Plusvalenza terreni agricoli 2024: successione, non edificabili, dopo 5 anni

Hai un terreno agricolo ma non lo utilizzi, oppure lo usi ma forse è arrivato il momento di progettare altro: in poche parole stai pensando di venderlo. Se vuoi informarti sulla tassazione prevista sei nel posto giusto al momento giusto.

In questa guida completa sulla plusvalenza terreni agricoli ti spiego cos’è e come funziona la tassazione per i terreni non edificabili, sia per quelli comprati che pervenuti per successione o donazione, quanto si paga dopo 5 anni, qual è la percentuale di imposta sostitutiva da pagare.

Cos’è e come funziona

Hai deciso di vendere un immobile. Se lo vendi a un prezzo maggiore rispetto a quello di acquisto, realizzi un guadagno. Se infatti compri per esempio un terreno agricolo a 10.000 euro e poi lo rivendi a 15.000, hai ottenuto un guadagno di 5.000 euro.

Tale guadagno, in termini legali si chiama plusvalenza (artt. 67 e 68 del TUIR). In caso di vendita di terreni agricoli, la legge tassa il guadagno solo in specifici casi previsti dalla legge. Quando si tratta di terreni edificabili, allora si paga sempre l’imposta.

Ricapitolando:

1. Vendita terreni agricoli (non edificabili): tassazione sul guadagno prevista solo in determinati casi previsti dalla legge;
2. Vendita terreni edificabili: tassazione sul guadagno sempre prevista.

L’acquirente invece, da parte sua, deve pagare le seguenti imposte:

1. Imposta di registro;
2. Imposta ipotecaria;
3. Imposta catastale.

Tali imposte si calcolano sul valore catastale del terreno, quindi non sul prezzo di acquisto.

Non edificabili

Per i terreni agricoli (quindi non edificabili), la legge prevede espressamente che, in caso di plusvalenza da vendita, le tasse si pagano solo se hai comprato quella terra da meno di 5 anni.

Quindi, supponiamo che nel 2022 decidi di vendere un terreno agricolo a 10.000 euro, che avevi a tua volta comprato nel 2019 a 8.000 euro. Hai realizzato una plusvalenza di 2.000 euro e siccome sono passati solo tre anni da quando hai acquistato, allora ti tocca pagare le tasse su questi 2.000 euro.

Altro esempio: supponiamo che nel 2022 decidi di vendere un terreno agricolo a 10.000 euro, che avevi a tua volta comprato nel 2015 a 8.000 euro. Hai realizzato una plusvalenza di 2.000 euro e sono passati ben 7 anni da quando hai acquistato, quindi sui 2.000 euro non devi pagare le tasse.

Ora vediamo due altri casi: quello di vendita di un terreno agricolo che hai ricevuto in successione oppure in donazione.

Vendita di terreno agricolo pervenuto per successione

Se hai ricevuto un terreno agricolo per successione, ossia in eredità, allora in caso di vendita non paghi mai le tasse, che tu abbia realizzato o no un guadagno. Che tu lo rivenda entro o dopo 5 anni non cambia nulla: la plusvalenza da vendita di immobili ricevuti per successione, non si tassa.

Vendita di terreno agricolo pervenuto per donazione

Diverso è il caso di terreno agricolo ricevuto in donazione, quindi non in eredità ma da donante vivo. Devi pagare le tasse sulla plusvalenza soltanto il donante lo aveva comprato meno di cinque anni fa rispetto alla tua vendita. Ti spiego meglio con alcuni esempi concreti.

Nel primo esempio, ossia vendita prima dei 5 anni dall’acquisto, il valore da considerare, per calcolare la plusvalenza è: prezzo a cui lo vendi tu – il prezzo a cui lo avevano comprato i tuoi genitori, aumentato di ogni altra spesa inerente al terreno (spese del notaio, imposte, ecc.).

Quando si paga l’imposta sulla plusvalenza

Per pagare l’imposta devi presentare la classica dichiarazione dei redditi (tramite modello 730 o modello Unico PF). L’imposta da pagare è l’IRPEF, quindi sulla plusvalenza paghi l’IRPEF in base al tuo scaglione di reddito.

Volendo, puoi optare per l’imposta sostitutiva, che è pari al 20%, a prescindere dal tuo reddito. Quindi in questo caso non si considerano gli scaglioni IRPEF, ma paghi direttamente il 20% sulla plusvalenza realizzata.

Pervenuti per successione

Se hai ricevuto un terreno agricolo in eredità e poi decidi di rivenderlo, non paghi alcuna tassa in caso di plusvalenza. Puoi venderlo al prezzo che vuoi, quando vuoi, come vuoi.

Terreni agricoli ereditati

Non importa che tu lo abbia ricevuto in donazione meno di cinque anni fa, oppure che il donante lo avesse comprato meno di cinque anni fa. In caso di vendita immobile ricevuto in eredità, non c’è da pagare tassa sulla eventuale plusvalenza.

Dopo 5 anni

Se hai deciso di vendere un terreno agricolo e sono passati più di 5 anni dall’ultimo acquisto, le tasse non le paghi. Questo perché secondo la legge, se dal’acquisto passano meno di 5 anni, si presume che tu stia rivendendo per speculare, per guadagnare.

Se invece sono trascorsi più di 5 anni, allora non si può più presumere il fine speculativo e quindi la tassazione non è più prevista. Questo vale solo per i terreni agricoli non edificabili; per i terreni edificabili invece, le tasse vanno pagate sempre sulla plusvalenza, sia in caso di vendita prima che dopo 5 anni.

Imposta sostitutiva

Se nel tuo caso è prevista la tassazione (per esempio stai vendendo un terreno agricolo comprato meno di cinque anni fa) la tassazione che si applica è quella IRPEF.

Tuttavia, per i terreni agricoli, se lo desideri puoi optare per l’imposta sostitutiva, pari al 20% della plusvalenza realizzata. Quindi se per esempio vendi a 10.000 euro un terreno comprato a 6.000 euro, hai realizzato 4.000 euro di plusvalenza e su questi 4.000 paghi 800 euro di imposta (20% su 4.000).

Terreni edificabili

Finora abbiamo visto tutto ciò che riguarda i terreni agricoli, non edificabili. Ora diamo invece uno sguardo a quello che è previsto per i terreni edificabili. Come vedrai la disciplina è completamente diversa.

Se possiedi un terreno edificabile e decidi di venderlo, in caso di realizzazione di plusvalenza devi pagare le tasse, in ogni caso. Che tu venda il terreno prima o dopo i 5 anni non conta: per i terreni edificabili le tasse si pagano sempre e comunque.

Quindi poco importa che tu abbia comprato il terreno più o meno di cinque anni fa, oppure che tu lo abbia comprato o ricevuto per successione o donazione: Le tasse ti tocca pagarle. Senza eccezioni.

La plusvalenza in questo caso si calcola facendo

prezzo a cui vendi – costo fiscalmente riconosciuto, quest’ultimo corrisponde a:

• Prezzo di acquisto aumentato delle spese accessorie (notaio, tasse, ecc.) ricalcolato in base al coefficiente ISTAT, se l’immobile lo avevi comprato;
• Valore indicato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione aumentato delle spese accessorie (notaio, tasse, ecc.).

Tale valore (sia in caso di acquisto, che donazione che successione) può essere rivalutato in base al coefficiente ISTAT, in modo da annullare gli effetti distorsivi dell’inflazione (Agenzia delle Entrate, circ. n. 81/2002).

Quando si paga l’imposta sulla plusvalenza

Per pagare le tasse dovute devi presentare la classica dichiarazione dei redditi (tramite modello 730 o modello Unico PF). In dichiarazione devi inserire la plusvalenza realizzata, su cui pagherai secondo tassazione separata.

In alternativa puoi optare per la tassazione ordinaria (secondo IRPEF). Non è possibile chiedere l’imposta sostitutiva del 20% (valida solo per i terreni non edificabili).