Pignoramento immobiliare 2024: procedura, iscrizione, trascrizione, atto

L’articolo 557 del c.p.c. (codice di procedura civile) disciplina il pignoramento immobiliare, ossia la procedura di espropriazione con cui un creditore riesce finalmente a far valere il suo diritto, tramite l’assegnazione o a successiva vendita all’asta del bene pignorato.

In questa guida completa sul pignoramento immobiliare ti spiego cos’è e come funziona, qual è la procedura per attivarlo, i tempi e i costi da mettere in conto, come procedere con l’iscrizione a ruolo, come chiedere la cancellazione del pignoramento oppure la conversione.

Cos’è e come funziona

Il pignoramento immobiliare è un atto con cui il creditore chiede al giudice di pignorare i beni immobili del suo debitore moroso. Per attivare questa procedura dunque, il creditore si rivolge al suo legale di fiducia, che inoltra la richiesta al tribunale.

Il giudice decide solo sul pignoramento, ma non si occupa di reperire o individuare i beni del debitore: è il creditore che, tramite il suo avvocato, effettua tutte le indagini possibili al fine di individuare con esattezza se la controparte ha case, appartamenti, ville, terreni agricoli o terreni edificabili.

Il pignoramento immobiliare infatti, si chiama così proprio perché ha ad oggetto beni immobili: case, appartamenti, terreni. Di solito quindi, il creditore lo aziona per debiti piuttosto importanti, per le somme più piccole c’è invece il pignoramento mobiliare. Ma non è comunque detto, perché il debitore potrebbe per esempio possedere quadri importanti o lingotti d’oro di grande valore.

C’è però da dire che mentre le cose mobili, il debitore può nasconderle e quindi sottrarle dal sequestro, con il pignoramento immobiliare si vanno a pignorare beni immobili, quindi difficili da nascondere.

Procedura

Se un debitore non ti paga le somme dovute, la procedura per attivare il pignoramento e la vendita all’asta dei beni, si compone di 4 fasi:

1. Invio atto di precetto al debitore;
2. Invio atto di pignoramento al debitore;
3. Trascrizione del pignoramento sui Registri Immobiliari;
4. Avvio del pignoramento;
5. Vendita o assegnazione dei beni.

1. Atto di precetto

Non puoi attivare la procedura di pignoramento senza prima avvisare, in modo formale, il tuo debitore. Devi quindi inviargli, tramite il tuo avvocato, un atto di precetto, ossia una notifica con cui gli intimi di pagare entro 10 giorni e che pretendi tale pagamento sulla base di un titolo esecutivo, che può essere una sentenza del giudice, una o più cambiali o assegni, un atto del giudice (per esempio un decreto ingiuntivo).

2. Atto di pignoramento

A questo punto si invia al debitore un atto di pignoramento, ossia una comunicazione indicante in modo preciso i beni che intendi pignorare (art. 555 c.p.c.). L’atto di pignoramento lo scrive il tuo avvocato, il quale lo consegna all’ufficiale giudiziario individuato dal tribunale: ed è l’ufficiale giudiziario a consegnare l’atto di pignoramento al debitore.

3. Trascrizione

Dopodiché si registra tale atto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari per rendere pubblico il fatto che quella persona è tua debitrice e che hai avviato il pignoramento. In questo modo i terzi possono sapere che quell’immobile sarà pignorato e tu puoi stare tranquillo che, se un terzo dovesse comprarlo, potrai espropriarlo, in quanto tu avevi reso pubblica la procedura e i terzi erano tenuti a saperlo.

Entro 15 giorni, l’avvocato provvede a depositare in Tribunale l’atto notificato e la nota di trascrizione nel registro.

4. Avvio del pignoramento

A questo punto inizia la vera e propria procedura di pignoramento. In questo frangente, oltre a te che hai iniziato la procedura, possono inserirsi anche altri creditori, purché abbiano un titolo idoneo per farlo (cambiali, assegni, sentenze del tribunale…). Se il debitore non consegna l’immobile, l’autorità giudiziaria potrà recarsi sul luogo con le forze dell’ordine e un fabbro per forzare la serratura, se necessario.

5. Vendita o assegnazione dei beni

Il tribunale procede quindi con la vendita dei beni oppure, se l’hai richiesta, ti assegna l’immobile. Hai infatti la possibilità di decidere se diventare proprietario dell’immobile o se metterlo all’asta. Una volta venduto il bene, tu ottieni ciò che ti spetta. Se siete in più creditori a partecipare, come spiegato nel paragrafo precedente, la somma si divide.

Iscrizione a ruolo

L’ufficiale giudiziario addetto al pignoramento, una volta compiute tutte le operazioni, consegna al creditore

1. L’atto di pignoramento;
2. La nota di trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.

A questo punto il creditore, una volta ottenuti questi documenti, ha 15 giorni di tempo per depositare presso la cancelleria del Tribunale competente, i seguenti documenti:

• Nota di iscrizione a ruolo;
• Copie conformi di titolo esecutivo, precetto, atto di pignoramento.

Chiaramente di tutto ciò se ne occupa il tuo avvocato: egli può procedere esclusivamente in via telematica e lo fa entro 15 giorni, altrimenti il pignoramento perde efficacia!

Di seguito il download dell’attestazione di conformità da allegare ai documenti.

Costi

I costi di un pignoramento sono la nota dolente. Prima di spaventarti con qualche calcolo però, sappi comunque che, una volta conclusa la procedura, potrai recuperare tutto, completamente tutto. Come? Tramite il ricavato della vendita all’asta. Una volta che il giudice vende il bene infatti, ti chiede di precisare e documentare tutte le spese che ha sostenuto e, accertati gli importi, emette il provvedimento di pagamento delle tue spettanze.

Ora che sei più tranquillo (forse) iniziamo con l’elencarti quali sono le spese:

1. Notifica atto di precetto e atto di pignoramento: tra i 30 e i 55 euro in tutto;
2. Trascrizione del pignoramento: tra marche da bollo e tasse varie (299 euro da pagare con modello F23), diciamo che vanno via circa 400 euro;
3. Iscrizione a ruolo: circa 300 euro (contributo unificato di 278 euro + marca da bollo di 27 euro);
4. Costi variabili: a tutti questi costi appena esposti, si aggiungono tutta una serie di altre spese che dipendono dall’importo del credito che vanti e che si calcolano secondo precise tabelle e percentuali variabili in base all’importo.
5. Costo dell’avvocato che ti segue.

Cancellazione

Hai ricevuto un atto di pignoramento. Il tuo creditore sta facendo sul serio: a breve un ufficiale giudiziario ti esproprierà della tua casa per mettere in vendita all’asta. Hai tre modi per ottenere la cancellazione del pignoramento immobiliare:

1. Pagare integralmente il tuo debito. In questo caso spetta al creditore chiedere la cancellazione del pignoramento;
2. Accordarti con il creditore. Se tu e il creditore riuscite a trovare un accordo, forse può concederti anche di pagare un importo inferiore rispetto a quanto realmente dovuto (saldo e stralcio). In questo modo il creditore evita di attivare la procedura di pignoramento e tu paghi, con uno “sconto”. Dopo il pagamento il creditore provvederà a chiedere la cancellazione del pignoramento;
3. Impugnare il pignoramento in Tribunale. Ma questo puoi farlo solo se hai ragione di essere contrario al pignoramento. Per esempio presenta vizi formali, oppure il creditore ti sta chiedendo più di quanto dovuto, ecc. Se vinci la causa, il giudice ordina ordina la cancellazione del pignoramento.

Conversione

Se hai subito un pignoramento, la legge ti consente, fino all’ultimo, di rientrare in possesso del tuo immobile. Come? Semplice: pagando il tuo debito + interessi + spese sostenute dal creditore. Prima che il tribunale venda o assegni il tuo immobile, tu puoi chiedere la conversione del pignoramento: ossia la sostituzione dei beni pignorati con una somma di denaro (art. 495 c.p.c.).

Devi chiedere la conversione del pignoramento presso la Cancelleria del Tribunale e, a riprova delle tue buone intenzioni, devi depositare almeno 1/5 del debito per cui il creditore ha avviato il pignoramento.

La somma va depositata non in cancelleria, ma presso una banca individuata dal tribunale.