La proposta di acquisto è un momento da non sottovalutare: fai capire al venditore che sei interessato a quell’immobile e proponi il prezzo che sei disposto a pagare per diventarne proprietario. Se il venditore accetta, allora si passa al preliminare e poi al rogito ossia l’atto finale della vendita.
In questa guida completa sulla proposta di acquisto casa ti spiego cos’è e a cosa serve, quanto offrire al venditore, come avviene tra privati, come funziona la caparra e cosa succede in caso di proposta senza caparra, qual è la funzione dell’assegno, come registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate ed infine cosa succede in caso di proposta d’acquisto rifiutata dal venditore.
Indice
Cos’è e a cosa serve
La proposta di acquisto immobiliare è il momento in cui la persona interessata comunica al venditore il prezzo che è disposto a pagare per comprare quella casa. Quando infatti vedi un annuncio immobiliare, ricorda che non di rado quel prezzo è trattabile, a meno che nell’annuncio sia scritto “Non trattabile”, per cui esiste spesso un margine di riduzione.
Se la vendita avviene tra privati, è raro che le parti decidano di mettere la proposta per iscritto: ci si incontra, l’interessato fa la sua proposta, il venditore tenta il rialzo, e così via. Una volta trovato l’accordo sul prezzo si passa direttamente al preliminare, ossia alla promessa di acquisto (che quindi è ben diversa dalla proposta). Se invece c’è di mezzo un agenzia immobiliare, è uso e consuetudine mettere per iscritto la proposta.
Quanto offrire
Finalmente hai trovato la casa che vorresti fosse tua: è il momento di trattare sul prezzo e ti stai chiedendo quanto offrire. Il primo consiglio che posso darti è quello di non avere paura di andare al ribasso: se il venditore rifiuta la proposta, nulla ti vieta di farne un’altra subito dopo. Devi cercare di risparmiare il più possibile, quindi non aver paura di fare una proposta che sia il 20% inferiore al prezzo.
Di solito è possibile ottenere uno sconto che va dal 10% al 20%, quindi tu inizia con lo sconto più forte: inizia dal 20%. Se poi quella casa è in vendita da tanto tempo e per vari motivi non si riesce a vendere, forse puoi spingerti anche di più, verso un 25%.
Partire da un’offerta bassa ti aiuterà a risparmiare il più possibile: anche il venditore è pronto a trattare, quindi difficilmente accetterà la prima proposta, ecco perché ti conviene partire “dal basso”: offri circa 20/30.000 euro in meno rispetto a quanto vorresti pagare realmente
Esempio
Hai trovato un immobile che costa 200.000 euro, ma tu sei disposto a pagarne solo 175.000. Offri al venditore 150.000 euro egli sicuramente giocherà al rialzo e te ne proporrà 180.000. A quel punto tu chiederai 5.000 euro in meno ed è molto probabile che accetti.
Tra privati
La proposta di acquisto è una dichiarazione con cui un soggetto comunica al venditore la volontà di comprare una casa a un determinato prezzo. Di solito è fornita dall’agenzia immobiliare attraverso un modulo prestampato e tale proposta è vincolante: l’agenzia infatti chiede una caparra al compratore in modo da “bloccare” la casa, se poi il proprietario non accetta la proposta allora l’agenzia restituisce subito la caparra.
Vincolata al mutuo, al buon esito
Come ti ho appena detto, la proposta di acquisto è vincolante, quindi se il compratore accetta tu sei obbligato a comprare l’immobile. Ecco perché ti conviene inserire nella proposta alcune clausole che ti tutelino in vari casi.
Una clausola importante è quella relativa al mutuo: la proposta di acquisto è condizionata alla concessione del mutuo. Grazie a questa clausola, tu dichiari di impegnarti all’acquisto solo se la banca ti concederà il mutuo. Se non ottieni il mutuo sei libero, non devi più comprare la casa.
Quanto dura. Di solito tra la proposta di acquisto e la sua accettazione/rifiuto passa una settimana (se l’acquirente non ha chiesto il mutuo) fino ad un massimo di 30/40 giorni se ha chiesto un mutuo. In questo ultimo caso infatti la banca deve fare gli opportuni controlli e quindi può passare anche un mesetto fino alla concessione del mutuo.
Fac simile
La proposta di acquisto è vincolante, quindi è bene che le parti la leggano attentamente prima di apporre la firma. E prima ancora di firmarla non devono buttarla giù senza le clausole importanti, altrimenti garantisce un bel niente. Il compratore deve stare attento essenzialmente a due aspetti, che non sempre le agenzie inseriscono nella proposta di acquisto:
- La clausola sospensiva del mutuo; ossia la clausola con cui concordate che procederai all’acquisto della casa solo se otterrai il mutuo dalla banca. In caso contrario non hai alcun obbligo di acquisto e pagamento verso il venditore;
- La clausola sospensiva per i controlli urbanistici/catastali. Grazie a questa clausola puoi inviare nella casa un tuo tecnico in modo che proceda con i controlli urbanistici e catastali e possa rilasciarti una dichiarazione completa sull’immobile. Se l’immobile risulta non in regola con le norma urbanistiche e edilizie, grazie a questa clausola non sei più costretto ad acquistarlo.
Suggerimento
Fai una fotocopia anche dell’assegno che consegni come caparra.
Attenzione
Il seguente modulo contiene anche la caparra confirmatoria, quindi con la firma da parte del venditore, la proposta di acquisto si tramuta subito e in automatico in preliminare! Dunque, le proposte di acquisto che contengono una dicitura tipo: “Si versano …. euro, che diverranno caparra confirmatoria all’accettazione da parte del venditore…” diventano preliminari di vendita! Se invece vuoi una proposta di acquisto senza caparra salta e vai subito al paragrafo successivo di questa guida.
Se nella proposta di acquisto è prevista anche la consegna della caparra, è molto importante che ci sia anche la clausola sospensiva del mutuo, ossia la clausola con cui ti accordi che comprerai l’immobile solo se la banca ti concederà il mutuo. In caso contrario sei libero e devono restituirti la caparra.
Ecco di seguito un fac simile proposta di acquisto immobile con caparra confirmatoria, ma vincolata al buon esito del mutuo e dei controlli urbanistici.
Attenzione
Prima di firmare qualsiasi cosa, anche la proposta di acquisto, ti consiglio vivamente di affidarti a un notaio che ti segua in tutto l’iter, dalla proposta fino alla compravendita finale (rogito).
Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD della proposta di acquisto.
Senza caparra
La proposta di acquisto prevede anche la caparra confirmatoria: il venditore la accetta e firma la tua proposta. L’agenzia ti informa dell’approvazione da parte del proprietario: attenzione, perché in questo istante la proposta si è tramutata in automatico in preliminare!
Alcune persone preferiscono fare prima una proposta di acquisto semplice senza caparra confirmatoria, ma lasciando un assegno a titolo solo di deposito infruttifero. Preferendo dunque rimandare il preliminare vero e proprio a un momento successivo, magari davanti a un notaio. In questo modo tra proposta e preliminare l’acquirente potrà fare sulla casa tutti i controlli che desidera, con più calma.
Attenzione
La proposta di acquisto, anche senza caparra è comunque vincolante per te, dunque prima di firmare ti consiglio vivamente di affidarti a un notaio che ti segua dalla proposta fino al rogito.
Ecco di seguito un fac simile proposta di acquisto immobile senza caparra confirmatoria, comunque vincolata alla concessione di mutuo e alle verifiche urbanistiche ed edilizie.
Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD della proposta di acquisto.
Assegno
A conferma della reale intenzione di acquistare la casa, di solito il proponente consegna al proprietario (o all’agenzia) un assegno di importo concordabile tra le parti (di solito una somma compresa tra i 3 e i 6.000 euro è sufficiente). Il proponente deve intestare l’assegno al titolare dell’immobile e mai all’agenzia. Quest’ultima può solo tenerlo in deposito, ma l’intestatario deve essere il padrone di casa.
Se il venditore accetta la proposta, potete accordarvi per il preliminare. In tale occasione strapperete l’assegno e il compratore ne farà un altro, che stavolta il venditore incasserà. Se il venditore non accetta la proposta oppure se passa la data di accettazione, l’assegno deve tornare al proponente senza indugio.
Suggerimento
Nella proposta di acquisto è meglio non far passare troppo tempo: non inserire più 10 giorni di attesa.
Registrazione
All’approvazione dell’offerta di acquisto da parte del proprietario e conseguente notizia al proponente, le parti devono provvedere a registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Devono registrarlo senza attendere un eventuale preliminare, poiché ai fini fiscali l’offerta di acquisto firmata e conosciuta dal proponente rappresenta un preliminare.
Scarica la risoluzione 63/E/2008 dell’Agenzia delle Entrate che specifica il dovere di registrazione e conseguente pagamento delle imposte già al momento dell’approvazione dell’offerta di acquisto.
Accettazione
L’acquisto di una casa prevede solitamente tre passaggi: la proposta di acquisto, il preliminare ed infine il rogito (ossia la vendita finale). Le parti possono anche saltare la proposta e il preliminare, che non sono obbligatorie, ma è prassi comune seguirle entrambe.
Differenza tra proposta di acquisto e preliminare. La proposta di acquisto è vincolante solo per il proponente: il proprietario nel frattempo può visionare altre proposte, quindi non è obbligato ad accettarla. Nel momento in cui la accetta, è vincolante anche per il venditore, che si obbliga quindi a venderla. Con il preliminare le parti sono entrambe obbligate sin da subito: stabiliscono condizioni, tempi e modalità di vendita che si concretizzeranno con l’atto definitivo, il rogito.
La scelta di stipulare un preliminare dopo la proposta di acquisto, permette l’effettuarsi di ulteriori controlli sulla casa, in modo da scovare eventuali vizi che che impediscano il rogito.
Rifiutata dal venditore
Se il venditore rifiuta la proposta di acquisto, il proponente è libero da ogni vincolo. Spesso accade che il proprietario di casa faccia una controproposta, per cercare di alzare un po’ il prezzo e addivenire a una soluzione più conforme alle esigenze delle parti.
Occorre sottolineare un aspetto: se il proprietario rifiuta la proposta e quand’anche faccia una controproposta, il proponente è comunque già liberato dalla mancata accettazione della sua anche se non la revoca formalmente, a meno che dimostri il protrarsi della proposta nonostante il rifiuto (Cassazione civile , sez. II, n. 6891/83). Dunque il venditore (o l’agenzia immobiliare) devono provvedere immediatamente a restituire l’assegno al proponente, a meno che egli stesso sottolinei la volontà di continuare la contrattazione.