Congratulazioni! Hai trovato la casa che stavi cercando da tanto tempo: è una bella sensazione, ma in realtà è solo l’inizio di un percorso abbastanza lungo che inizia con la proposta di acquisto e si chiude con il fatidico rogito. ambientamento. Il tuo prossimo passo è fare un’offerta tale che i venditori decidano di accettare. Ma non vuoi neanche pagare più di quanto sia necessario.

In questa guida completa sulla proposta acquisto casa e quanto offrire ti spiego come contrattare il prezzo in modo da ottenere una riduzione rispetto a quello iniziale, lo sconto medio che puoi aspettarti in trattativa, infine come sapere a quanto sono stati venduti gli immobili in quella zona e nello stesso stato conservativo di quello che ti interessa, in modo da farti un’idea del prezzo di acquisto reale da proporre.

Come contrattare il prezzo

Allora, hai finalmente trovato casa. Ora vuoi fare un’offerta. Se l’agente o il proprietario ti hanno già detto che non c’è margine di trattativa, provaci lo stesso. Se sono stati perentori, ossia hanno detto che non intendono neanche ascoltare un’offerta inferiore, allora c’è davvero poco margine.

Di solito però, tutti tacciono. In tal caso, significa che puoi agire per ottenere uno sconto. In genere i proprietari delle case che offrono un immobile gonfiano il prezzo, perché sanno già che poi la persona interessata vorrà trattare.

Il prezzo è un po’ gonfiato

D’altronde in Italia funziona così: c’è un prezzo di vendita, ma poi l’eventuale acquirente fa una proposta al ribasso. In altri paesi d’Europa invece succede il contrario: il venditore mette la casa in vendita a un prezzo e poi le persone interessate fanno le loro offerte al rialzo!

Chi offre di più compra la casa. Quindi ritieniti fortunato che la situazione in Italia sia questa, almeno fino a che sei tu a dover comprare. Visto che ora sei dall’altra parte della barricata, il tuo obiettivo è quello di risparmiare il più possibile.

La percentuale che puoi sottrarre

In genere, giusto per avere un’idea media, si può offrire un 15% in meno rispetto al prezzo di vendita esposto. Ciò significa che se l’immobile che ti interessa costa 200.000 euro, puoi offrirne 170.000 ed avere ottime chance che il venditore accetti la tua proposta. Quindi parti così: offri almeno un 15% in meno. Anzi, se sei più audace offri un 20% in meno, in modo da chiudere col 15% in meno.

Questo 15% però, è indicativo, l’immobile potrebbe vale di più o anche meno. Persino molto meno! Ecco un consiglio molto molto utile, per sapere a quanto hanno già venduto i proprietari di quella zona, per immobili simili al tuo. Proprio così, forse non lo sapevi, ma esiste un modo per conoscere il prezzo medio di vendita della tua zona, per immobili nuovi, da ristrutturare, abitazioni civili, ecc.

Questo servizio è fornito niente di meno che dall’Agenzia delle Entrate, quindi un soggetto affidabilissimo: l’Agenzia delle Entrate conosce perfettamente questi dati, quindi l’informazione che fornisce è più che attendibile. Tutto quello che devi fare, è consultare la banca dati delle quotazioni immobiliari, appunto un servizio web messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

La banca dati delle quotazioni immobiliari

Vai sul sito della banca dati delle quotazioni immobiliari. E’ semplicissimo da usare, non serve essere esperti informatici né registrazione al sito. Ecco la procedura da seguire:

  1. Nell’apposito spazio inserisci la provincia;
  2. Nel menu a tendina che si apre, c’è scritto innanzitutto il semestre di riferimento. Di solito c’è l’ultimo semestre disponibile. Per esempio, puoi trovare 2-2023, significa che il sito ti dirà qual è il prezzo medio delle case vendute nel secondo semestre 2023. Tu volendo puoi cambiare, se per esempio ti interessa sapere il prezzo medio di un altro periodo, ad esempio puoi scrivere 1-2019 per conoscere il prezzo medio degli immobili nel primo semestre 2019. E così via.
  3. Nell’altra tendina scegli il comune dove si trova l’immobile;
  4. Nel prossimo menu a tendina potrebbe chiederti di scegliere la zona dove si trova l’immobile, per esempio una zona centrale, zona rurale, ecc. E’ un’informazioni importantissima, soprattutto nelle grandi città dove i prezzi variano tantissimo tra centro e periferia, ma anche nei comuni più piccoli;
  5. Nell’ultimo menu, ti chiede di indicare il tipo di immobile: se si tratta di un immobile residenziale, commerciale, terziaria, produttiva. Se sei un privato che sta comprando la prima casa devi scegliere residenziale.
  6. Infine inserisci il codice di sicurezza e clicca in basso a sinistra su Mostra valori. Ecco un esempio di tabella che ci mostra il sito e vediamo come interpretarla:

Per questo comune (abbiamo inserito un comune di Milano), per questa specifica zona (abbiamo indicato una zona semicentrale), i prezzi di vendita del periodo di riferimento (abbiamo scelto l’ultimo semestre dello scorso anno), i prezzi di vendita sono stati questi:

  • Le abitazioni civili in normale stato conservativo sono state vendute a un prezzo compreso tra 1.350 e 1.700 euro al metro quadro;
  • Le abitazioni civili in ottimo stato conservativo sono state vendute a un prezzo compreso tra 1.800 e 2.200 euro al metro quadro;
  • Le abitazioni di tipo economico in normale stato conservativo sono state vendute a un prezzo compreso tra 1.100 e 1.300 euro
  • al metro quadro;
  • Le abitazioni di tipo economico in ottimo stato conservativo sono state vendute a un prezzo compreso tra 1.300 e 1.500 euro
  • al metro quadro;
  • Ville e villini in ottimo stato conservativo sono state vendute a un prezzo compreso tra 1.850 e 2.200 euro
  • al metro quadro;
  • E così via.

Questo servizio ti da una buona indicazione dei prezzi della zona di tuo interesse e per immobili simili a quello che hai adocchiato. Supponiamo che l’immobile che ti piace, sia in vendita a 200.000 euro, vuoi vedere se il proprietario ha messo un prezzo onesto o troppo alto e, di conseguenza, quanto trattare.

Supponiamo che sia un villino in normale stato conservativo, di 100 mq. Guardando la tabella, il prezzo di vendita di immobili simili venduti in quella zona, è stato compreso tra 130.000 e 180.000 euro! Quindi 200.000 euro è un prezzo piuttosto alto, hai ampio margine di trattativa!

Chiaramente ricorda che è vero che il sito dell’Agenzia delle Entrate è affidabile sotto questo punto di vista. Ma ogni casa ha caratteristiche sue e particolari che possono incidere sul prezzo. Per esempio, una casa di 100 mq che in bagno ha una Jacuzzi e i rubinetti di oro massiccio, sicuramente costerà molto di più rispetto ai prezzi medi delle case simili.

Sconto medio trattativa

Ricapitolando:

  1. Per conoscere il prezzo medio di vendita degli immobili nella stessa zona e nello stesso stato conservativo dell’immobile che ti interessa, consulta il sito dell’Agenzia delle Entrate;
  2. In genere, un’offerta che potrebbe già avere successo è quella intorno a un 15/20% in meno.