Proposta irrevocabile d’acquisto 2024: recesso, caparra, modello, fac simile

Quando una persona trova finalmente un immobile che gli interessa, il primo passo consiste nel fare una proposta di acquisto: di solito si propone al venditore un prezzo inferiore rispetto a quanto costui chiede, insomma si cerca di “trattare” in qualche modo. Se il venditore accetta la proposta, finalmente si può passare al preliminare o alla vendita vera e propria.

In questa guida completa sulla proposta irrevocabile di acquisto tra privati ti spiego cos’è e come farla, le funzioni della scadenza, cosa succede in caso di recesso dell’acquirente, recesso del venditore, a cosa serve la caparra confirmatoria, come inserire la clausola affinché la proposta sia condizionata al buon esito del mutuo ed infine ti fornisco alcuni modelli fac simile da scaricare.

Cos’è e come farla

La proposta irrevocabile d’acquisto tra privati è un documento con cui una persona interessata a un immobile comunica la venditore la volontà di procedere all’acquisto, proponendo un prezzo.

Questo perché quando i venditori pubblicano un annuncio inseriscono un prezzo, ma di solito sono disposti alla trattativa e d’altronde tentar non nuoce, dunque fare una proposta al ribasso è sempre caldamente consigliato. D’altronde, se il proprietario non è disposto a trattare, nella maggior parte dei casi lo scrive già nell’annuncio di vendita.

L’offerta irrevocabile d’acquisto è quindi uno step importante per l’acquisto di una casa tra privati oppure con l’aiuto di un’agenzia immobiliare. Se l’immobile interessato è gestito da un’agenzia infatti, la stessa si occupa di accogliere le proposte e girarle al venditore.

Codice civile

Il codice civile tratta l’offerta di compravendita all’articolo 1329: conferma l’irrevocabilità dell’offerta, al punto tale che se il compratore dovesse revocarla, la revoca è senza valore. Quindi se per esempio Tizio fa un’offerta e poi la revoca, se Caio la accetta tale proposta è comunque valida: la revoca è come se non fosse mai esistita.

Tuttavia, ai fini dell’irrevocabilità, l’art. 1329 dispone un requisito indispensabile, ossia il tempo determinato dell’offerta: l’offerente non può obbligarsi per sempre, l’offerta deve avere una sua validità temporale (di solito 10/15 giorni). In questi 10/15 giorni la proposta è irrevocabile. Se invece nel documento non si legge nessuna scadenza, allora essa è revocabile in qualunque momento.

Recesso acquirente

L’offerta di acquisto di una casa è irrevocabile, come sancito dall’art. 1329 del codice civile, purché presenti un arco di tempo limitato. Quindi per dirla in parole semplici: deve contenere una dicitura del tipo “tale offerta è irrevocabile fino al…” oppure “l’offerta si intende valida dal … al …”, allora è irrevocabile per tale arco temporale, dopodiché decade. Se non contiene nessun arco temporale, allora è revocabile in qualunque momento, perché di certo un offerente non può essere vincolato all’infinito.

Il proponente però, per tutelarsi da eventuali vizi, è bene che inserisca nella proposta di acquisto determinate clausole che lo liberano. Due clausole molto importanti sono le seguenti:

1. Clausola sospensiva del mutuo, ossia il proponente sottolinea l’obbligo di stipulare la vendita solo se la richiesta del proprio mutuo andrà a buon fine, altrimenti è liberato;
2. Clausola di regolarità urbanistica, catastale e condominiale, ossia il proponente sottolinea l’obbligo di stipulare la vendita solo se i successivi controlli sulla casa daranno esito positivo.

Disdire e annullare la proposta: le conseguenze. Di solito le proposte di acquisto contengono una caparra: quindi se per esempio il compratore si ritira, il venditore può sciogliere il contratto trattenendo la caparra.

Quindi, alla fine dei conti, proposta irrevocabile non significa impossibilità di annullarla, significa che in caso di ritiro allora il venditore tratterrà la caparra. Questo è in generale, perché chiaramente ci sono casi specifici in cui il venditore può rivolgersi al giudice per ottenere la conclusione dell’acquisto.

Recesso venditore

Quando una persona interessata a un immobile fa una proposta, essa è irrevocabile solo per sè stesso! Il venditore infatti, finché non la accetta è libero di fare ciò che vuole. Può anche ricevere altre proposte da diversi interessati e giocare come una specie di asta al rialzo.

Come disdire e annullare la proposta accettata dal venditore

Diverso è il discorso se il venditore ha già firmato, quindi capire cosa succede se il venditore recede dalla proposta accettata, se cambia idea. In questo caso la situazione è diversa: se il venditore ha già accettato la proposta e poi cambia idea per qualsiasi motivo non imputabile all’agenzia e/o all’acquirente, allora deve pagare:

• All’agenzia la provvigione, perché comunque l’agenzia ha portato a termine il suo compito (ex art 1755 cc, Cass. Sez. Un. n. 4628/2015; Cass, sez.VI, n.24397/2015); l’agenzia potrà pretendere un importo pari alla provvigione dovuta dal venditore ma anche quella dovuta dal compratore perché il recesso ha provocato un mancato guadagno;
• Al compratore il doppio della caparra (art. 1326 del c.c.).

Caparra confirmatoria

Di solito le parti si accordano affinché il proponente lasci una somma di denaro al venditore per “fermare l’immobile”. Dalla diversa denominazione di questa somma scaturisce un diverso trattamento in caso di problemi con il contratto:

1. Se nella proposta viene denominata “caparra confirmatoria”, in caso di recesso del venditore dovrà dare al preponente il doppio della caparra; in caso di recesso del preponente invece, il venditore tratterrà la caparra (art. 1326 del c.c.).
2. Se viene denominata semplicemente “acconto” allora non genera il diritto di trattenerla oppure di pagarne il doppio in caso di inadempimento.

Modello Word

Di solito l’agenzia immobiliare fornisce un modello prestampato da usare come proposta immobiliare. Attenzione dunque a non firmare con troppa facilità, meglio portare a casa il documento, leggerlo con calma e poi firmarlo. La proposta è redatta in maniera esaustiva se contiene i seguenti elementi:

• Il prezzo che il proponente intende offrire;
• Le modalità di pagamento (di solito assegno circolare oppure bonifico);
• Termine entro cui il venditore può accettare la proposta;
• Descrizione precisa ed esaustiva dell’immobile;
• Somme date a titolo di anticipo o caparra (leggi sopra per comprenderne la differenza);
• Eventuali clausole (per esempio la clausola sospensiva del mutuo e la clausola con cui l’acquirente si riserva di verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.

Condizionata

Se hai deciso di comprare una casa, in fase di proposta di acquisto è bene inserire la clausola sospensiva di mutuo, ossia la tua espressa dichiarazione con cui comunichi al proprietario della casa che sei disposto ad acquistarla purché la tua richiesta di mutuo vada a buon fine.

La domanda di mutuo infatti, si fa in banca dopo che il venditore accetta la proposta, non ha senso farla prima. Quindi nella proposta è di primaria importanza inserire tale clausola di buon esito mutuo. In questo modo, se il venditore accetta la tua proposta, ma la banca non ti concede il mutuo, tu sei liberato: il venditore deve renderti la caparra e non può chiederti alcun risarcimento.

Sopra puoi scaricare un fac simile proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo.

Accettata dal venditore

Nel momento in cui il proponente fa una proposta, egli è vincolato per tutta la durata della stessa. Nella proposta infatti bisogna inserire specificatamente un termine di scadenza entro cui il proprietario deve rispondere (accettando o rifiutando la proposta); trascorso tale termine il proponente è libero.

Il proponente, di solito, al momento della firma della proposta consegna alla controparte una somma di denaro a titolo di acconto o di caparra, in quest’ultimo caso se dovesse recedere prima della scadenza, dovrà lasciare la caparra al venditore. Al contrario, il proprietario dell’immobile non è vincolato, almeno fino a quando firma e accetta la proposta. Prima di firmare ha tutto il diritto di valutare altre proposte.

Scadenza

Quando decade una proposta di acquisto. Come detto poc’anzi, la proposta di acquisto solitamente contiene una data di scadenza entro la quale il venditore deve accettarla (o rifiutarla). Una volta sopraggiunto questo termine il proponente è libero, la sua proposta non è più valida e quindi ha diritto di avere indietro la somma data come anticipo/caparra.

Analizziamo ora i seguenti casi:

• Proposta scaduta e il venditore fa una controproposta. Il proponente è liberato dalla sua prima proposta in quanto il nuovo atto costituisce una proposta nuova e diversa. Se quindi il proprietario chiede un prezzo maggiore e l’altro non accetta, egli poi non può tornare indietro e pretendere nuovamente la prima proposta (a meno che il proponente accetta).
• Proposta scaduta e accettata. Se il proprietario accetta la proposta dopo il termine, deve comunque accordarsi con il proponente, per capire se ancora desidera quella casa. In caso contrario la sua accettazione è nulla poiché il termine ormai è scaduto.