Hai comprato finalmente la casa dei tuoi sogni: i costi sostenuti sono stati tanti e vorresti recuperare qualcosa con il 730. Per esempio, se hai stipulato un mutuo, puoi scaricare gli interessi passivi dalla dichiarazione dei redditi e ottenere dunque un rimborso.

In questa guida completa sul recupero IVA prima casa nel 730, ti spiego se e in quali casi puoi recuperarla, in caso di acquisto da costruttore, in caso di acquirente under 36, in caso di classe A o B dell’immobile acquistato. Infine quali agevolazioni fiscali prevede la normativa per chi compra la prima casa.

Da costruttore

Comprare una casa rappresenta il sogno di tanti italiani, giovani e meno giovani. Nel momento in cui trovi quella che fa per te, oltre al prezzo di acquisto devi considerare una serie di costi che vanno ad aggiungersi, primi fra tutti i costi fiscali, ossia le imposte da versare all’Agenzia delle Entrate.

Per esempio l’IVA: se compri da un privato, non devi pagarla. Se invece compri da un’impresa di costruzioni o di ristrutturazioni, devi aggiungere l’IVA al costo di acquisto. Quindi se l’impresa vende la casa a 100.000 euro, devi aggiungere anche l’IVA, che va a sommarsi con il prezzo di vendita.

Agevolazioni fiscali

Se hai comprato la prima casa dal costruttore (oppure da un’impresa di ristrutturazione), hai avuto delle interessanti agevolazioni fiscali. Senza queste agevolazioni infatti, le tasse ammontano a:

  • IVA al 10%. Se la casa è iscritta nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, sale al 22%.
  • Imposta di registro 200 euro;
  • Imposta ipotecaria 200 euro;
  • Imposta catastale 200 euro.

Grazie alle agevolazioni fiscali prima casa invece, hai pagato l’IVA ridotta al 4%. Quindi, se per esempio la casa costava 200.000 euro, hai pagato 208.000 mila al posto di 220.000 euro. Un risparmio di ben 12 mila euro.

Hai dunque pagato in tutto 8.000 euro di IVA e ti stai chiedendo se è possibile scaricarla dal 730. La risposta purtroppo non ti piacerà: le imposte che hai pagato per l’acquisto della prima casa (quindi IVA al 4%, imposta di registro, ipotecaria e catastale), non si possono scaricare dal 730. Non hai quindi diritto ad alcun rimborso su di esse.

L’unico vantaggio è che, se dovessi vendere la casa e comprarne un’altra entro un anno dalla vendita, l’IVA che hai pagato rappresenta un credito. Ti faccio un esempio concreto per rendere meglio l’idea: supponiamo che nel 2022 compri una prima casa e la paghi 208.000 euro, di cui 8.000 euro di IVA.

A settembre 2024 vendi la casa ed entro settembre 2025 ne compri un’altra (entro un anno) che costa 300.000 euro. Per questo nuovo acquisto dovresti pagare 12.000 euro di IVA. Ne pagherai solo 4.000, perché 8.000 li hai già pagati nell’acquisto precedente.

Quindi, se compri un’altra casa, devi fare:

IVA da pagare sulla nuova casa -> 12.000 euro

– IVA già pagata sull’acquisto precedente -> 8.000

= 4.000 euro IVA restante da pagare

Under 36

Se hai comprato la prima casa, hai meno di 36 anni e un ISEE che non arriva a 40 mila euro annui, grazie al Decreto Sostegni bis hai diritto all’esenzione di:

  • Imposta di registro;
  • Imposta ipotecaria;
  • Imposta catastale.

Inoltre, se hai comprato da costruttore (oppure da impresa di ristrutturazione), hai diritto al rimborso dell’IVA pagata, rimborso che avviene tramite dichiarazione dei redditi. Il credito di imposta che ti spetta è quindi pari all’IVA pagata per l’acquisto.

Se quindi ad esempio hai comprato una casa da 100.000 euro, hai pagato:

  • 104.000 euro come costo + IVA al 4%;
  • Zero imposta di registro, ipotecaria e catastale.

I 4.000 euro di IVA inoltre, puoi scaricarli dal 730: otterrai i 4.000 euro come rimborso IRPEF. Nella circolare Agenzia delle Entrate n. 12/E/2021 trovi tutti i dettagli al riguardo.

Classe A

In passato (anni 2017 e 2018), l’acquisto di immobili in classe energetica A o B permettevano di godere di una detrazione IVA del 50%. Facciamo un esempio concreto.

Se comprai una casa da 100.000 euro e quindi pagavi in tutto 104.000 euro (costo + IVA al 4%), i 4.000 euro di IVA pagata potevi portarli in dichiarazione dei redditi e recuperarne la metà (ossia 2.000 euro). Questa possibilità ad oggi non è stata prorogata.

Venduta

Se hai venduto la tua prima casa ed entro un anno ne compri un’altra non perdi le agevolazioni, anzi, le tasse pagate nel primo acquisto, fungono da credito di imposta per il secondo acquisto. Può sembrare un po’ complicato, dunque forniamo un esempio per essere più chiari.

Supponiamo che tu abbia comprato una casa a ottobre 2021 e hai pagato 2.500 euro di imposta di registro.

La rivendi a maggio 2022.

Entro maggio 2023 (ossia entro un anno dalla vendita), compri un’altra casa al costo di 200.000 euro e devi pagarci 6.000 euro di imposta di registro. Siccome è passato meno di un anno dal primo acquisto, allora non devi pagare 6.000 euro di imposta di registro, bensì 6.000 – 2.500 = 3.500 euro. L’imposta pagata sul primo acquisto dunque, rappresenta un credito per te, che puoi scontare direttamente sul nuovo acquisto.

Hai diritto a questo credito solo se compri un’altra casa entro un anno dalla vendita. Se entro un anno non compri nessun’altra casa, non solo non hai diritto al credito, ma devi anche rimborsare all’Agenzia delle Entrate le tasse in misura ordinaria.

Avendo comprato la prima casa con le agevolazioni fiscali infatti, hai pagato delle imposte in misura ridotta. Se entro un anno non ne compri un’altra, devi procedere al ricalcolo delle tasse in misura ordinaria e versare la differenza con quelle già pagate.

Quindi, se per esempio senza agevolazioni avresti dovuto pagare 5.000 euro di imposta di registro, ma con le agevolazioni ne hai pagata solo 1.500 euro, allora devi versare all’Agenzia delle Entrate altri 3.500 euro (la differenza tra 5.000 e 1.500).