modo per sfruttare il tasso variabile, sfruttare le fasi ribassiste, ma allo stesso tempo metterti al riparo da eventuali rialzi troppo importanti, che potrebbero portarti a pagare una rata troppo esosa.

Con tetto massimo

Il mutuo con Cap è anche detto mutuo con tetto massimo. Si tratta quindi di una tipologia di mutuo che ti permette di fissare il massimo rialzo che sarai eventualmente costretto a sostenere.

Supponiamo che in questo momento ci siano i tassi al 3% e tu debba pagare una rata mensile di 600 euro.. La banca ti offre un Cap al 6%, quindi se i tassi aumentassero fuori misura, tu pagherai sempre e solo un interesse al 6%, quindi ad esempio una rata mensile di 700 euro.

Conviene o no

Se sai di poter sostenere una rata di 700 euro mensili, allora il mutuo con Cap potrebbe essere conveniente per te: quando i tassi sono al ribasso, risparmi, quindi la tua rata scende sotto i 600 uro mensili. Se i tassi schizzano, sai comunque che non paghi oltre 700 euro.