Plusvalenza immobiliare 2024: quando non si paga, tassazione, costi

Se compri un immobile e poi lo rivendi a un prezzo maggiore, hai realizzato una plusvalenza, un guadagno da tassare e versare all’Agenzia delle Entrate. La normativa che regola la tassazione delle plusvalenze sugli immobili è il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui redditi), precisamente agli art. 67 e 68.

In questa guida completa sulla plusvalenza immobiliare ti spiego cos’è e come funziona sia prima dei 5 anni che dopo i 5 anni, come si calcola, qual è la tassazione da applicare, quali sono le spese deducibili ed infine il rischio che l’Agenzia delle Entrate it sottoponga ad accertamento se dichiari un prezzo di vendita più basso di quello reale.

Cos’è e come funziona

La plusvalenza immobiliare è il guadagno generato dalla vendita di un immobile, quindi di un appartamento, una casa, una villa, un edificio, un terreno. La plusvalenza è data dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto.

Occorre sottolineare un aspetto molto importante: si parla di plusvalenza immobiliare quando è chiaro il fine speculativo e il legislatore ha deciso di presumerlo se vendi un immobile entro 5 anni dall’acquisto.

Se quindi per esempio compri oggi una casa a 100 mila e la rivendi fra un anno a 120 mila, allora hai speculato e hai realizzato una plusvalenza immobiliare. Se invece la rivendi oltre 5 anni, allora non si parla più di speculazione, la speculazione non sussiste e quindi non sussiste neanche la plusvalenza.

Occorre chiarire un altro aspetto importante: se stai vendendo la tua prima casa a meno di 5 anni dall’acquisto, e ci hai abitato per più della metà del tempo intercorso tra acquisto e vendita, il guadagno è esentasse.

Se invece si tratta di una seconda casa, dove non ci hai vissuto o ci hai vissuto meno di metà del tempo intercorrente tra acquisto e vendita, allora il guadagno rappresenta plusvalenza e va tassato, sempre se vendi entro 5 anni. Se vendi oltre 5 anni, che si tratti di prima casa o di seconda casa, sulla plusvalenza non devi pagare tasse. Trovi maggiori spiegazioni in merito nel paragrafo in basso “Quando non si paga”.

Tassazione

Il legislatore ha imposto il calcolo della plusvalenza a un semplice scopo: quello di applicarci le tasse. Esatto: se tu realizzi una plusvalenza immobiliare, ossia vendi una casa prima dei 5 anni a un prezzo maggiore di quello di acquisto, per lo stato hai speculato e quindi sul guadagno devi pagare le tasse. Questo guadagno rientra tra i redditi diversi.

Imposta sostitutiva

Alle plusvalenze immobiliari non si applica l’aliquota IRPEF, ma una tassazione separata che consiste in un’imposta sostitutiva del 26%.

Come pagare l’imposta sostitutiva. Fortunatamente, non devi occuparti di nulla, devi solo preoccuparti di sborsare il denaro. Fa tutto il notaio: al momento del rogito (ossia al momento della cessione dell’immobile) il notaio calcola le tasse da pagare e si occupa personalmente di versarle all’Agenzia delle Entrate per tuo nome e conto.

Costi detraibili

Ora che hai capito cos’è una plusvalenza immobiliare e stai quindi imprecando perché ti tocca pagare le tasse, per attutire il colpo ti do una bella notizia: ci sono alcune spese detraibili che possono aiutarti ad abbattere le tasse da pagare. Innanzitutto parlare di spese detraibili non è proprio corretto: si tratta di spese deducibili ossia spese che puoi sottrarre alla plusvalenza; se la plusvalenza è più bassa allora anche le tasse saranno più basse.

Ecco quali sono queste spese:

• Imposte pagate quando hai comprato la casa (imposta ipotecaria, catastale e di registro);
• Onorari del notaio;
• Spese di manutenzione relative alla modifica radicale dell’immobile o alla sua modernizzazione (Cassazione, Sez. XXI, dec. n. 1681/93)

Tutte queste spese puoi aggiungerle al prezzo di vendita, così:

Hai comprato un immobile a 100 mila euro e lo stai vendendo a 120 mila. Il costo del notaio ammonta a 2.000 euro, mentre le imposte ammontano a 1.000 euro. Questi 3.000 euro puoi aggiungerli ai 100 mila euro così quando vai a calcolare la plusvalenza, devi fare 120.000 – 103.000 = 17.000 euro.

Non sono deducibili:

• Commissioni pagate all’Agenzia (Sez. V, dec. n. 120/93);
• Spese di ordinaria manutenzione dell’immobile, per esempio quelle relative al rifacimento dell’impianto elettrico. Sono invece deducibili, come detto sopra, quelle che comprendono la modifica radicale dell’immobile o la sua modernizzazione.

Calcolo

L’articolo 68, comma 1 del Tuir indica come calcolare la plusvalenza immobiliare. Come spiegato nei paragrafi precedenti, il calcolo è molto semplice, la formula è la seguente:
Costo di vendita – costo di acquisto – oneri deducibili

Esempio

• Compri una casa a 100.000 euro;- La rivendi entro 5 anni a 150.000 euro;- Hai oneri deducibili per 3.000 euro (2.000 euro tra notaio e imposte e 1.000 euro di manutenzione).

La plusvalenza immobiliare che hai realizzato è pari a 150.000 – 100.000 – 3.000 = 47.000 euro
Una volta calcolata la plusvalenza, ad essa vanno calcolate le tasse.

Puoi scegliere tra due tipi di tassazione:

• Ordinaria, quindi applicando lo scaglione IRPEF di tua competenza; in questo caso devi dichiarare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Unico);
• Separata, applicando un’imposta sostitutiva, fissa del 26%. In questo caso la tassa la paghi non al momento della dichiarazione dei redditi, ma direttamente al notaio all’atto del rogito di vendita. Se scegli la tassazione separata, devi farlo al momento del rogito, altrimenti non puoi farlo più e dovrai seguire la tassazione ordinaria.

Quando non si paga

Se vendi un immobile entro 5 anni dall’acquisto, devi pagare le tasse sulla plusvalenza. Ci sono però delle eccezioni. Non devi pagare alcuna tassa se ti trovi in uno dei seguenti casi:

• La casa non l’hai comprata ma l’hai ricevuta per donazione o successione; quindi anche se la rivendi entro 5 anni non paghi alcuna tassa;
• Tu e/o i tuoi familiari avete abitato in quella casa per almeno metà del tempo che passa tra acquisto e vendita.

Se quindi si tratta di prima casa e ci hai abitato per più della metà del tempo intercorrente tra acquisto e vendita della stessa, allora non devi pagare le tasse sulla plusvalenza, anche se sono trascorsi meno di 5 anni dall’acquisto.

Accertamento

Alcune persone pensano di essere furbe dichiarando sul rogito un prezzo di vendita inferiore rispetto a quanto ottenuto realmente dall’acquirente. Per esempio, comprano una casa a 100 mila euro, dopo la vendono a 200 mila, ma dal notaio dichiarano di ricevere solo 100 mila. E’ chiaro che si tratta di un modo per evadere le tasse.

L’Agenzia delle Entrate può desumere un valore più alto, avviare un accertamento e chiedere l’imposta IRPEF evasa. Chiaramente non può farlo arbitrariamente, perché può essere veramente che tu abbia deciso di “svendere” quell’immobile a un prezzo basso.

Quindi deve avere delle prove plausibili. In passato l’Agenzia delle Entrate poteva presumere il maggiore prezzo di vendita semplicemente basandosi sul valore dichiarato ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. n. 147/2015 non è più così: per avviare un accertamento l’Agenzia delle Entrate deve basare la sua presunzione non solo sul valore dichiarato ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale, ma anche su altre prove tra cui per esempio:

• Il prezzo pubblicizzato (per esempio quell’immobile era su un sito di vendita immobiliare a un prezzo molto più alto);
• La differenza di prezzo con immobili simili e della stessa zona;
• Le dichiarazioni di chi ha comprato l’immobile;
• Ecc.

Dopo 5 anni

Se rivendi il tuo immobile dopo 5 anni dall’acquisto, anche se generi un guadagno importante, la differenza d prezzo non rappresenta una plusvalenza, quindi non devi pagarci nessuna tassa sul “guadagno”. Le plusvalenze dopo 5 anni non sono assoggettate né a IRPEF nè imposta sostitutiva.