Proposta non vincolata al mutuo 2024: rischi, pro e contro

Acquistare una casa, generalmente, significa anche accendere un mutuo. Un mutuo che non sempre è facile ottenere: le banche sono molto pignole sotto questo punto di vista e controllano ogni aspetto del promissario acquirente. Dalla stabilità all’entità dei redditi, all’affidabilità creditizia, l’iscrizione al CRIF e tanto altro.

In questa guida completa ti spiego quali sono pro e contro di una proposta di acquisto non vincolata al mutuo, quali sono i rischi che corre il promissario acquirente e quali rischi corre il venditore (se ce ne sono). Infine cosa succede alla caparra confirmatoria e alla provvigione dell’agenzia.

Come funziona

Sarebbe bello comprare una casa in contanti, senza dover chiedere un prestito: è il sogno di tutti, compratori e venditori. Purtroppo però, nella gran parte dei casi questo non avviene. Non è facile trovare persone che abbiano tutta la disponibilità economica per comprare un immobile, Ecco che quindi si cerca di ottenere un mutuo.

La cosa importante da fare, soprattutto per il compratore, è inserire nella proposta di acquisto la clausola sospensiva del mutuo. Praticamente, il potenziale acquirente si impegna a comprare l’immobile ma solo se la banca gli concede il mutuo. Se non riesce a ottenere il mutuo, il promissario acquirente è libero da ogni vincolo: non ha l’obbligo di comprare la casa e ha diritto di ricevere indietro la caparra confirmatoria.

La caparra confirmatoria: cos’è e come funziona

Quando una persona è interessata a comprare un immobile, fa una proposta di acquisto al venditore. Nella proposta di acquisto inserisce il prezzo a cui propone l’acquisto e la clausola che, si impegna a concludere l’affare solo se la banca gli concede il mutuo.

Nel momento in cui menziona il mutuo può indicare:

1. Una specifica banca a cui chiedere il mutuo. Se nella proposta di acquisto inserisce la clausola sospensiva solo in caso di ottenimento del mutuo dalla banca X, allora il venditore non può pretendere che poi l’acquirente vada a chiedere il mutuo ad altre banche (nel caso in cui banca X rifiuti il mutuo). Il promissario acquirente specifica la sua disponibilità a concludere l’affare solo se la banca X concede il mutuo. Se non lo concede, il promissario acquirente è libero: è una possibilità di quest’ultimo di cercare un’altra banca, ma non è obbligato.
2. Nessuna specifica banca a cui chiedere il mutuo. In questo caso, se il promissario acquirente non ottiene il mutuo da una banca, il venditore può pretendere che chieda il mutuo ad altre banche. Nella pratica non succede spesso, perché solitamente se una persona non ottiene un mutuo da una banca (soprattutto per motivi di reddito personale), difficilmente riesce a ottenerlo da un’altra. Per il venditore poi, tenere in sospeso la casa ancora per settimane ad aspettare l’esito della seconda richiesta, può rivelarsi una perdita di tempo. Durante l’attesa del mutuo infatti, il venditore non può accettare altre proposte di acquisto. Quindi inutile tenere bloccato un’immobile, se quel promissario acquirente ha già avuto un rifiuto da una banca.

Pro e contro

Come tutto nella vita, anche la proposta di acquisto non vincolata al mutuo ha i suoi pro e contro. Vediamoli insieme.

Pro e contro per il promissario acquirente

Pro: se fa una proposta senza il vincolo del mutuo, il venditore è molto disposto ad accettarla. Questo è un vantaggio se ci sono molte persone interessate a quell’immobile. Se gli altri devono chiedere il mutuo e tu no, è probabile che il venditore sceglierà te come acquirente.

Contro: se non inserisci la clausola sospensiva del mutuo, ma effettivamente il mutuo lo chiedi e poi la banca te lo rifiuta, potresti essere nei guai. Il venditore infatti, ha il diritto di trattenere la caparra confirmatoria. Per te sono soldi completamente persi.

Pro e contro per il venditore

Pro: se il promissario acquirente non riesce ad avere il mutuo, puoi comunque incassare la caparra confirmatoria, non sei tenuto a restituirla.

Contro: nessuno.

Se la banca non concede il mutuo

Se la banca non concede il mutuo e il promissario acquirente ha inserito la clausola sospensiva nella proposta di acquisto, non ha l’obbligo di comprare. Egli è libero da ogni vincolo: il venditore deve restituirgli la caparra.

La caparra infatti diventa un diritto del venditore solo in assenza di tale clausola sospensiva. Se la persona interessata non aveva inserito nella proposta tale clausola, il venditore può trattenere la caparra.

Provvigione agenzia

Al momento della proposta di acquisto, è bene chiarire e mettere per iscritto, anche i diritti dell’agenzia immobiliare. L’agenzia infatti potrebbe pretendere la sua provvigione anche se il promissario acquirente non ottiene il mutuo.

Il promissario acquirente quindi, per non rischiare di dover pagare, deve inserire la clausola anche per le provvigioni dell’agenzia (art. 1757 codice civile).