Il concetto di pertinenza è molto importante, soprattutto ai fini IRPEF o ai fini IMU: un’immobile considerato pertinenza infatti, gode di maggiori agevolazioni rispetto a un immobile autonomo che non si considera tale.

In questa guida completa sulla pertinenza abitazione principale ti spiego cos’è e cosa significa, quale categoria catastale deve avere l’immobile per considerarsi tale, quali requisiti, qual è la distanza massima ammessa, quante pertinenze può avere un’abitazione principale e infine come funziona ai fini IRPEF in caso di pertinenza cointestata a due soggetti.

Cos’è

La pertinenza di abitazione principale è un bene immobile autonomo, ma che è strettamente collegato a servizio della casa principale: rappresenta un valore in più, un valore aggiunto, una maggiore utilità per la casa stessa.

Tipici esempi di pertinenze sono:

  • Cantine;
  • Box e garage;
  • Magazzini;
  • Locali deposito;
  • Posti auto;
  • Rimesse;
  • Soffitti;
  • Stalle e scuderie.

Categoria catastale

Quali sono le pertinenze di un immobile. Le pertinenze sono gli immobili che rientrano nelle seguenti categorie catastali:

  • Categoria catastale C2: magazzini e locali di deposito, cantine, solai, soffitti;
  • Categoria catastale C6: scuderie, stalle, rimesse, posti auto, box, autorimesse;
  • Categoria catastale C7: tettoie chiuse e tettoie aperte.

Requisiti

La definizione di pertinenza la troviamo nel codice civile, il quale stabilisce anche i requisiti della stessa, nell’articolo 817: “La pertinenza è una cosa destinata durevolmente a servizio o a ornamento di un’altra cosa”. Dunque possiamo facilmente desumere che i requisiti principali di una pertinenza sono due:

  • Durevolezza della destinazione: significa che la correlazione tra abitazione principale e pertinenza deve essere di lungo periodo, non occasionale. Se un immobile serve un altro ma solo per un tempo limitato, allora non può considerarsi pertinenza;
  • Volontà del proprietario di mettere in rapporto di pertinenza i due immobili. Il proprietario decide quindi che la pertinenza deve servire l’immobile principale ed effettivamente ne fa uso.

Distanza

Con circolare n. 38/E/2005, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, di regola, un immobile non può ritenersi pertinenza se è troppo distante dall’immobile principale. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che i due immobili devono essere in luoghi prossimi, senza però entrare nel dettaglio di specifiche distanze minime o massime.

In linea generale, una pertinenza deve rientrare nello stesso complesso immobiliare oppure, se si trova in complessi diversi, per considerarsi pertinenza dell’immobile principale i due immobili devono trovarsi nello stesso foglio di mappa catastale oppure in fogli di mappa diversi ma vicini.

Quante può averne l’abitazione principale

L’abitazione può avere al massimo tre pertinenze e le tre pertinenze devono essere di categoria catastale diverse. Ricordiamo quali sono le categorie catastali delle pertinenze:

  • Categoria catastale C2: magazzini e locali di deposito, cantine, solai, soffitti;
  • Categoria catastale C6: scuderie, stalle, rimesse, posti auto, box, autorimesse;
  • Categoria catastale C7: tettoie chiuse e tettoie aperte.

Quindi, se per esempio possiedi una tettoia, un posto auto e una cantina, sono tutte e tre pertinenze perché hanno tre categorie catastali diverse: rispettivamente C7, C6 e C2. Se invece, per esempio, possiedi una cantina, un solaio e un posto auto, questi sono rispettivamente di categoria C2, C2 e C6. Ci sono quindi due immobili di categoria C2. In tal caso allora solo uno dei due si considera pertinenza: puoi considerare solo due pertinenze, non tre.

Possono appartenere alla stessa categoria solo se, una pertinenza è accatastata con l’abitazione principale (generalmente questo succede con cantina e/o solaio). In tal caso, gli altri immobili (massimo tre) devono avere categoria catastale non C2 per essere considerati pertinenze.

Cointestata

Capita non di rado che due persone comprino un garage, un box, un’autorimessa in condivisione. Dunque questo immobile risulta cointestato: i due soggetti hanno comprato la pertinenza, ognuno ha pagato la sua quota e così risulta sull’atto di acquisto. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che entrambi i proprietari possono considerare l’immobile condiviso come una pertinenza (Agenzia delle Entrate, circolare n. 3/E del 2 marzo 2016).

Ne consegue che ogni comproprietario può portare in deduzione la quota di rendita della pertinenza, in misura pari alla percentuale di possesso della pertinenza stessa. Quindi se i due proprietari possiedono 50 e 50 della pertinenza, ognuno di loro può portare in deduzione metà pertinenza.